Giảm chi phí đầu vào – chìa khóa “hạ nhiệt” giá bất động sản

Trong bối cảnh giá bất động sản vẫn là vấn đề nóng, ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng tiếp cận nhà ở của đại đa số người dân, những phân tích từ cơ quan quản lý nhà nước luôn được thị trường chờ đợi. Ông Vương Duy Dũng, Phó Cục trưởng Cục Quản lý Nhà ở và Thị trường Bất động sản (Bộ Xây dựng), đã chỉ ra căn nguyên của vấn đề: để kiềm giữ giá bất động sản, điều căn bản là phải giải quyết được chi phí đầu vào. Đây là giải pháp mang tính gốc rễ và bền vững.

Theo ông Dũng, cơ cấu giá bất động sản bị định hình bởi một ma trận các loại chi phí, từ tiền sử dụng đất, chi phí vốn, chi phí hạ tầng, vật liệu xây dựng cho đến chi phí tuân thủ thủ tục hành chính. Khi quy trình đầu tư – xây dựng bị kéo dài, chi phí vốn theo đó cũng đội lên, tạo thành vòng xoáy đẩy giá thành sản phẩm leo thang. Do đó, giải pháp phải là một tổ hợp đồng bộ: cắt giảm, đơn giản hóa thủ tục hành chính trong đầu tư – xây dựng, rút ngắn thời gian cấp phép, từ đó trực tiếp giảm chi phí vốn và chi phí tuân thủ cho doanh nghiệp.

Đáng chú ý, ông Dũng nhấn mạnh, trong cơ cấu giá, giá đất là phần có khối lượng ảnh hưởng lớn nhất, chiếm tỉ trọng cao và thường là điểm nghẽn của dự án. Vì vậy, việc định lại cách tính tiền sử dụng đất, cơ chế đấu giá, và xác định thời điểm tính tiền sử dụng đất là những đòn bẩy có thể tác động trực tiếp, mạnh mẽ nhất vào giá thành sản phẩm cuối cùng.

Ông Vương Duy Dũng, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng)

Song song với chi phí đất đai, ông Dũng cũng nhận diện tính minh bạch thông tin và quy trình giao dịch rườm rà, thiếu chuẩn hóa là những “nút thắt” khiến chi phí tuân thủ cao, đồng thời tạo ra kẽ hở cho thất thoát và giá ảo trên thị trường. Để giải quyết vấn đề này, một đề xuất mang tính đột phá đã được đưa ra: thành lập “Trung tâm giao dịch bất động sản và quyền sử dụng đất” theo mô hình một cửa điện tử. Mục tiêu là thống nhất nghiệp vụ, minh bạch hóa giao dịch, qua đó giảm tầng nấc trung gian, giảm chi phí tuân thủ và hạn chế cơ hội "thổi giá" của giới đầu cơ.

Ngoài việc kiểm soát chi phí đầu vào, ông Dũng cũng phân tích xu hướng cung – cầu và hiện tượng đầu cơ. Ông khẳng định rằng nếu chỉ tăng nguồn cung mà không kèm theo việc kiểm soát chi phí, giá vẫn khó giảm. Do đó, việc tái cơ cấu cung – cầu theo hướng hợp lý, tập trung phát triển phân khúc nhà ở giá phù hợp, nhất là nhà ở xã hội và nhà ở vừa túi tiền, là mắt xích không thể thiếu. Ông cũng tái khẳng định vai trò của chính sách thuế bất động sản, đã được Bộ Xây dựng nghiên cứu và đề xuất nhằm hạn chế hành vi mua đi bán lại, sở hữu nhiều nhà – đất để đầu cơ. Ông khẳng định: đánh thuế đúng thời điểm và đối tượng sẽ không làm tăng giá đất, mà ngược lại có thể trực tiếp kìm hãm nguồn nhiễu giá ảo trên thị trường.

Ông Vương Duy Dũng cho hay, có thể thấy rõ con đường chuyển biến để "hạ nhiệt" giá bất động sản không phải là một "liều thuốc đơn" mà là một tổ hợp các giải pháp đồng bộ và có lộ trình. Những đề xuất nòng cốt bao gồm cải cách quyết liệt thủ tục hành chính, rút gọn thời gian thẩm định và cấp phép, áp dụng cơ chế một cửa liên thông. Về chi phí đất đai, cần rà soát cách tính tiền sử dụng đất và phương thức đấu giá đất. Đặc biệt, việc thí điểm các Trung tâm giao dịch bất động sản và đất đai, cùng với chính sách thuế nhắm thẳng vào hoạt động đầu cơ, sẽ là các bước đi quyết định để đưa thị trường về trạng thái minh bạch và ổn định.

Ông Vương Duy Dũng khẳng định, vấn đề này không chỉ tập trung vào biện pháp "giảm giá" mà phải tháo gỡ căn nguyên chi phí, kết hợp hoàn thiện cơ chế giao dịch và kiểm soát đầu cơ. Đây là con đường bền vững để đưa giá bất động sản về vùng "phải chăng" một cách thực chất, không lên rồi lại "rơi tự do", đảm bảo thị trường phát triển lành mạnh và công bằng hơn.