Tín dụng bất động sản: Tăng trưởng nhưng vẫn đầy thách thức

Sự chuyển dịch đáng kể trong cơ cấu tín dụng bất động sản

Theo báo cáo từ Ngân hàng Nhà nước, tính đến cuối tháng 9/2024, tín dụng bất động sản đã tăng 9,15% so với cuối năm 2023, một tỷ lệ nhỉnh hơn so với tốc độ tăng trưởng tín dụng chung của toàn hệ thống (9%). Điều đáng chú ý là sự tăng trưởng mạnh mẽ của tín dụng kinh doanh bất động sản, cho thấy sự chuyển dịch trong nhu cầu vay vốn từ cá nhân sang doanh nghiệp.

Tín dụng bất động sản đã tăng 9,15% so với cuối năm 2023 (Ảnh: Minh họa).

Tuy nhiên, sự gia tăng này không đồng đều. Tín dụng bất động sản tiêu dùng (gồm các khoản vay mua nhà, sửa nhà của cá nhân) chỉ tăng 4,62%. Tỷ trọng dư nợ tín dụng tiêu dùng trong tổng dư nợ tín dụng bất động sản đã giảm từ 65% xuống còn 60%, trong khi tỷ trọng tín dụng cho doanh nghiệp bất động sản tăng từ 35% lên 40%. Điều này cho thấy một sự chuyển dịch đáng kể trong cơ cấu tín dụng bất động sản.

Sự phục hồi của tín dụng tiêu dùng bất động sản trong quý III/2024 phần nào được thúc đẩy bởi tình hình thanh khoản thị trường khả quan hơn. Theo bà Phạm Thị Miền, Phó viện trưởng Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam, thị trường nhà ở đã ghi nhận dấu hiệu “tăng nhiệt” trong cả phân khúc đất nền và căn hộ chung cư. Sự xuất hiện của nhiều dự án mới, cùng với nguồn cung tăng 60% so với cùng kỳ năm trước, đã tạo điều kiện thuận lợi cho người mua nhà.

Bà Phạm Thị Miền, Phó viện trưởng Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (Ảnh: Phan Chính).

Tuy nhiên, không thể phủ nhận rằng tình hình náo nhiệt này cũng có phần do đầu cơ. Nhiều nhà đầu tư đã quay lại thị trường, điều này làm gia tăng nhu cầu vay mua nhà. Mặc dù cầu đã phục hồi đáng kể, nhưng vẫn chưa đạt mức tăng trưởng 2 con số như trong những năm trước.

Mặc dù có nhiều tín hiệu tích cực, nhưng việc giải ngân các chương trình tín dụng ưu đãi vẫn còn hạn chế. Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, gói tín dụng 120.000 tỷ đồng (hiện đã tăng lên 140.000 tỷ đồng) cho vay nhà ở xã hội chỉ có 34/63 UBND tỉnh, thành phố công bố 83 dự án đủ điều kiện vay vốn ưu đãi. Điều này cho thấy vẫn còn nhiều rào cản trong việc tiếp cận nguồn vốn ưu đãi dành cho nhà ở xã hội.

Chỉ có 15 dự án đã ký hợp đồng tín dụng trong chương trình 120.000 tỷ đồng, với tổng mức cam kết cấp tín dụng là 4.200 tỷ đồng, trong khi dư nợ thực tế chỉ đạt 1.624 tỷ đồng. Đáng chú ý, số lượng người mua nhà được vay vốn từ chương trình này rất thấp, chỉ có 151 người, với số tiền khoảng 80 tỷ đồng.

Giải pháp và thách thức của tín dụng bất động sản

Quy mô tín dụng bất động sản hiện khoảng 3,1 triệu tỷ đồng, chiếm 21% tổng dư nợ nền kinh tế. Mặc dù tốc độ tăng trưởng tín dụng bất động sản hiện nay không nhỏ, nhưng lại đang có biểu hiện thiếu lành mạnh, khi tăng trưởng chủ yếu ở phân khúc doanh nghiệp, trong khi khách hàng cá nhân lại bị thu hẹp.

Theo GS.TS Hoàng Văn Cường, Đại biểu Quốc hội, Ủy viên Ủy ban Tài chính – Ngân sách Quốc hội, Phó Hiệu trưởng trường Đại học Kinh tế Quốc dân, các ngân hàng thương mại đang gặp khó khăn trong việc cho vay bất động sản do cơ cấu kỳ hạn không phù hợp. Các dự án bất động sản thường kéo dài từ 5-10 năm, trong khi vốn huy động chủ yếu từ nguồn ngắn hạn.

GS.TS Hoàng Văn Cường, Đại biểu Quốc hội, Ủy viên Ủy ban Tài chính – Ngân sách Quốc hội, Phó Hiệu trưởng trường Đại học Kinh tế Quốc dân (Ảnh: Internet).

Để giải quyết vấn đề này, ông Cường đề xuất nhiều giải pháp như mở ra kênh huy động vốn từ Ngân hàng Chính sách xã hội, trái phiếu bất động sản, và các quỹ tín thác. Đặc biệt, cần phải tháo gỡ các rào cản pháp lý để các nhà đầu tư có thể dễ dàng tiếp cận nguồn vốn.

Đáng lưu ý, trong 9 tháng đầu năm nay, huy động vốn qua kênh trái phiếu doanh nghiệp bất động sản chỉ đạt 51.300 tỷ đồng, giảm gần 8% so với cùng kỳ năm trước, mặc dù áp lực đáo hạn trái phiếu ngày càng tăng. Việc này cho thấy các doanh nghiệp bất động sản vẫn đang gặp khó khăn trong việc tiếp cận nguồn vốn từ kênh này.

Theo Ngân hàng Chính sách xã hội, việc tiếp cận nguồn vốn ưu đãi từ ngân hàng này cũng rất khó khăn. Giai đoạn 2024-2025, ngân hàng này vẫn chưa được bố trí nguồn vốn ngân sách, điều này khiến nhiều người mua nhà khó có cơ hội tiếp cận nguồn vốn rẻ.

Bộ Xây dựng đã đề nghị không tính dư nợ cho vay nhà ở xã hội vào hạn mức tín dụng của các ngân hàng. Điều này có thể giúp mở rộng khả năng cấp tín dụng cho các dự án nhà ở xã hội. Ngân hàng Nhà nước cũng đang xem xét giảm lãi suất và kéo dài thời gian vay ưu đãi để thu hút người vay hơn.

Đồng thời, cần rà soát và tháo gỡ các khó khăn, vướng mắc để đôn đốc các địa phương công bố danh mục dự án nhà ở xã hội đủ điều kiện vay vốn. Việc này không chỉ giúp tăng cường nguồn cung nhà ở xã hội mà còn tạo điều kiện cho người dân có cơ hội tiếp cận nhà ở với giá cả hợp lý.

Tín dụng bất động sản tại Việt Nam đã cho thấy sự phục hồi đáng kể trong thời gian qua, nhưng vẫn đang đối mặt với nhiều thách thức. Sự chuyển dịch trong cấu trúc tín dụng, sự hạn chế trong giải ngân chương trình ưu đãi và khó khăn trong huy động vốn trung và dài hạn đều là những vấn đề cần được giải quyết.

Để khơi thông nguồn vốn cho thị trường bất động sản, các cơ quan chức năng cần có những giải pháp đồng bộ, từ việc tháo gỡ pháp lý đến cải thiện môi trường đầu tư. Chỉ khi đó, thị trường bất động sản mới có thể phát triển bền vững và đáp ứng nhu cầu thực tế của người dân.

Trong bối cảnh này, người tiêu dùng và doanh nghiệp cần phải có cái nhìn thực tế và chiến lược phù hợp để tận dụng cơ hội trong khi đối mặt với thách thức từ thị trường.