Thị trường bán lẻ Hà Nội: Phân hóa và bứt phá về phía Đông

Theo báo cáo thị trường bất động sản quý II/2025 của Savills, thị trường bán lẻ Hà Nội đang trải qua một giai đoạn chuyển mình đáng chú ý. Thay vì chỉ tập trung vào các khu vực trung tâm truyền thống, các nhà đầu tư và thương hiệu đang dần dịch chuyển sang các khu vực ngoài trung tâm, tạo nên một bức tranh thị trường sôi động nhưng cũng đầy thách thức.

Thị trường bán lẻ Hà Nội phân hóa và bứt phá về phía Đông.

Nguồn cung bán lẻ tại khu vực trung tâm tiếp tục giữ ổn định với tỷ lệ lấp đầy cao, trong khi nguồn cung mới rất hạn chế, chỉ khoảng 4.800m2 sàn cho thuê trong ba năm tới. Ngược lại, các khu vực ngoại thành đang ghi nhận triển vọng nguồn cung dồi dào, đi kèm với sự đa dạng về mô hình bán lẻ. Dự kiến, khoảng 172.000m2 không gian bán lẻ mới sẽ hoàn thành trước năm 2027, góp phần đáng kể vào tổng nguồn cung của toàn thị trường Hà Nội.

Một trong những khu vực nổi bật thu hút sự quan tâm là Tây Hồ, đặc biệt sau khi Lotte Mall West Lake đi vào vận hành với hiệu suất ấn tượng. Với định hướng trở thành một trung tâm thương mại - giải trí quy mô lớn, khu vực này đã trở thành thỏi nam châm thu hút các nhà đầu tư và thương hiệu bán lẻ. Tại khu đô thị Starlake, các chủ đầu tư lớn như Toshin, CJ, Mapletree và Thadico đang lên kế hoạch phát triển các tổ hợp thương mại - giải trí tích hợp theo phong cách sống hiện đại, mục tiêu kiến tạo một "điểm đến sôi động" có thể sánh ngang với khu Phố cổ Hà Nội. Các quần thể bán lẻ này không chỉ phục vụ cư dân trong khu vực mà còn thu hút khách từ các địa phương khác, mở ra tiềm năng dài hạn cho nhà bán lẻ nhờ lưu lượng khách ổn định và hệ sinh thái dịch vụ toàn diện.

Trong khi đó, phía Đông Hà Nội cũng đang dần trở thành một cực tăng trưởng mới. Hàng loạt dự án hạ tầng trọng điểm như cầu Tứ Liên và đường Vành đai 4 không chỉ cải thiện khả năng kết nối mà còn trực tiếp hỗ trợ cho các tổ hợp bán lẻ mới như Vincom Mega Mall Ocean Park và Vinhomes Global Gates. Sự gia tăng dân số tại các đại đô thị phía Đông kéo theo nhu cầu mua sắm và giải trí tăng cao, tạo cơ hội cho các nhà phát triển định hình mô hình khu thương mại tích hợp đầy đủ dịch vụ, có quy mô lớn và triển vọng dài hạn hấp dẫn.

Báo cáo của Savills cho thấy thị trường bán lẻ Hà Nội giữ ổn định trong nửa đầu năm 2025, với tỷ lệ lấp đầy đạt 86% trong khi giá thuê trung bình tầng trệt tăng lên 1,3 triệu VNĐ/m2/tháng. Hoạt động cho thuê chủ yếu được thúc đẩy bởi nhóm ngành ẩm thực (F&B) và cửa hàng tiện lợi, với sự xuất hiện của các thương hiệu mới như Oh!Some và 7-Eleven, cùng với việc mở rộng của các chuỗi nổi tiếng như Muji hay Starbucks.

Ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội.

Ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội, nhận định rằng thị trường bán lẻ không còn được xem là một khoản đầu tư thụ động mà ngày càng được các chủ đầu tư tiếp cận theo hướng tài sản vận hành. Do vậy, đòi hỏi phải có chiến lược quản lý chủ động, vốn đầu tư để làm mới và cải tiến dựa trên hiểu biết về hành vi khách hàng cùng hoạt động quảng bá tập trung để định vị chính xác tập khách hàng.

Với tốc độ đô thị hóa nhanh và thu nhập người dân ngày càng cải thiện, Hà Nội tiếp tục là điểm đến hấp dẫn cho đầu tư bán lẻ. Thói quen tiêu dùng cũng đang dịch chuyển theo hướng đòi hỏi dịch vụ cao cấp, tiện nghi và trải nghiệm toàn diện, khiến các nhà phát triển buộc phải nâng cấp sản phẩm và chiến lược vận hành. Trong thời gian tới, thị trường sẽ đón nhận nguồn cung mới từ các chủ đầu tư quốc tế uy tín, với kinh nghiệm toàn cầu và năng lực vận hành chuyên nghiệp, được kỳ vọng sẽ phát triển thành những quần thể bán lẻ quy mô lớn, đóng vai trò như các "điểm đến" hấp dẫn cho khách hàng và nhà bán lẻ. Bài toán cho các chủ đầu tư không chỉ nằm ở quy mô hay thương hiệu, mà nằm ở việc quản trị hiệu quả, vận hành chuyên sâu và liên tục đổi mới theo nhu cầu thị trường, để đảm bảo hiệu quả đầu tư và phát triển bền vững.