Sau thanh tra vốn vào bất động sản liệu có còn dễ dãi?

Trong năm 2024 và những tháng đầu năm 2025, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) đã liên tục thực hiện các cuộc thanh tra và kiểm tra toàn diện hoạt động cấp tín dụng tại nhiều ngân hàng thương mại. Trọng tâm của các đợt kiểm tra này là đánh giá chất lượng tài sản và kiểm soát nợ xấu, đặc biệt đối với các khoản vay liên quan đến bất động sản, chứng khoán và trái phiếu doanh nghiệp. Những cuộc "kiểm tra sức khỏe" này đã tạo ra một áp lực lớn, buộc các ngân hàng phải thay đổi tư duy và cách thức quản lý rủi ro.

Dữ liệu từ NHNN cho thấy, tốc độ tăng trưởng tín dụng vào lĩnh vực bất động sản trong quý I/2025 đã chậm lại đáng kể, chỉ tăng khoảng 1,5% so với cuối năm 2024. Con số này thấp hơn nhiều so với mức tăng 3-5% ghi nhận trong cùng kỳ các năm trước, cho thấy rõ ràng sự siết chặt trong chính sách cấp vốn. Điều này phản ánh cam kết của NHNN trong việc lành mạnh hóa thị trường tín dụng, đặc biệt là ở những lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro cao như bất động sản.

Sau thanh tra vốn vào bất động sản liệu có còn dễ dãi? Ảnh minh họa

Sự thay đổi khẩu vị rủi ro không có nghĩa là các ngân hàng hoàn toàn "đóng băng" tín dụng bất động sản. Thay vào đó, một sự điều hướng rõ rệt đang diễn ra, tập trung vào các phân khúc an toàn và tiềm năng hơn. Các ngân hàng đang ưu tiên những dự án nhà ở đáp ứng nhu cầu thực, bao gồm nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, hoặc các dự án nhà ở thương mại có mức giá phù hợp với túi tiền của người dân có thu nhập trung bình và thấp. Đây là những dự án có tính thanh khoản cao và rủi ro tồn kho thấp hơn, giúp ngân hàng an tâm hơn khi giải ngân.

Theo dữ liệu từ Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh (HoREA), số lượng dự án nhà ở phân khúc bình dân và trung cấp được cấp phép, tái khởi động đã tăng khoảng 15% trong 5 tháng đầu năm 2025. Đây cũng là những dự án dễ tiếp cận vốn ngân hàng hơn, cho thấy sự ưu tiên rõ ràng của các tổ chức tín dụng đối với phân khúc này. Điều này không chỉ giúp giải quyết nhu cầu nhà ở cấp bách mà còn góp phần ổn định thị trường, tránh những đợt sốt nóng không bền vững.

Bất động sản công nghiệp và logistics đang nổi lên như là phân khúc "sáng giá" nhất. Với làn sóng dịch chuyển chuỗi cung ứng toàn cầu đổ về Việt Nam, nhu cầu về đất công nghiệp, nhà xưởng và kho bãi hiện đại tăng vọt. Các ngân hàng đang sẵn sàng rót vốn cho những chủ đầu tư có năng lực, uy tín và quỹ đất sạch để phát triển các dự án khu công nghiệp, kho vận. Đáng chú ý, lãi suất cho vay đối với các dự án trong phân khúc này cũng có thể được ưu đãi hơn so với các lĩnh khúc khác, phản ánh mức độ rủi ro thấp và tiềm năng phát triển bền vững.

Ngoài ra, các ngân hàng hiện nay đặc biệt chú trọng đến yếu tố pháp lý hoàn chỉnh của dự án. Một dự án có đầy đủ giấy phép xây dựng, đất sạch, và không vướng mắc về quy hoạch sẽ là "điểm cộng" tuyệt đối. Sự minh bạch về pháp lý giúp ngân hàng giảm thiểu rủi ro tranh chấp, khiếu kiện, đảm bảo khả năng thu hồi vốn. Các chủ đầu tư có lịch sử phát triển dự án minh bạch, uy tín, không vướng lùm xùm cũng sẽ dễ dàng tiếp cận vốn hơn.

Không chỉ dừng lại ở đó, dòng tiền thực tế của dự án cũng là yếu tố then chốt. Ngân hàng không còn chỉ nhìn vào tài sản thế chấp mà đánh giá kỹ lưỡng về khả năng bán hàng, tỷ lệ hấp thụ sản phẩm, và dòng tiền dự kiến từ hoạt động kinh doanh của dự án. Điều này đòi hỏi chủ đầu tư phải có chiến lược kinh doanh rõ ràng, khả năng marketing và bán hàng hiệu quả để chứng minh được tính khả thi tài chính.