Nghịch lý thị trường bất động sản: Tồn kho nhiều, giá vẫn tăng cao

Báo cáo tài chính quý III/2024 của các doanh nghiệp địa ốc lớn cho thấy lượng hàng tồn kho tăng cao so với quý trước. Điều này khiến thị trường bất động sản trở nên khó đoán định hơn bao giờ hết.

Công ty CP Đầu tư và Kinh doanh nhà Khang Điền ghi nhận giá trị tồn kho bất động sản lên tới 22.450 tỷ đồng, chiếm 71% tổng tài sản, tăng 19,5% so với đầu năm. Phần lớn tồn kho đến từ các dự án lớn như Khu dân cư Tân Tạo (6.650 tỷ đồng) và Bình Trưng Đông (4.329 tỷ đồng).

Tương tự, Công ty CP Đầu tư Nam Long báo cáo tồn kho đạt 20.303 tỷ đồng, tăng 17% so với đầu năm và chiếm 68% tổng tài sản. Các doanh nghiệp khác như Địa ốc Sài Gòn Thương Tín, Tổng công ty CP Đầu tư Phát triển Xây dựng cũng ghi nhận tồn kho tăng lần lượt 9,6% và 20%.

Theo Bộ Xây dựng, lượng hàng tồn kho bất động sản cả nước quý III/2024 lên tới 25.937 sản phẩm, tăng 52% so với quý trước. Trong đó, 4.688 căn chung cư, 12.250 căn nhà ở riêng lẻ, và 8.999 nền đất.

Mặc dù tồn kho cao, giá bất động sản tại các đô thị lớn như Hà Nội, TP. HCM vẫn tăng mạnh. Cụ thể, giá chung cư tại Hà Nội, TP. HCM tăng từ 4-6% so với quý trước và tăng đến 25% so với cùng kỳ năm trước. Thậm chí, một số khu vực có mức tăng đột biến 35-40%.

Trong quý III hàng tồn kho bất động sản vẫn tăng cao (Ảnh: Minh họa).

Theo Bộ Xây dựng, hiện nay có hàng trăm dự án bất động sản tại Hà Nội và TP. HCM vẫn đang chờ tháo gỡ về pháp lý. Theo số liệu từ Bộ Xây dựng, có 246 dự án tại Hà Nội và 143 dự án tại TP. HCM trong tình trạng "chờ đợi". Việc giải quyết chậm trễ không chỉ gây ách tắc dòng vốn mà còn làm gia tăng lượng tồn kho.

Trong giai đoạn phát triển nóng, nhiều doanh nghiệp đổ tiền vào các dự án đất nền và bất động sản nghỉ dưỡng tại các tỉnh. Khi thị trường đầu tư chững lại, những sản phẩm này trở nên khó thanh khoản.

Theo Batdongsan.com.vn, các doanh nghiệp tập trung vào phân khúc cao cấp trong khi thị trường thiếu nguồn cung ở phân khúc giá phải chăng. Điều này khiến sản phẩm tồn kho dù hoàn thiện vẫn không phù hợp với nhu cầu thực tế.

Thị trường bất động sản đang chứng kiến một nghịch lý: giá không giảm mà còn tăng trong bối cảnh tồn kho lớn. Nguyên nhân được cho là tình trạng tăng giá cục bộ tại một số khu vực, loại hình và phân khúc bất động sản.

Cụ thể, tại các đô thị lớn như Hà Nội và TP. HCM, nhu cầu về nhà ở vẫn cao, đặc biệt ở các khu vực trung tâm hoặc có hạ tầng phát triển. Điều này tạo ra "ảo giác" về sức nóng thị trường, đẩy giá lên ngay cả khi thanh khoản chững lại.

Thị trường bất động sản Việt Nam đang đối mặt với những thách thức lớn, từ xử lý tồn kho, cải thiện pháp lý đến điều chỉnh cơ cấu sản phẩm phù hợp hơn với nhu cầu thực tế.

Đối với doanh nghiệp, đây là thời điểm cần xem xét lại chiến lược phát triển. Thay vì tập trung vào các dự án mang tính đầu cơ, doanh nghiệp cần hướng tới phân khúc đáp ứng nhu cầu thực và đảm bảo tính thanh khoản cao.

Chính quyền cần tăng cường tháo gỡ pháp lý cho các dự án bị ách tắc để đưa sản phẩm ra thị trường, giảm áp lực tồn kho.

Doanh nghiệp cần nghiên cứu nhu cầu thực tế, phát triển các sản phẩm phù hợp hơn với người mua ở thực, thay vì đầu tư dàn trải vào phân khúc cao cấp hoặc đầu cơ.

Vậy nên, ngân hàng cần linh hoạt hơn trong việc hỗ trợ tín dụng, giúp cả người mua lẫn doanh nghiệp có thể giải quyết khó khăn tài chính.

Tồn kho bất động sản tăng cao nhưng giá vẫn leo thang cho thấy những bất cập lớn trong thị trường hiện nay. Để giải quyết vấn đề này, cần có sự phối hợp giữa doanh nghiệp, chính quyền và ngân hàng, nhằm đảm bảo thị trường phát triển bền vững hơn trong tương lai.