Việc tính toán tiền sử dụng đất đang gây ra nhiều bất cập nghiêm trọng, khiến hàng loạt dự án bất động sản (BĐS) bị đình trệ, buộc các doanh nghiệp vào tình thế "làm cũng chết, không làm cũng chết". Không chỉ khó khăn trong việc dự báo chi phí, mà nhiều doanh nghiệp còn phải đối mặt với nguy cơ nợ nần, thậm chí lỗ nặng do tiền sử dụng đất "bỗng dưng" tăng vọt sau khi triển khai.
 |
| Việc tính toán tiền sử dụng đất đang gây ra nhiều bất cập nghiêm trọng, khiến hàng loạt dự án bất động sản đình trệ (Ảnh: Minh họa). |
Trong bối cảnh thị trường địa ốc đang có dấu hiệu phục hồi, nhiều doanh nghiệp đã chuẩn bị sẵn sàng cho cuộc đua phát triển dự án. Tuy nhiên, họ lại mắc kẹt trong tình trạng "tắc nghẽn" khi không thể xác định chính xác nghĩa vụ tài chính liên quan đến tiền sử dụng đất. Đặc biệt, nhiều dự án đã hoàn thiện nhưng không thể đưa ra thị trường vì phải chờ đợi quá lâu để hoàn tất nghĩa vụ tài chính này. Việc phê duyệt giá đất có thể kéo dài từ vài tháng đến vài năm, khiến doanh nghiệp phải gánh chịu không chỉ chi phí lãi vay mà còn cả chi phí cơ hội.
Không chỉ tạo ra sự đình trệ, quy trình phê duyệt giá đất kéo dài còn khiến doanh nghiệp gặp khó khăn trong việc lập kế hoạch tài chính, dẫn đến rủi ro thiếu hụt vốn hoặc không đủ khả năng thanh toán nợ. Thậm chí, nhiều doanh nghiệp còn phải đối mặt với khoản tiền bổ sung khổng lồ sau khi cơ quan chức năng rà soát lại giá trị tiền sử dụng đất, khiến nhiều dự án phải ngừng triển khai giữa chừng.
Những bất cập này không chỉ gây thiệt hại cho các doanh nghiệp, mà còn làm lãng phí tài nguyên đất đai, ảnh hưởng tiêu cực đến thị trường bất động sản và nền kinh tế nói chung. Rõ ràng, việc cải cách quy trình và cơ chế tính toán tiền sử dụng đất là vấn đề cấp bách, cần thiết để thúc đẩy sự phát triển bền vững của ngành bất động sản.
Bảng giá đất mới được xác định theo nguyên tắc thị trường đang làm gia tăng đáng kể chi phí đất đai, trong đó có tiền sử dụng đất. Điều này đặt doanh nghiệp vào tình thế khó khăn khi phải thu xếp đủ nguồn lực tài chính để hoàn thành nghĩa vụ với Nhà nước. Vì tiền sử dụng đất chiếm tỷ trọng lớn trong cấu thành giá thành bất động sản, việc tăng chi phí đất đai sẽ đẩy các doanh nghiệp vào tình huống phải điều chỉnh giá bán cao hơn để duy trì lợi nhuận kỳ vọng. Tuy nhiên, khi giá bất động sản tại các thành phố lớn, đặc biệt là Hà Nội, đã liên tục thiết lập mặt bằng giá mới trong thời gian qua, một lần tăng giá nữa sẽ khiến khả năng tiếp cận nhà ở của người dân, đặc biệt là những người có thu nhập trung bình và thấp, ngày càng khó khăn. Điều này sẽ dẫn đến các hệ lụy tiêu cực về an sinh xã hội.
 |
| Ông Lê Đình Chung – Phó Tổng Giám đốc SGO Land, Thành viên Tổ tư vấn và nghiên cứu thị trường Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS). |
Về vấn đề này, ông Lê Đình Chung, Tổng Giám đốc SGO Homes, thành viên Tổ công tác nghiên cứu thị trường Hội môi gới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho biết, hiện nay có nhiều vướng mắc liên quan đến nghĩa vụ tài chính đất đai trong các dự án bất động sản, bao gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, và các loại thuế, phí, lệ phí khác. Theo ông Chung, có một số vấn đề đáng chú ý.Đầu tiên, tại một số địa phương, các mức giá xác định nghĩa vụ tài chính đất đai đang được duyệt ở mức cao hơn so với giá trị thực tế. Phương pháp xác định giá chủ yếu dựa vào so sánh với các giao dịch gần nhất, đặc biệt là các sản phẩm đấu giá. Tuy nhiên, nguồn cung đất đấu giá khan hiếm, khiến mức giá đất trong các cuộc đấu giá thường bị đẩy lên cao, dẫn đến việc các thửa đất cần định giá cũng bị nâng giá trị lên.
Thứ hai, đối với các khu vực bất động sản chưa phục hồi, việc áp dụng dữ liệu về giá đất từ hai năm trước, khi thị trường còn nóng, là không hợp lý. Điều này dễ dẫn đến việc xác định giá đất không phù hợp với tình hình thực tế hiện tại, gây khó khăn cho các doanh nghiệp khi lập kế hoạch tài chính và triển khai dự án.
Thứ ba, các sai phạm trong thẩm định giá đất trong quá khứ đã làm thất thu ngân sách nhà nước và tạo ra tâm lý e ngại, sợ sai trong các cán bộ địa phương. Để tránh trách nhiệm pháp lý, nhiều cán bộ lựa chọn duyệt giá đất ở mức cao hoặc trì hoãn phê duyệt. Hệ quả là các dự án đã được duyệt giá đất cao thường có hiệu quả kinh doanh thấp, thậm chí có nguy cơ lỗ, trong khi những dự án chưa được xác định giá đất lại bị đình trệ, làm chậm tiến độ.
Theo ông Chung, những bất cập này không chỉ gây khó khăn cho doanh nghiệp, mà còn làm giảm tính khả thi của các dự án, ảnh hưởng đến sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản và có thể gây ra những tác động tiêu cực cho nền kinh tế nói chung.
Để giải quyết tình trạng bất cập trong việc xác định giá đất hiện nay, ông Lê Đình Chung, Tổng Giám đốc SGO Homes, cho rằng, cơ quan quản lý nhà nước cần sớm ban hành văn bản hướng dẫn cụ thể về thẩm định giá đất theo bảng giá mới. Cần quy định rõ ràng thời điểm áp dụng giá đất đối với từng loại dự án, ví dụ như các dự án đã được hình thành trước một mốc thời gian nhất định sẽ áp dụng khung giá cũ, trong khi các dự án mới được phê duyệt từ thời điểm sau đó sẽ theo bảng giá đất mới.
Ông Nguyễn Văn Lợi, Giám đốc Công ty cổ phần BĐS Đất Vàng Hải Dương, nêu quan điểm tương tự và đề xuất, Nhà nước cần xem xét lại tiền sử dụng đất đối với những dự án đã được phê duyệt nhưng có thời điểm và phương pháp tính chưa hợp lý. Ngoài ra, ông Lợi cũng kiến nghị miễn phạt chậm nộp cho doanh nghiệp nếu có kết luận rằng mức giá đã được xác định sai lệch. Đối với các dự án mới đang trong quá trình hoàn tất thủ tục và chưa đóng tiền sử dụng đất, cơ quan quản lý nhà nước nên xác định rõ thời điểm và phương pháp tính để giúp doanh nghiệp tính toán chính xác chi phí và hiệu quả khi triển khai dự án.
Vấn đề giá đất tăng cao không chỉ do thị trường bất động sản Hà Nội đang tăng trưởng mạnh mẽ trong bối cảnh nguồn cung hạn chế, mà còn bởi kỳ vọng về việc mở rộng thành phố và cải thiện cơ sở hạ tầng giao thông. Điều này đã dẫn đến việc mức giá sơ cấp liên tục thiết lập mặt bằng mới ở các ngưỡng cao, tạo thêm áp lực lên chi phí của doanh nghiệp.
Một yếu tố quan trọng khác làm gia tăng giá đất là hiện tượng "thổi giá" trong các cuộc đấu giá. Một số nhà đầu tư sẵn sàng trả giá cao hơn, đặt cọc, nhưng không nộp tiền trúng đấu giá, nhằm hợp thức hóa mức giá cao đó để tạo mặt bằng giá “ảo”. Hành động này chủ yếu nhằm mục đích trục lợi và đẩy giá các lô đất có liên quan lên cao.
Dù cơ quan chức năng đã vào cuộc để đảm bảo tính minh bạch và hợp pháp trong quá trình đấu giá, nhưng việc can thiệp vào mức giá thị trường lại không dễ dàng. Trong nền kinh tế thị trường, các bên tham gia giao dịch hoàn toàn có quyền bỏ cọc mà không cần phải giải thích lý do. Điều này dẫn đến tình trạng giá đất bị đẩy lên trong bối cảnh hàng hóa khan hiếm. Hơn nữa, việc coi những hành vi này là đầu cơ hay thổi giá vẫn còn thiếu cơ sở pháp lý rõ ràng, bởi hiện nay chưa có văn bản luật cụ thể nào quy định rõ về hành vi này và căn cứ xử lý.
