Ông Matthew Powell: Mất cân đối cung – cầu là gốc rễ khiến giá nhà tăng không ngừng

Phóng viên: Thưa ông, vì sao giá nhà tại Việt Nam vẫn tăng mạnh dù sức mua đang suy giảm?

Ông Matthew Powell: Giá nhà tiếp tục leo thang xuất phát từ ba động lực chính.
Thứ nhất, nhu cầu thực tại các khu vực nội đô vẫn rất lớn. Mật độ dân số cao, tốc độ đô thị hóa nhanh và dòng người đổ về thành phố khiến nhu cầu nhà ở không ngừng gia tăng. Ngay cả trong bối cảnh kinh tế khó khăn, mong muốn sở hữu nhà tại những vị trí gắn với hạ tầng, dịch vụ và cơ hội việc làm vẫn giữ ở mức cao.

Ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội.

Thứ hai, chi phí đầu vào của các dự án ngày càng đắt đỏ. Giá đất nền tăng mạnh trong nhiều năm qua đã đẩy suất đầu tư lên cao. Bên cạnh đất đai, chi phí xây dựng, chi phí tuân thủ pháp lý và chi phí tài chính đều tăng. Các yếu tố này khiến giá bán buộc phải điều chỉnh theo.

Thứ ba, tâm lý lo ngại về khả năng tiếp cận nhà ở trong tương lai. Khi người dân cảm nhận rằng giá sẽ tiếp tục neo cao hoặc nguồn cung giảm, họ có xu hướng quay lại thị trường thứ cấp, tạo thêm nhu cầu đẩy giá lên. Có những sản phẩm trước đây thuộc nhóm giá vừa phải nhưng nay tăng mạnh do lo ngại nguồn cung mới khan hiếm. Các yếu tố kết hợp khiến mặt bằng giá chung hiện ở mức cao nhất nhiều năm.

Phóng viên: Vậy nguồn cung nhà ở bình dân và trung cấp đang vướng những rào cản nào?

Ông Matthew Powell: Nguồn cung nhà ở giá hợp lý đã khan hiếm kéo dài, đặc biệt tại Hà Nội. Nguyên nhân lớn nhất nằm ở khó khăn của doanh nghiệp phát triển dự án.

Trong nhiều năm, thủ tục đầu tư kéo dài và chồng chéo giữa các luật khiến doanh nghiệp khó hoàn tất điều kiện pháp lý để triển khai dự án. Các bước phê duyệt đất đai, quy hoạch, giao đất, cấp phép xây dựng thường tốn nhiều thời gian hơn kế hoạch, làm đội chi phí và trì hoãn nguồn cung.

Bên cạnh đó, doanh nghiệp gặp khó trong tiếp cận vốn. Tín dụng bất động sản bị siết, phát hành trái phiếu chậm lại, huy động vốn từ khách hàng cũng gặp rào cản do quy định chặt chẽ hơn. Tất cả khiến nhiều dự án phải giãn tiến độ hoặc tạm dừng.

Trong khi đó, doanh nghiệp có xu hướng chọn phát triển phân khúc trung – cao cấp do biên lợi nhuận hấp dẫn hơn, khiến phân khúc nhà ở bình dân càng thiếu trầm trọng. Đây là lý do dù nhu cầu lớn nhưng nguồn cung giá phù hợp vẫn ít xuất hiện trên thị trường.

Giá nhà tăng do mất cân đối cung - cầu.

Phóng viên: So với Thái Lan, Malaysia hay Indonesia, giá nhà và khả năng tiếp cận của người Việt Nam đang ở mức nào?

Ông Matthew Powell: Nếu so sánh tương quan, giá nhà tại Việt Nam đang thuộc nhóm cao của khu vực, đặc biệt tại Hà Nội và TP.HCM. Trong vòng 5–7 năm, tốc độ tăng giá nhanh khiến khoảng cách giữa thu nhập và giá nhà ngày càng giãn rộng.

Trong khi đó, nguồn cung dành cho người thu nhập trung bình còn hạn chế. Phần lớn sản phẩm mới tập trung vào phân khúc trung – cao cấp, với diện tích lớn, tiện ích cao cấp và mức giá không phù hợp với đại bộ phận người dân. Điều này tạo áp lực kép: giá nhà tăng và cơ hội tiếp cận giảm.

Một điểm tích cực là nguồn cung trung – cao cấp sẽ góp phần nâng chuẩn chất lượng đô thị. Tuy nhiên, nếu thiếu các chương trình nhà ở xã hội, nhà ở giá phù hợp, thị trường sẽ mất cân đối dài hạn. Do đó, nhiều chính sách đang được thúc đẩy như tín dụng ưu đãi cho người mua lần đầu, hỗ trợ phát triển nhà ở xã hội, cải thiện pháp lý... đều là những bước đi cần thiết để tăng khả năng tiếp cận nhà của người dân trong tương lai.

Phóng viên: Việc giá nhà tăng nhanh hơn thu nhập tác động thế nào đến tỷ lệ sở hữu nhà của người Việt Nam?

Ông Matthew Powell: Ảnh hưởng là rất rõ ràng. Khi giá tăng nhanh hơn thu nhập, nhóm trung bình và thu nhập thấp mất dần khả năng tích lũy ban đầu. Khoản thanh toán trước (down payment) trở thành rào cản lớn nhất. Ngay cả khi tiếp cận tín dụng, áp lực trả nợ dài hạn khiến nhiều người không dám quyết định mua nhà.

Ngược lại, chính việc giá tăng liên tục khiến nhu cầu vay ngân hàng lại nhiều hơn, vì người dân buộc phải dựa vào tín dụng mới có thể sở hữu nhà. Điều này tạo xu hướng tỷ trọng vay mua nhà ngày càng lớn trong tổng dư nợ của các hộ gia đình.

Ngoài ra, tâm lý sợ “mất cơ hội” khiến một bộ phận chấp nhận vay vượt khả năng tài chính, dẫn đến rủi ro với hệ thống ngân hàng khi tỷ lệ nợ xấu có thể gia tăng nếu kinh tế khó khăn. Đây là lý do việc cải thiện cân bằng giữa thu nhập và giá nhà là vấn đề cấp thiết.

Phóng viên: Những chính sách nào cần ưu tiên để kiểm soát đà tăng giá và phát triển thị trường bền vững?

Ông Matthew Powell: Có bốn nhóm giải pháp trọng tâm.

Thứ nhất, kiểm soát đầu cơ và tín dụng vào phân khúc không phục vụ nhu cầu ở thật. Việc siết tín dụng cần có trọng tâm nhằm đảm bảo người có nhu cầu thực được hỗ trợ, đồng thời hạn chế dòng tiền đầu cơ đẩy giá. Điều này sẽ góp phần làm “nguội” kỳ vọng tăng giá, giúp thị trường bình ổn.

Thứ hai, hoàn thiện pháp lý. Các vướng mắc chồng chéo giữa Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh Bất động sản cần được tháo gỡ nhanh để giảm thời gian chuẩn bị dự án. Một hệ thống pháp lý minh bạch, quy trình dự án được rút ngắn sẽ giảm chi phí đầu vào, từ đó giảm áp lực tăng giá nhà.

Thứ ba, ưu tiên phát triển nhà ở xã hội và nhà ở giá phù hợp. Cần tăng quỹ đất dành cho phân khúc này, áp dụng cơ chế ưu đãi về thuế, tín dụng và thủ tục để thu hút doanh nghiệp tham gia. Khi nguồn cung hợp lý tăng, áp lực giá tại phân khúc trung cấp và bình dân sẽ được giảm tải.

Thứ tư, xây dựng mức giá đất hợp lý và ổn định kỳ vọng thị trường. Việc thiết lập bảng giá đất theo hướng cân bằng lợi ích Nhà nước, doanh nghiệp và người dân sẽ giúp chi phí đất không tăng đột biến. Đồng thời, công bố thông tin minh bạch sẽ giúp hạn chế tình trạng “sốt ảo”, giảm biến động giá bất thường.

Nhìn tổng thể, thị trường Việt Nam vẫn có nhu cầu mạnh mẽ và dư địa phát triển dài hạn. Nếu các chính sách được triển khai đồng bộ, thị trường sẽ bước vào giai đoạn cân bằng và bền vững hơn.

Trân trọng cảm ơn ông!