Với đặc thù đất đai thuộc sở hữu toàn dân nên đối với những trường hợp vi phạm pháp luật của tổ chức, cá nhân gây ảnh hưởng đến lợi ích hợp pháp của Nhà nước, của các tổ chức hay cá nhân, khác hay nói cách khác là gây thiệt hại cho xã hội sẽ là cơ sở phát sinh trách nhiệm pháp lý.
Mặc dù vấn đề về việc sử dụng đất để thực hiện dự án không đúng tiến độ dẫn đến “quy hoạch treo” và “dự án treo” đã được hướng dẫn, đôn đốc rất nhiều nhưng nhiều trường hợp đất dự án không được thực hiện, chỉ đầu tư đất chứ không đầu tư dự án, gây bức xúc trong nhân dân, trong khi người dân phải hy sinh lợi ích nhằm phát triển kinh tế - xã hội đất nước nhưng lại bị nhà đầu tư lấy đất để kinh doanh nhằm tìm lợi ích riêng.
 |
Dự án Trung tâm triển lãm quy hoạch TP. Hồ Chí Minh nằm giữa đất vàng Thủ Thiêm.
Tối đa 48 tháng, dự án không được thực hiện sẽ bị thu hồi
So với Luật Đất đai năm 2013, Luật Đất đai năm 2024 vẫn quy định đối với trường hợp dự án đầu tư thuộc trường hợp bị thu hồi đất do không đưa đất vào sử dụng, chậm tiến độ sử dụng đất so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư và có những quy định chặt chẽ để làm chế tài cho việc xử lý đối với những chủ đầu tư thực hiện dự án không đúng quy định về đất được Nhà nước giao, cho thuê, cho phép chuyển mục đích sử dụng, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng có nhiều đổi mới.
Theo quy định, tại khoản 8 Điều 81 Luật Đất đai năm 2024 quy định, thời hạn sử dụng đất hoặc tiến độ sử dụng đất được quy định khi (i) chủ đầu tư không sử dụng đất trong thời hạn 12 tháng liên tục kể từ khi nhận bàn giao đất trên thực địa và (ii) chậm tiến độ sử dụng đất 24 tháng so với tiến độ đã ghi trong dự án đầu tư.
Nếu chủ đầu tư không sử dụng đất hoặc chậm tiến độ sử dụng đất sẽ được gia hạn thời gian sử dụng thêm 24 tháng. Trong thời gian gia hạn này, chủ đầu tư phải nộp cho Nhà nước một khoản tiền tương ứng với mức tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất đối với thời gian gia hạn.
Nếu hết thời gian gia hạn mà chủ đầu tư vẫn không đưa đất vào sử dụng, thì Nhà nước sẽ thu hồi đất. Việc thu hồi này sẽ được thực hiện mà không có bồi thường đối với: (1) Quyền sử dụng đất; (2) Tài sản gắn liền với đất; (3) Chi phí đầu tư vào đất còn lại (tức là các chi phí mà chủ đầu tư đã bỏ ra để phát triển đất, như xây dựng cơ sở hạ tầng hoặc cải tạo đất).
Thực trạng thu hồi các dự án đầu tư kinh doanh bị thu hồi đất do chậm tiến độ thực hiện
Theo Báo cáo kết quả giám sát thực hiện chính sách, pháp luật về tiết kiệm, chống lãng phí giai đoạn 2016-2021 được Đoàn giám sát gửi đến Quốc hội ngày 11/10/2022 cho biết, kết quả giám sát 28.000 ha thuộc hơn 900 dự án, công trình chậm hoặc không đưa đất vào sử dụng, nhiều dự án lớn có vướng mắc, đất để hoang hóa gây lãng phí… Từ năm 2018 đến năm 2021, cả nước có 336 trên tổng số 575 dự án, công trình đã có quyết định giao, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất nhưng không đưa đất vào sử dụng hoặc chậm tiến độ, đã bị thu hồi hoặc hủy bỏ. Tổng diện tích các dự án này là trên 99.500 ha, trong đó Thành phố Hồ Chí Minh là địa phương có số dự án, công trình bị thu hồi nhiều nhất cả nước, tiếp đó là Lâm Đồng, Thanh Hóa.
Điểm mới và quan trọng của Luật Đất đai năm 2024: Chế tài rất mạnh!
So với Luật Đất đai năm 2013, quy định mới của Luật Đất đai năm 2024 đưa ra biện pháp mạnh tay hơn trong việc xử lý các trường hợp không sử dụng đất đúng tiến độ. Chủ đầu tư không chỉ phải nộp thêm khoản tiền trong thời gian gia hạn mà nếu không thực hiện đúng cam kết sau thời gian gia hạn thì sẽ bị thu hồi đất mà không được bồi thường.
Đây là một chế tài mới và là “điểm sáng” trong việc thu hồi đất thực hiện dự án đầu tư kinh doanh chậm tiến độ nhằm thúc đẩy hiệu quả sử dụng đất và hạn chế tình trạng đầu cơ đất đai, đảm bảo các dự án đầu tư được triển khai đúng thời gian và kế hoạch.
Tuy nhiên, cũng cần bổ sung một kênh liên lạc công khai giữa nhà đầu tư và Nhà nước để theo dõi tiến độ đầu tư theo đúng trình tự, điều kiện thực hiện dự án đầu tư được quy định trong Luật Đất đai nhằm mục đích hạn chế tối đa trường hợp nhà đầu tư khi mới được giao đất, cho thuê đất hoặc chuyển mục đích sử dụng đất đã vội vàng chuyển nhượng cho các nhà đầu tư nhỏ lẻ dẫn tới những vụ khiếu kiện, khiếu nại hoặc tranh chấp đất đai kéo dài tại dự án đầu tư mà Nhà nước rất khó khăn trong việc xác định vi phạm và xử lý tranh chấp một các thỏa đáng.
