Thị trường bất động sản Việt Nam đang trải qua một trong những chu kỳ biến động mạnh nhất trong nhiều năm trở lại đây, kéo theo sự đổi chiều chóng mặt của một lực lượng từng được xem là “người chiến thắng” – giới môi giới địa ốc. Từ vị thế kiếm tiền nhanh, thu nhập cao, nhiều “cò đất” giờ đây đối mặt với áp lực tài chính nặng nề khi thị trường rơi vào trạng thái trầm lắng kéo dài.
Giai đoạn 2024–2025 đánh dấu thời kỳ bùng nổ của bất động sản khi dòng tiền đầu tư đổ mạnh vào thị trường. Giao dịch diễn ra với tốc độ chóng mặt, nhiều dự án chỉ cần mở bán là lập tức “cháy hàng”. Trong bối cảnh đó, môi giới trở thành một trong những nghề có thu nhập hấp dẫn nhất. Chỉ với một chiếc điện thoại, các nền tảng mạng xã hội và danh sách sản phẩm, nhiều người có thể chốt giao dịch trong vài ngày, thu về khoản hoa hồng lên tới hàng trăm triệu, thậm chí tiền tỷ.
 |
| Môi giới bất động sản lao dốc từ đỉnh thu nhập cao đến vòng xoáy ôm nợ lớn. (Ảnh: Minh hoạ) |
Đặc biệt, phân khúc cao cấp như biệt thự, shophouse hay nhà phố từng được xem là “mỏ vàng” của giới môi giới. Những người hoạt động trong phân khúc này thường được coi là tầng lớp tinh hoa nhờ giá trị mỗi giao dịch lớn và mức hoa hồng vượt trội. Tuy nhiên, khi thị trường căn hộ tăng nhiệt mạnh mẽ, cục diện nhanh chóng thay đổi. Các dự án chung cư liên tục thiết lập mặt bằng giá mới, thanh khoản tăng cao khiến nhiều môi giới chuyển hướng để tận dụng làn sóng này.
Không dừng lại ở vai trò trung gian, một bộ phận môi giới bắt đầu tham gia sâu hơn vào thị trường với tư cách nhà đầu tư. Họ sử dụng vốn tích lũy, vay ngân hàng hoặc huy động thêm từ người thân để “ôm hàng”, kỳ vọng lướt sóng kiếm lời trong thời gian ngắn. Đây cũng chính là bước ngoặt khiến nhiều người rơi vào thế khó khi thị trường đảo chiều.
Từ cuối năm 2025, những dấu hiệu chững lại bắt đầu xuất hiện rõ nét. Thanh khoản giảm dần, lượng giao dịch sụt giảm dù giá bán vẫn neo ở mức cao. Bước sang năm 2026, khi chính sách tín dụng được siết chặt và lãi suất thả nổi tăng lên, thị trường nhanh chóng rơi vào trạng thái “đóng băng cục bộ” ở nhiều phân khúc.
Hệ quả là hàng loạt môi giới từng “ôm hàng” không thể thoát ra như dự tính. Những căn hộ, lô đất hay nhà phố từng được kỳ vọng sinh lời nhanh chóng nay trở thành gánh nặng tài chính. Áp lực trả lãi ngân hàng, chi phí duy trì tài sản khiến nhiều người rơi vào tình trạng căng thẳng kéo dài.
Thực tế cho thấy, điều khó khăn nhất lúc này không còn là tìm nguồn hàng mà là tìm người mua. Các hội nhóm môi giới từng sôi động nay trở nên trầm lắng. Những lời chào bán dày đặc nhưng ít nhận được phản hồi. Khách hàng trở nên thận trọng hơn, không còn xuống tiền theo tâm lý đám đông mà chuyển sang đánh giá kỹ lưỡng các yếu tố như pháp lý, dòng tiền, khả năng khai thác và giá trị thực.
Không ít môi giới cho biết họ đang nắm trong tay danh mục hàng chục, thậm chí hàng trăm sản phẩm nhưng nhiều tháng không phát sinh giao dịch. Những buổi tư vấn kéo dài hàng giờ thường kết thúc bằng sự im lặng hoặc lời hẹn “xem thêm”. Trong khi đó, áp lực tài chính ngày càng lớn khiến nhiều người buộc phải giảm giá, cắt lỗ để thu hồi vốn.
Diễn biến hiện tại cho thấy thị trường bất động sản đang bước vào giai đoạn thanh lọc mạnh mẽ. Những người phụ thuộc quá nhiều vào đòn bẩy tài chính hoặc chạy theo các cơn sốt ngắn hạn đang phải trả giá đắt. Ngược lại, những môi giới có nền tảng kiến thức vững, chiến lược dài hạn và khả năng thích ứng linh hoạt sẽ có cơ hội trụ lại.
Các chuyên gia nhận định rằng ranh giới giữa môi giới chuyên nghiệp và “cò đất” ngày càng được phân định rõ ràng. Trong đó, yếu tố pháp lý, minh bạch thông tin và đạo đức nghề nghiệp trở thành tiêu chí cốt lõi. Thị trường không còn chỗ cho những hoạt động thiếu chuyên nghiệp, thổi giá hay tạo sóng ảo như trước đây.
Đáng chú ý, vai trò của môi giới cũng đang dần thay đổi. Thay vì chỉ là cầu nối giao dịch, họ phải trở thành người tư vấn thực sự, cung cấp thông tin chính xác, hỗ trợ khách hàng đánh giá rủi ro và đưa ra quyết định phù hợp. Điều này đòi hỏi sự nâng cấp toàn diện về kỹ năng, kiến thức và chuẩn mực nghề nghiệp.
Trong bối cảnh thị trường tái cấu trúc, con đường duy nhất để thoát khỏi hình ảnh “cò đất” là chuyên nghiệp hóa. Điều này không chỉ dừng lại ở kỹ năng bán hàng mà còn bao gồm việc tuân thủ pháp luật, minh bạch thông tin và xây dựng uy tín lâu dài. Khi thị trường trở nên khắt khe hơn, niềm tin của khách hàng sẽ là yếu tố quyết định sự tồn tại của mỗi môi giới.
Sự thoái trào của một bộ phận “cò đất” không chỉ phản ánh chu kỳ của thị trường mà còn là lời cảnh báo rõ ràng về những rủi ro của việc đầu tư theo phong trào. Trong một thị trường ngày càng trưởng thành, chỉ những người đủ năng lực và bản lĩnh mới có thể vượt qua giai đoạn khó khăn để tiếp tục tồn tại và phát triển.
