HoREA: Áp dụng bảng giá đất để bồi thường khi thu hồi đất là chưa đủ

HoREA hoan nghênh Bộ Nông nghiệp Môi trường đã Dự thảo Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai (gửi Bộ Tư pháp thẩm định ngày 18/8/2025). Qua đó đề xuất sửa đổi, bổ sung nhiều quy định bất cập, không phù hợp nhằm tháo gỡ vướng mắc, khó khăn trong thực tiễn để đất đai trở thành động lực phát triển kinh tế xã hội trong kỷ nguyên mới của dân tộc.

So sánh “dự thảo Luật” với “dự thảo Luật (28/7/2025)”, Hiệp hội nhận thấy tại Điều 1 Dự thảo Luật chỉ còn 29 khoản quy định “sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai” đã giảm 40 khoản so với Điều 1 “dự thảo Luật (28/7/2025)” có đến 68 khoản, nên nhìn tổng thể thì có thể nhận xét là “dự thảo Luật” tháo gỡ vướng mắc, khó khăn ít hơn so với “dự thảo Luật (28/7/2025)”.

Bộ Nông nghiệp Môi trường đã Dự thảo Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai gửi Bộ Tư pháp thẩm định từ ngày 18/8/2025. Ảnh minh họa

“Dự thảo Luật” có một số quy định tích cực nổi bật là: Quy định “trường hợp sử dụng đất để thực hiện dự án phát triển kinh tế - xã hội thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất mà hết thời hạn phải hoàn thành việc thỏa thuận để thực hiện dự án và chủ đầu tư đã thoả thuận được trên 75% diện tích đất hoặc đã thỏa thuận được với trên 75% số lượng người sử dụng đất (chiếm trên 50% diện tích đất) trong phạm vi thực hiện dự án thì Nhà nước thu hồi phần diện tích đất còn lại để giao đất, cho thuê đất cho chủ đầu tư”.

Điều này sẽ tháo gỡ được vướng mắc, khó khăn cho hàng ngàn dự án đã đền bù “dở dang, da beo” trong nhiều năm qua, có nhiều trường hợp nhà đầu tư đã thỏa thuận được trên 75% (thậm chí trên 95% diện tích đất) hoặc đã thỏa thuận được với trên 75% số lượng người sử dụng đất, nhưng vẫn không thể thỏa thuận được để giải phóng mặt bằng đối với phần diện tích còn lại. Tình trạng này khiến nhà đầu tư không thể thực hiện dự án, bị chôn vốn, đất đai bị lãng phí, không đưa vào sử dụng được.

Việc triển khai thực hiện cơ chế này vẫn phải bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của thiểu số người có đất bị thu hồi (còn lại) theo chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư của pháp luật về đất đai hiện hành và không được thấp hơn giá nhận quyền sử dụng đất mà nhà đầu tư đã thỏa thuận trước đây với người sử dụng đất trong dự án đối với thửa đất, khu đất có vị trí, lợi thế tương tự.

HoREA rất hoan nghênh các khoản 20 và 21 Điều 1 Dự thảo Luật sửa đổi, bổ sung Điều 159 và Điều 160 Luật Đất đai 2024 quy định “bảng giá đất được áp dụng để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất, tính thuế, phí, lệ phí liên quan đến việc sử dụng đất, thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất đối với Nhà nước, bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.

Đồng thời quy định bảng giá đất định kỳ 5 năm một lần và quy định “hệ số điều chỉnh giá đất áp dụng từ ngày 01 tháng 01 hằng năm; trường hợp cần thiết, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định điều chỉnh hệ số điều chỉnh giá đất trong năm hoặc cho từng khu vực để áp dụng”.

Tuy nhiên, HoREA cho rằng, việc cho phép áp dụng “bảng giá đất để tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất” là chưa đủ. “Cần phải cho phép áp dụng đối với trường hợp “người thực hiện dự án tự ứng trước kinh phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 127 của Luật này được xác định theo bảng giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất của loại đất, hình thức sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất của loại đất đã nhận chuyển quyền sử dụng đất tại thời điểm nhận chuyển quyền thì được ngân sách Nhà nước hoàn trả bằng hình thức trừ vào tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp” nên rất cần thiết bổ sung nội dung này vào khoản 20 Điều 1 Dự thảo Luật”, HoREA đề xuất.