Giá thuê đất công nghiệp tiếp tục tăng khi nguồn cung mới dần mở rộng

Thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam trong nửa đầu năm 2026 tiếp tục duy trì đà tăng trưởng tích cực, phản ánh sức hút bền bỉ của nền kinh tế đối với dòng vốn sản xuất. Tuy nhiên, phía sau bức tranh sôi động về giao dịch là một thực tế đáng chú ý: quỹ đất công nghiệp chất lượng cao ngày càng khan hiếm, đẩy mặt bằng giá thuê tiếp tục đi lên.

Theo báo cáo mới nhất của JLL, tổng nguồn cung đất công nghiệp tại các thị trường trọng điểm phía Bắc và phía Nam đạt gần 41.000 ha, chỉ tăng nhẹ khoảng 1% so với cùng kỳ năm trước. Mức tăng khiêm tốn này cho thấy tốc độ mở rộng nguồn cung chưa theo kịp nhu cầu ngày càng lớn từ các nhà đầu tư.

Trong khi đó, các phân khúc nhà xưởng xây sẵn và nhà kho xây sẵn lại ghi nhận mức tăng trưởng đáng kể, với tổng diện tích lần lượt đạt khoảng 10,4 triệu m2 và 8,6 triệu m2, tăng tương ứng 15% và 10%. Đây là tín hiệu cho thấy xu hướng dịch chuyển sang mô hình sản xuất linh hoạt, tối ưu chi phí và thời gian triển khai của doanh nghiệp.

Giá thuê đất công nghiệp tiếp tục tăng khi nguồn cung mới dần mở rộng (Ảnh: Minh họa)

Nhu cầu thuê duy trì mạnh, giá tiếp tục leo thang

Thanh khoản thị trường trong 6 tháng đầu năm vẫn được duy trì ở mức cao. Hàng trăm ha đất công nghiệp đã được hấp thụ, cùng với khoảng 350.000 m2 nhà xưởng và 450.000 m2 nhà kho được giao dịch thành công. Động lực chính tiếp tục đến từ các doanh nghiệp đang hoạt động mở rộng quy mô sản xuất, thay vì làn sóng đầu tư hoàn toàn mới.

Xét theo khu vực, thị trường phía Nam tiếp tục thu hút các ngành sản xuất truyền thống như dệt may, cơ khí, chế biến thực phẩm và hàng tiêu dùng nhanh. Trong khi đó, phía Bắc giữ vai trò trung tâm của các ngành công nghệ cao, điện tử và sản xuất linh kiện. Song song đó, lĩnh vực logistics và thương mại điện tử vẫn duy trì nhu cầu ổn định đối với hệ thống kho vận hiện đại.

Trong bối cảnh nhu cầu duy trì ở mức cao, giá thuê đất công nghiệp tiếp tục xu hướng tăng. Tính đến cuối quý II/2026, giá chào thuê trung bình tại miền Bắc đạt khoảng 142 USD/m2/kỳ thuê, trong khi miền Nam ghi nhận mức cao hơn, khoảng 186 USD/m2/kỳ thuê.

Đáng chú ý, các khu công nghiệp nằm gần cảng biển quốc tế, sân bay hoặc các tuyến cao tốc trọng điểm vẫn dẫn đầu về giá thuê nhờ lợi thế kết nối hạ tầng. Tỷ lệ lấp đầy cao tại những khu vực này càng củng cố xu hướng tăng giá, đặc biệt đối với quỹ đất có vị trí chiến lược.

Ở phân khúc bất động sản xây sẵn, giá thuê nhìn chung ổn định hơn nhưng vẫn duy trì ở mức cao. Tại miền Bắc, giá thuê nhà xưởng đạt khoảng 5,3 USD/m2/tháng và nhà kho khoảng 4,5 USD/m2/tháng. Trong khi đó, tại miền Nam, mức giá lần lượt là 5 USD/m2/tháng và 4,9 USD/m2/tháng.

Theo JLL, các tài sản đáp ứng tiêu chuẩn cao về môi trường, tiết kiệm năng lượng hoặc đạt chứng nhận công trình xanh có thể ghi nhận mức giá thuê vượt trội so với mặt bằng chung. Điều này phản ánh xu hướng chuyển dịch sang phát triển bền vững trong lĩnh vực công nghiệp.

Nguồn cung mới mở rộng, động lực tăng trưởng vẫn rõ nét

Dù nguồn cung hiện tại chưa đáp ứng đủ nhu cầu, thị trường được kỳ vọng sẽ có thêm dư địa trong thời gian tới. JLL dự báo đến cuối năm 2026, khoảng 1.900 ha đất công nghiệp sẽ được bổ sung, cùng với gần 700.000 m2 nhà kho và 1 triệu m2 nhà xưởng xây sẵn tại các khu vực trọng điểm.

Sự gia tăng nguồn cung này phần nào giúp giảm áp lực thiếu hụt quỹ đất, đặc biệt tại các thị trường cấp hai – nơi đang nổi lên như điểm đến mới nhờ chi phí cạnh tranh và quỹ đất dồi dào hơn. Nhiều doanh nghiệp đã bắt đầu dịch chuyển sự quan tâm khỏi các trung tâm công nghiệp truyền thống như Bắc Ninh, Hải Phòng, Bình Dương hay Đồng Nai để tìm kiếm cơ hội tại các địa phương mới nổi.

Diễn biến này không chỉ giúp mở rộng bản đồ công nghiệp của Việt Nam mà còn góp phần tái phân bổ nguồn lực đầu tư, giảm áp lực cho các khu vực đã phát triển bão hòa.

Trong trung và dài hạn, JLL đánh giá thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam vẫn duy trì triển vọng tích cực nhờ nhiều yếu tố hỗ trợ. Dòng vốn FDI chất lượng cao tiếp tục chảy vào, xu hướng dịch chuyển chuỗi cung ứng trong khu vực chưa có dấu hiệu chững lại, trong khi hệ thống hạ tầng giao thông ngày càng được cải thiện.

Bên cạnh đó, các mô hình phát triển mới như khu công nghiệp xanh, trung tâm dữ liệu, hệ thống logistics hiện đại hay các dự án phục vụ ngành công nghệ cao được kỳ vọng sẽ trở thành động lực tăng trưởng quan trọng trong giai đoạn tới.

Tuy vậy, bài toán cân đối giữa cung và cầu, cũng như yêu cầu nâng cao chất lượng hạ tầng và tiêu chuẩn phát triển bền vững, sẽ tiếp tục là thách thức đối với thị trường. Trong bối cảnh cạnh tranh khu vực ngày càng gay gắt, việc nâng cao chất lượng sản phẩm và cải thiện môi trường đầu tư sẽ đóng vai trò quyết định trong việc duy trì sức hấp dẫn của bất động sản công nghiệp Việt Nam.

Nhìn tổng thể, đà tăng của giá thuê đất công nghiệp nhiều khả năng sẽ chưa dừng lại trong ngắn hạn, khi nhu cầu vẫn ổn định và quỹ đất chất lượng cao chưa được bổ sung đủ nhanh. Tuy nhiên, với nguồn cung mới đang dần hình thành và các động lực tăng trưởng dài hạn vẫn được củng cố, thị trường được kỳ vọng sẽ tiếp tục giữ vai trò trụ cột trong chiến lược phát triển kinh tế công nghiệp của Việt Nam.