Giảm 50% tiền đất ở cơ hội vàng cho hộ dân chuyển đổi mục đích

Một thông tin được nhiều hộ gia đình mong đợi đang được Bộ Tài chính chính thức lấy ý kiến: người dân có thể chỉ phải nộp 50% tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có nhà ở sang đất ở. Nếu được thông qua, đây sẽ là bước điều chỉnh đáng chú ý nhằm tháo gỡ khó khăn tài chính, đồng thời phản ánh đúng bản chất sử dụng đất thực tế của người dân suốt nhiều năm qua.

Cụ thể, nội dung này được nêu trong Dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung Nghị định số 103/2024/NĐ-CP – văn bản hướng dẫn Luật Đất đai năm 2024 về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất. Bộ Tài chính đề xuất bổ sung Khoản 6 vào Điều 52 Nghị định 103, nhằm xử lý các trường hợp “chuyển tiếp” khi người dân chuyển mục đích sử dụng phần đất nông nghiệp trong cùng thửa có nhà ở (trước đây gọi là đất vườn, ao kèm theo nhà) sang đất ở chính thức.

Giảm 50% tiền đất ở cơ hội vàng cho hộ dân chuyển đổi mục đích.

Trước đó, theo quy định tại Nghị định 45/2014/NĐ-CP, người dân chỉ phải nộp 50% chênh lệch giữa giá đất ở và giá đất nông nghiệp nếu chuyển mục đích đối với phần đất vườn, ao liền kề nhà ở trong khu dân cư. Quy định này được đánh giá là hợp lý, phản ánh đúng tình trạng sử dụng ổn định của người dân và góp phần giảm áp lực tài chính cho các hộ gia đình, đặc biệt là ở nông thôn và vùng ven đô thị.

Tuy nhiên, kể từ khi Luật Đất đai 2024 chính thức có hiệu lực, khái niệm “đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở” đã bị loại bỏ. Thay vào đó là khái niệm mới: “đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có nhà ở”. Sự thay đổi này tưởng chừng chỉ mang tính kỹ thuật nhưng đã gây ra không ít vướng mắc trong quá trình áp dụng, nhất là khi Nghị định 103/2024 hiện hành chưa có quy định riêng cho trường hợp này. Theo quy định hiện tại, người dân muốn chuyển mục đích đất nông nghiệp sang đất ở phải nộp 100% tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở, trừ đi tiền thuê đất hoặc tiền sử dụng đất phần nông nghiệp – tức là gánh nặng tài chính sẽ tăng gấp đôi so với trước đây.

Thực tế tại nhiều địa phương thời gian qua đã ghi nhận phản ánh từ phía người dân về việc mức thu như hiện nay là quá cao, không còn phù hợp với bản chất sử dụng đất ổn định lâu dài. Nhiều hộ cho rằng việc không được áp dụng mức 50% như trước đây là bất hợp lý, khiến họ chùn bước trong việc hợp thức hóa đất ở, nhất là trong bối cảnh giá đất ở liên tục tăng cao.

Trước tình hình đó, Bộ Tài chính đã đề xuất khôi phục mức thu 50% chênh lệch nhưng trên nền tảng khái niệm mới của Luật Đất đai 2024. Cụ thể, dự thảo quy định rõ: nếu hộ gia đình, cá nhân chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có nhà ở sang đất ở thì chỉ phải nộp 50% phần chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở và giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích.

Điểm khác biệt lớn nhất là quy định này chỉ áp dụng với trường hợp đất nông nghiệp nằm trong cùng thửa đất đã có nhà ở – tức là có yếu tố cư trú thực tế – và không áp dụng cho đất nông nghiệp độc lập hoặc chưa hình thành nhà ở. Điều này nhằm đảm bảo công bằng, tránh việc trục lợi chính sách và chỉ hỗ trợ những trường hợp có nhu cầu sử dụng đất ở thực sự.

Nhiều chuyên gia đánh giá, việc khôi phục quy định nộp 50% là hợp lý trong giai đoạn chuyển tiếp của hệ thống pháp luật đất đai. Bởi trên thực tế, nhiều thửa đất đã được sử dụng lâu dài như đất ở nhưng chưa được cấp giấy chứng nhận hoặc chuyển mục đích chính thức vì chi phí quá lớn. Việc áp dụng mức thu hợp lý sẽ tạo điều kiện cho người dân chủ động hợp thức hóa, giúp nhà nước quản lý đất đai hiệu quả hơn, đồng thời tăng nguồn thu ổn định và minh bạch.

Ngoài ra, đề xuất mới cũng giúp làm rõ cách hiểu về chính sách tiền sử dụng đất sau khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực, đảm bảo sự đồng bộ giữa các quy định hướng dẫn và nhu cầu thực tiễn. Dự thảo hiện đang được Bộ Tài chính công bố để lấy ý kiến rộng rãi từ các tổ chức, chuyên gia và người dân. Nếu được thông qua, quy định này có thể sẽ được ban hành ngay trong quý III/2025.

Trong bối cảnh đất đai vẫn là tài sản quan trọng nhất của đại đa số người dân Việt Nam, mọi thay đổi liên quan đến tiền sử dụng đất luôn có tác động sâu rộng đến đời sống và thị trường. Việc điều chỉnh chính sách theo hướng giảm gánh nặng tài chính, song vẫn giữ nguyên nguyên tắc minh bạch, có chọn lọc, chính là chìa khóa để hiện thực hóa mục tiêu công bằng trong tiếp cận và sử dụng đất đai.