Doanh nghiệp bất động sản cần làm gì khi 4 văn bản về đất đai chính thức bị bãi bỏ từ ngày 18/9/2026?

Từ ngày 18/9/2026, Thông tư số 32/2026/TT-BNNMT của Bộ Nông nghiệp và Môi trường chính thức có hiệu lực, bãi bỏ toàn bộ hoặc một phần nhiều văn bản quy phạm pháp luật thuộc các lĩnh vực do Bộ quản lý, trong đó có 04 văn bản thuộc lĩnh vực đất đai. Động thái này nhằm đồng bộ hóa hệ thống pháp luật sau khi Luật Đất đai năm 2024 và các văn bản hướng dẫn thi hành được triển khai, đồng thời loại bỏ những quy định không còn phù hợp với thực tiễn. Đối với cộng đồng doanh nghiệp, đặc biệt là doanh nghiệp bất động sản, xây dựng, tư vấn, đo đạc và các đơn vị sử dụng đất, việc cập nhật kịp thời những thay đổi này là yêu cầu cấp thiết nhằm bảo đảm tuân thủ pháp luật và hạn chế rủi ro trong hoạt động đầu tư, kinh doanh.

Doanh nghiệp bất động sản cần làm gì khi 4 văn bản về đất đai chính thức bị bãi bỏ từ ngày 18/9/2026?

Đồng bộ hệ thống pháp luật về đất đai sau khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực

Trong những năm gần đây, hệ thống pháp luật về đất đai đã có nhiều thay đổi căn bản với việc Quốc hội ban hành Luật Đất đai năm 2024 cùng hàng loạt nghị định, thông tư hướng dẫn thi hành. Quá trình hoàn thiện chính sách đòi hỏi phải rà soát, loại bỏ các văn bản đã hết vai trò điều chỉnh hoặc có nội dung chồng chéo.

Theo Thông tư số 32/2026/TT-BNNMT, Bộ Nông nghiệp và Môi trường quyết định bãi bỏ toàn bộ hoặc một phần nhiều văn bản quy phạm pháp luật thuộc các lĩnh vực quản lý nhà nước của Bộ. Riêng trong lĩnh vực đất đai, Điều 3 của Thông tư quy định bãi bỏ 04 văn bản quy phạm pháp luật, tạo sự thống nhất với hệ thống pháp luật hiện hành.

Việc bãi bỏ các văn bản cũ không làm phát sinh khoảng trống pháp lý mà nhằm bảo đảm các hoạt động quản lý, sử dụng đất được thực hiện theo các quy định mới của Luật Đất đai năm 2024 và các văn bản hướng dẫn thi hành.

Bốn văn bản về đất đai chính thức bị bãi bỏ

Theo Điều 3 Thông tư số 32/2026/TT-BNNMT, từ ngày 18/9/2026, bốn văn bản sau đây hết hiệu lực:

Thứ nhất, Thông tư liên tịch số 21/2010/TTLT-BTNMT-BQP hướng dẫn việc giao, thuê đất quốc phòng kết hợp làm kinh tế.

Đây là văn bản được ban hành trong bối cảnh Luật Đất đai năm 2003 còn hiệu lực. Sau nhiều lần sửa đổi hệ thống pháp luật đất đai, nhiều nội dung của Thông tư không còn phù hợp với cơ chế quản lý hiện nay.

Thứ hai, Quyết định số 231/2001/QĐ-TCĐC của Tổng cục Địa chính về đăng ký thống kê đất đai.

Sau hơn hai thập kỷ áp dụng, các quy định về đăng ký, thống kê và xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai đã được thay thế bằng hệ thống pháp luật hiện đại hơn, đặc biệt là các quy định về chuyển đổi số và cơ sở dữ liệu đất đai quốc gia.

Thứ ba, Thông tư số 01/2017/TT-BTNMT quy định định mức sử dụng đất xây dựng cơ sở văn hóa, y tế, giáo dục và thể dục thể thao.

Các nội dung liên quan đến quy hoạch, tiêu chuẩn sử dụng đất hiện nay đã được điều chỉnh theo Luật Đất đai năm 2024 và các văn bản hướng dẫn mới.

Thứ tư, Thông tư số 12/2024/TT-BTNMT quy định về hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai và một số nội dung chuyên ngành.

Một số quy định của Thông tư này được thay thế hoặc không còn phù hợp sau khi Bộ Nông nghiệp và Môi trường được kiện toàn tổ chức và ban hành các quy định mới theo thẩm quyền.

Doanh nghiệp cần đặc biệt lưu ý những vấn đề gì?

Việc bãi bỏ các văn bản nêu trên không chỉ mang ý nghĩa kỹ thuật lập pháp mà còn tác động trực tiếp đến quá trình thực hiện các thủ tục hành chính và hoạt động sản xuất, kinh doanh của doanh nghiệp.

Rà soát toàn bộ quy trình pháp lý liên quan đến đất đai

Doanh nghiệp cần kiểm tra lại các quy trình nội bộ, biểu mẫu, quy chế và tài liệu pháp lý đang viện dẫn các văn bản bị bãi bỏ.

Đối với doanh nghiệp bất động sản, xây dựng, khu công nghiệp, logistics hoặc doanh nghiệp có dự án sử dụng đất quy mô lớn, việc tiếp tục áp dụng các quy định đã hết hiệu lực có thể dẫn đến sai sót trong hồ sơ pháp lý hoặc kéo dài thời gian giải quyết thủ tục.

Cập nhật căn cứ pháp lý trong hồ sơ đầu tư

Nhiều hồ sơ xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng hoặc hồ sơ thẩm định dự án vẫn thường viện dẫn các văn bản cũ.

Từ ngày 18/9/2026, doanh nghiệp cần rà soát để bảo đảm các hồ sơ được lập trên cơ sở Luật Đất đai năm 2024 và các nghị định, thông tư hướng dẫn đang còn hiệu lực.

Điều chỉnh quy trình tư vấn và dịch vụ pháp lý

Các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực tư vấn đầu tư, tư vấn pháp luật, đo đạc bản đồ, định giá đất, quản lý dự án hoặc tư vấn quy hoạch cần nhanh chóng cập nhật hệ thống văn bản mới.

Việc sử dụng văn bản đã hết hiệu lực trong hoạt động tư vấn không chỉ ảnh hưởng đến chất lượng dịch vụ mà còn tiềm ẩn nguy cơ phát sinh tranh chấp hoặc trách nhiệm pháp lý.

Rà soát hệ thống hợp đồng và tài liệu nội bộ

Nhiều hợp đồng, quy chế nội bộ hoặc hồ sơ pháp lý của doanh nghiệp thường dẫn chiếu trực tiếp các thông tư, quyết định chuyên ngành.

Doanh nghiệp cần kiểm tra để sửa đổi các điều khoản viện dẫn văn bản đã bị bãi bỏ, bảo đảm tính thống nhất và giá trị pháp lý của hồ sơ.

Đẩy mạnh chuyển đổi số trong quản lý đất đai

Một trong những định hướng xuyên suốt của Luật Đất đai năm 2024 là xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai thống nhất, hiện đại và kết nối với các cơ sở dữ liệu quốc gia.

Do đó, doanh nghiệp nên đầu tư nâng cấp hệ thống quản lý hồ sơ đất đai, số hóa tài liệu, cập nhật dữ liệu pháp lý và tăng cường ứng dụng công nghệ trong quản trị tài sản nhằm đáp ứng yêu cầu quản lý mới.

Tác động tích cực đối với môi trường đầu tư

Theo đánh giá của các chuyên gia, việc bãi bỏ các văn bản không còn phù hợp sẽ góp phần giảm tình trạng chồng chéo giữa các quy định pháp luật, tạo thuận lợi cho cơ quan quản lý và doanh nghiệp trong quá trình áp dụng.

Hệ thống pháp luật được tinh gọn cũng giúp nâng cao tính minh bạch, giảm chi phí tuân thủ và rút ngắn thời gian xử lý thủ tục hành chính liên quan đến đất đai.

Đối với nhà đầu tư, đặc biệt là các doanh nghiệp FDI, việc có một hệ thống văn bản thống nhất sẽ tạo điều kiện thuận lợi hơn trong quá trình nghiên cứu, triển khai và mở rộng dự án tại Việt Nam.

Chủ động thích ứng để giảm rủi ro pháp lý

Thông tư số 32/2026/TT-BNNMT là một bước tiếp theo trong quá trình hoàn thiện hệ thống pháp luật về tài nguyên và môi trường theo hướng đồng bộ, hiện đại và phù hợp với yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội.

Đối với cộng đồng doanh nghiệp, việc cập nhật kịp thời các quy định mới không chỉ là yêu cầu tuân thủ pháp luật mà còn là giải pháp quan trọng nhằm phòng ngừa rủi ro pháp lý, nâng cao hiệu quả quản trị và tạo lợi thế trong hoạt động đầu tư, kinh doanh.

Các doanh nghiệp được khuyến nghị chủ động rà soát toàn bộ hồ sơ, quy trình nghiệp vụ, văn bản nội bộ và hoạt động tư vấn có liên quan đến đất đai; đồng thời thường xuyên theo dõi các văn bản hướng dẫn mới để bảo đảm việc áp dụng pháp luật được chính xác, thống nhất và hiệu quả.