Thuế nhà đất theo năm sở hữu: Giải pháp hay rủi ro?

Thuế chuyển nhượng bất động sản theo thời gian sở hữu

Mới đây, Bộ Tài chính đã đề xuất việc đánh thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản dựa trên thời gian sở hữu. Cụ thể, thuế này sẽ áp dụng cho những người bán bất động sản trong thời gian ngắn sau khi mua, nhằm giảm tình trạng đầu cơ, "lướt sóng" trên thị trường bất động sản, đồng thời hạ nhiệt giá nhà đất. Đây là một động thái mang tính quốc tế, khi một số thị trường như Singapore và Đài Loan đã áp dụng chính sách thu thuế theo thời gian sở hữu để làm giảm tình trạng đầu cơ và ngăn chặn các bong bóng bất động sản.

Nhiều ý kiến tranh cãi việc đát thuế nhà đất theo năm sở hữu (Ảnh: Minh họa)

Tuy nhiên, việc áp dụng thuế chuyển nhượng bất động sản theo thời gian sở hữu đã nhận được không ít ý kiến trái chiều từ các chuyên gia và nhà đầu tư. Một trong những lo ngại lớn nhất là chính sách này sẽ không giúp hạ giá nhà đất, mà có thể gây ra những tác động tiêu cực không mong muốn.

Liên quan đến vấn đề này, chuyên gia bất động sản Trần Khánh Quang nhận định, việc áp dụng thuế theo năm sở hữu có thể làm thay đổi toàn bộ động lực đầu tư vào bất động sản. Đầu tư bất động sản vốn dĩ có chi phí khá cao, gồm thuế thu nhập cá nhân 2%, lệ phí trước bạ 0,5%, chi phí môi giới 2%, và các chi phí vốn từ 8-10%. Trong khi đó, giá trị bất động sản tăng trung bình từ 8-12% mỗi năm. Chính vì vậy, lợi nhuận của các nhà đầu tư bất động sản hiện nay có thể không còn cao so với các kênh đầu tư khác.

Nếu áp dụng thuế theo năm sở hữu, nhà đầu tư có thể buộc phải giữ bất động sản lâu hơn, từ một năm trở lên, dẫn đến tăng chi phí về vốn, lãi vay và chi phí cơ hội. Điều này có thể gây ra hai tác động chính: Một là, thị trường bất động sản sẽ trở nên ít hấp dẫn hơn đối với nhà đầu tư vì tỷ suất sinh lời không còn hấp dẫn. Hai là, nhà đầu tư vẫn tham gia thị trường, nhưng để bù lại các chi phí tăng lên, họ sẽ đẩy giá bất động sản lên cao hơn, từ đó khiến giá nhà đất không giảm mà thậm chí còn tăng.

Người mua bất động sản sẽ chịu thiệt thòi

Liên quan đến vấn đề này, ông Phạm Đức Toản, CEO của EZ Property, cho rằng việc đánh thuế chuyển nhượng bất động sản theo năm sở hữu có thể giúp tăng thu ngân sách, nhưng khó có thể giúp hạ giá nhà đất. "Người sở hữu bất động sản khi chuyển nhượng sẽ cộng tất cả chi phí vào giá bán cuối cùng. Người mua sẽ chịu thiệt thòi nhiều nhất", ông Toản nhận xét.

Ông Phạm Đức Toản, CEO của EZ Property

Một yếu tố cần lưu ý là nếu chủ sở hữu bất động sản vay ngân hàng và gặp khó khăn tài chính, việc buộc phải bán tài sản trước thời gian sở hữu sẽ khiến họ phải chịu thuế cao, đồng thời có thể bán với giá thấp hơn giá trị thực tế, gây thiệt hại kép.

PGS.TS Ngô Trí Long, nguyên Viện trưởng Viện Nghiên cứu thị trường giá cả (Bộ Tài chính), cho rằng việc áp thuế bất động sản theo năm sở hữu là khả thi, nhưng cần một lộ trình cụ thể. Ông Long cũng cảnh báo rằng hệ thống cơ sở dữ liệu về thị trường bất động sản hiện nay chưa hoàn thiện, dẫn đến việc thông tin giá trị chuyển nhượng chưa minh bạch, tình trạng giao dịch hai giá vẫn diễn ra phổ biến.

Các chuyên gia ngành thuế cho rằng, cần phải nghiên cứu kỹ về cách áp dụng sắc thuế này, tránh gây khó khăn cho thị trường. Trong đó, các đề xuất một sắc thuế mới như thuế tài sản hoặc thuế bất động sản, thay vì gộp chung vào Luật Thuế thu nhập cá nhân. Mục đích là để chỉ thu thuế trên lợi nhuận sau khi đã trừ đi chi phí đầu tư bất động sản.

Trong bối cảnh hiện nay, giá nhà đất tại các thành phố lớn như Hà Nội và TP.HCM vẫn tiếp tục tăng mạnh. Tuy nhiên, nhiều khu vực khác lại chứng kiến sự chững lại hoặc thậm chí giảm giá. Vì vậy, chính sách thuế cần phải được áp dụng một cách linh hoạt và phù hợp với từng địa phương để không làm tổn hại đến thị trường bất động sản nói chung.

Chuyên gia Trần Khánh Quang và Phạm Đức Toản đều nhận định rằng để hạ giá nhà đất hiện nay, các cơ quan quản lý cần tập trung vào việc tháo gỡ khó khăn cho các dự án bất động sản, tăng cung và đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội, đặc biệt tại các thành phố lớn. Nếu chỉ dựa vào việc áp thuế, khó có thể giảm được giá nhà đất trong ngắn hạn.