Đề xuất đánh thuế bất động sản theo thời gian nhằm chặn đầu cơ có khả thi?

Đề xuất đánh thuế mua bán nhà đất theo thời gian sở hữu

Mới đây, Bộ Tài chính đã có tờ trình Chính phủ đề nghị xây dựng dự án Luật Thuế thu nhập cá nhân (thay thế). Trong đó, Bộ đã đề xuất sửa đổi, bổ sung quy định đối với thu nhập chịu thuế của cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản để đảm bảo đồng bộ với Luật Đất đai năm 2024.

Cụ thể trong tờ trình, Bộ Tài chính cho biết, chính sách thuế thu nhập cá nhân hiện hành không phân biệt theo thời gian nắm giữ bất động sản của người chuyển nhượng.

Chuyên gia cho rằng, đề xuất đánh thuế mua bán bất động sản theo thời gian sở hữu khó khả thi (Ảnh: Minh họa).

Trong khi đó, một số quốc gia trên thế giới đã sử dụng các công cụ thuế để tăng chi phí cho hành vi đầu cơ và giảm sức hấp dẫn của việc đầu cơ bất động sản trong nền kinh tế, trong đó có thuế thu nhập cá nhân.

Đáng chú ý, một số nước còn áp dụng thuế đối với lợi nhuận thu được từ giao dịch bất động sản dựa theo tần suất giao dịch, thời gian mua đi, bán lại của bất động sản. Nếu thời gian này diễn ra càng nhanh thì thuế suất càng cao, diễn ra chậm hơn thì thuế suất thấp hơn.

Bộ Tài chính dẫn chứng tại Singapore, đất mua đi, bán lại trong năm đầu tiên bị đánh thuế 100% trên giá trị chênh lệch mua, bán. Sau 2 năm, mức thuế suất là 50%. Tới năm thứ 3, con số sẽ là 25%.

Còn tại Đài Loan, giao dịch bất động sản được thực hiện trong 2 năm đầu sau khi mua, mức thuế suất là 45%. Thực hiện trong 2-5 năm, thuế suất sẽ còn 35%. Trong 5 - 10 năm là 20% và sau 10 năm là 15%.

Bộ Tài chính đề xuất có thể thực hiện thu thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng nhà đất theo thời gian nắm giữ giống như một số quốc gia trên để làm giảm tình trạng đầu cơ, bong bóng bất động sản.

Có dữ liệu đầy đủ mới thu dễ và công bằng

Trao đổi với PV về đề xuất trên, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, đồng tình với việc đánh thuế thu nhập cá nhân từ mua bán nhà đất theo thời gian sở hữu. Theo ông Đính, việc làm này sẽ hạn chế được đầu cơ, tuy nhiên, muốn xác định được việc mua đi bán lại các bất động sản phát sinh ngay trong giai đoạn đầu thì dữ liệu phải đầy đủ.

Ông Đính cho rằng, trong luật thuế phải quy định thật đầy đủ các trường hợp, bởi có người mua nhà xong vì một lý do nào đó như cần vốn nên phải bán ngay sẽ khác trường hợp mua xong bán luôn nhằm sinh lời.

“Do đó, dữ liệu thông tin phải hoàn chỉnh rõ ràng, minh bạch thì việc đánh thuế mới công bằng và dễ được. Tránh trường hợp gây ra những bất lợi cho người dân, hay những người không phải vì mục đích đầu cơ, đẩy giá thị trường, hoặc mục đích nào đó bất khả kháng thì những việc đó cũng phải được xem xét”, ông Đính nói.

Đồng quan điểm, Chuyên gia pháp lý bất động sản Nguyễn Văn Đỉnh cũng cho rằng, đề xuất trên là đúng đắn và cần thiết, tuy nhiên cần có tính toán hợp lý để đảm bảo thực thi luật hiệu quả, khả thi.

Theo chuyên gia, nguyên tắc đánh thuế phải phân tách ra chủ thể mua bất động sản để sử dụng và chủ thể mua nhằm mục đích đầu tư, đầu cơ. Người liên tục mua đi bán lại trong thời gian ngắn thì nhu cầu không phải để ở mà nhằm đầu tư kiếm lời. Những người mua để kinh doanh này thì phải đánh thuế cao, còn người mua tài sản để ở, giải quyết nhu cầu an sinh, an cư thì không đánh thuế hoặc đánh thuế thấp.

Đánh thuế bất động sản không khả thi bởi khi đánh thuế phải tính thuế thu được bù đắp được chi phí bỏ ra (Ảnh: Minh họa).

Đề xuất không khả thi: Chi phí cho việc đánh thuế cao hơn thu thuế

Nói thêm với PV, TS. Lê Xuân Nghĩa, chuyên gia kinh tế, cho biết, giá một chung cư hiện nay lên tới 60-70 triệu đồng/m2, quá cao so với thu nhập của nhiều người. Nhiều người mua nhà chung cư hiện nay chịu giá cao nhưng không phải là người mua đầu tiên và có thể là người nhận chuyển nhượng đến lần thứ 10. Tuy nhiên, nhiều người mua nhà không phải để ở mà với mục đích cho thuê vẫn đưa sản phẩm vào sử dụng không thể coi là đầu cơ.

“Rõ ràng, việc đánh thuế không phải là giải pháp tốt cho thị trường bất động sản hiện nay dù đánh thuế bất động sản thứ 2 hay theo thời gian nắm giữ”, TS Lê Xuân Nghĩa nói.

Do vậy, TS Nghĩa cho rằng, đề xuất đánh thuế bất động sản không khả thi bởi khi đánh thuế phải tính thuế thu được bù đắp được chi phí bỏ ra. Muốn đánh thuế nhằm chặn đầu cơ phải thêm nhiều công vụ và chi phí khác nữa để đảm bảo công bằng cho người dân. Như vậy, chi phí cho việc đánh thuế cao hơn thu thuế.

Luật sư Phạm Thanh Tuấn, Đoàn Luật sư thành phố Hà Nội, chuyên gia pháp lý bất động sản, nhìn nhận đề xuất trên của Bộ Tài chính có lẽ dễ “thuyết phục” được phần lớn người dân bởi rõ ràng những hành vi mua bán bất động sản trong thời gian ngắn có yếu tố đầu cơ.

Mức thuế thu nhập cá nhân cao hơn áp dụng với người nắm giữ bất động sản trong thời gian ngắn và mức thuế này sẽ giảm đi theo thời gian. Đây cũng là quy định được nhiều quốc gia đang áp dụng.

Tuy nhiên, theo vị luật sư, quy định này, nếu được thông qua, mới chỉ áp dụng với hành vi nắm giữ bất động sản trong thời gian ngắn - “đầu cơ đất” được đặt ra trong các yêu cầu của Ban Chấp hành Trung ương Đảng, Quốc hội, Chính phủ. Với người “nhiều diện tích đất, nhiều nhà ở” hoặc “chậm sử dụng đất, bỏ đất hoang” thì cũng mới dừng ở việc Bộ Xây dựng đề xuất đánh thuế với trường hợp sở hữu, sử dụng nhiều nhà.

Ngoài ra, dự án Luật Thuế thu nhập cá nhân (thay thế), trong đó có nội dung quy định về thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản theo thời gian nắm giữ như đề xuất trên, vẫn chưa có trong chương trình xây dựng Luật, Pháp lệnh 2024 và năm 2025.

Như vậy, đề xuất trên nếu muốn được xem xét thì Chính phủ phải đề xuất đưa Luật Thuế Thu nhập cá nhân (thay thế) vào Chương trình xây dựng luật, pháp lệnh năm 2025 hoặc 2026. Như vậy, đề xuất trên vẫn sẽ là “thì tương lai” xa, chưa phải năm 2025.

Về đề xuất đánh thuế với người sở hữu bất động sản thứ 2 trở đi, luật sư Tuấn cho biết, đến thời điểm này phương pháp, cách thức áp dụng mức thuế này vẫn còn đang được cơ quan có thẩm quyền nghiên cứu.

“Chúng ta không cào bằng, cứ bất động sản thứ 2 trở đi là sẽ chịu thuế. Ví dụ, cá nhân có căn nhà thứ 1 trị giá 100 tỷ, căn thứ 2 là ngôi nhà cấp 4 có giá trị chỉ 3 tỷ. Trong trường hợp này không thể cho rằng chỉ đánh thuế với ngôi nhà thứ 2 giá 3 tỷ thôi. Khi xem xét đến vấn đề thuế chúng ta cần xem xét dưới khía cạnh bối cảnh tạo lập tài sản, giá trị nhà đất và hạn mức đất chứ sẽ không thể cào bằng theo góc độ số lượng bất động sản”, vị luật sư phân tích.

Việc áp dụng thuế bất động sản, theo luật sư Phạm Thanh Tuấn, dù ở khía cạnh nào, cũng cần gắn với việc hoàn thiện hạ tầng và hệ thống thông tin dữ liệu đất đai.