Đánh thuế căn nhà thứ hai có kiểm soát được giá bất động sản?

Bà Giang Đỗ, Giám đốc Bộ phận Tư vấn Savills Việt Nam.

Phóng viên Tạp chí Doanh nghiệp và Hội nhập có trao đổi với bà Giang Đỗ, Giám đốc Bộ phận Tư vấn Savills Việt Nam về việc đánh thuế căn nhà thứ hai có kiểm soát được giá bất động sản?

Thưa bà, các lý do chính được đưa ra để ủng hộ việc đánh thuế nhà ở thứ hai là gì? Bà có đồng ý với những lý do này không và có thể bổ sung thêm góc nhìn nào khác?

Về lý thuyết, mục đích chính của việc áp dụng thuế trên tài sản nói chung hay trên căn nhà thứ hai nói riêng là tái phân bổ tài sản: người càng nhiều tài sản sẽ phải trả càng nhiều thuế. Tiền thuế sau đó sẽ sử dụng để thực hiện các dự án công cộng về cơ sở hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội.

Ngoài ra, việc đánh thuế sẽ kiềm chế đầu cơ và giải quyết vấn đề thiếu hụt nhà ở cũng là mục đích quan trọng của việc áp dụng thuế vào nhà ở thứ hai.

Hiện nay, ở các thành phố lớn như Hà Nội và TP.HCM, có rất nhiều nhà để trống - không cho thuê cũng không bán, đủ thể loại từ biệt thự cao cấp đến nhà chung cư tái định cư. Ví dụ như khu Thạnh Mỹ Lợi, TP. Thủ Đức. Tình trạng này diễn ra do nhiều nhà đầu tư mua nhà (từ thứ hai trở lên) không phải để ở mà để đầu cơ – chờ giá trị lên rồi bán trong tương lai.

Chính vì vậy, việc áp thuế tài sản trên căn nhà thứ hai sẽ kiềm chế hiện tượng đầu cơ do làm tăng chi phí giữ tài sản.

Đối với những nhà đầu tư chấp nhận đầu tư căn nhà thứ hai trở lên, việc áp thuế sẽ thúc đẩy họ đưa tài sản vào sử dụng dưới hình thức cho thuê hoặc bán. Từ đó, quy định này có thể phần nào giải quyết vấn đề thiếu hụt nhà ở trên thị trường hiện nay.

Việc áp dụng thuế đối với nhà ở thứ hai có thể gây ra những tác động như thế nào đến giá cả thị trường bất động sản? Bà đánh giá khả năng làm giảm giá nhà ở của chính sách này ra sao?

Về dài hạn, giá nhà ở có thể ổn định và không tăng nếu việc áp dụng thuế lên căn nhà thứ hai kéo dài và đủ lớn để thay đổi hành vi của các nhà đầu tư: nhà đầu tư mới cân nhắc hơn khi đầu tư làm giảm nhu cầu về nhà, và nhà đầu tư hiện tại đang nắm giữ nhiều nhà ở sẽ cân nhắc bán ra hoặc cho thuê. Khi đó theo quy luật cung cầu, đến một mức độ ảnh hưởng nhất định khi nguồn cầu thực được đáp ứng, rất có thể dẫn đến sự giảm giá nhà.

Tuy nhiên, từ đây đến khi đó, trong ngắn hạn, tác động có thể không rõ ràng hoặc không đồng đều tại các thị trường khác nhau. Ở những khu vực phát triển nơi số lượng nhà ở thứ hai chiếm tỷ trọng lớn, thuế có thể làm giảm giao dịch, khiến giá nhà tạm thời giữ nguyên hoặc giảm chậm. Tuy nhiên, ở những nơi có nguồn cầu thực sự cao, hoặc nguồn cung vì lí do nào khác mà khan hiếm, khi đó áp lực mua nhà cao có thể làm tăng giá trong thời gian đầu áp dụng chính sách.

Để giải quyết tình trạng giá bất động sản tăng cao, theo bà cần phải tập trung vào việc giải quyết những nguyên nhân gốc rễ nào? Và các giải pháp cụ thể có thể được đưa ra là gì? 

Những giải pháp sẽ cần tập trung vào việc điều tiết cung cầu nhà ở, phát triển các hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội chưa hoàn thiện, thiếu hụt nhà ở giá rẻ và hạn chế đầu cơ.

Trong nền kinh tế thị trường, việc giá tăng cao hay giảm sâu đều theo quy luật cung cầu. Hiện tượng giá nhà ở tăng cao ở khắp nơi cho thấy sự mất cân đối cung cầu. Trong thời gian 2,3 năm trở lại đây, nguồn cung bị hạn chế là một trong những lý do chính dẫn đến việc giá nhà leo thang. Dự án mới bị tắc ách ở nhiều khâu từ phê duyệt giá đất để đóng tiền sử dụng đất, đến quy hoạch chi tiết hay khâu phê duyệt xây dựng. Do đó để giải quyết vấn đề tăng giá nóng ở nhà ở cần khơi thông nguồn cung.

Hiện nay, khi quy hoạch đô thị còn hạn chế, cơ sở hạ tầng kỹ thuật và xã hội chưa phát triển đồng đều cũng làm cho việc dãn dân ra các khu đô thị vệ tinh xa trung tâm trở nên khó khăn, người dân vẫn cố gắng trụ lại ở khu vực trung tâm, dù giá bất động sản đắt đỏ.

Nguồn cung về nhà ở giá rẻ, nhà ở xã hội thấp cũng làm cho những người có thu nhập trung bình vì nhu cầu thực phải ráng gồng gánh để cố mua được nhà ở với giá cao. Việc Chính phủ đưa ra các chính sách hỗ trợ cũng như khuyến khích những nhà phát triển tập trung cho loại hình nhà ở giá rẻ hay nhà ở xã hội này cũng là một giải pháp giúp ổn định giá nhà ở nói chung.

Chính vì nhận thấy những hạn chế trên, những nhà đầu tư sẵn sàng mua nhiều tài sản với mục đích chờ tài sản tăng giá trị để bán ra, dù họ không có nhu cầu ở thực sự. Điều này lại làm gia tăng nguồn cầu, dẫn đến giá bất động sản lại tăng cao. Đối với vấn đề này, việc áp dụng thuế trên căn nhà thứ hai trở đi sẽ có hiệu quả trong việc kiếm chế đầu cơ.

Cám ơn bà về cuộc trao đổi!