Chuyên gia Đỗ Thu Hằng: Yếu tố nào tác động tới giá và nguồn cung của bất động sản Hà Nội?

Phóng viên: Thưa bà, gần đây, thị trường bất động sản Hà Nội ghi nhận nhiều tín hiệu tích cực, nhưng nguồn cung nhà ở vẫn chưa thực sự bùng nổ. Theo bà, đâu là những rào cản chính đang kìm hãm sự phát triển của nguồn cung?

Bà Đỗ Thu Hằng: Đúng là thị trường đang có sự phục hồi, nhưng để có một cú hích lớn về nguồn cung thì cần thêm thời gian. Rào cản lớn nhất hiện nay chính là các vấn đề pháp lý. Dù các bộ luật quan trọng như Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản đã được ban hành và có hiệu lực từ tháng 8/2024, nhưng để chúng đi vào cuộc sống một cách đồng bộ và hiệu quả, chúng ta vẫn cần chờ đợi các văn bản dưới luật, nghị định, thông tư hướng dẫn chi tiết.

Quá trình này đòi hỏi sự phối hợp chặt chẽ giữa các bộ, ngành và địa phương, từ việc ban hành các văn bản hướng dẫn cụ thể, đến việc áp dụng vào quy trình thẩm định, phê duyệt dự án. Hiện tại, rất nhiều dự án đang ở giai đoạn "tiền phát triển", tức là đang hoàn thiện các thủ tục pháp lý, phê duyệt thiết kế hay thực hiện nghĩa vụ tài chính. Mặc dù các cơ quan chức năng đang nỗ lực đẩy nhanh tiến độ, nhưng để đảm bảo tính minh bạch và đúng quy trình, các bước này không thể hoàn thành trong một sớm một chiều. Khoảng "trễ" này là điều tất yếu, và nó chính là nguyên nhân khiến nguồn cung chưa thể ra thị trường với tốc độ như kỳ vọng.

bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc Cấp cao, Dịch vụ Nghiên cứu & Tư vấn, Savills Hà Nội.

Phóng viên: Vậy bà có dự báo gì về nguồn cung và diễn biến giá nhà ở Hà Nội trong thời gian tới, đặc biệt là trong nửa cuối năm 2025 và xa hơn nữa?

Bà Đỗ Thu Hằng: Dựa trên những dự án đang trong quá trình chuẩn bị, chúng tôi dự báo từ nay đến cuối năm 2025, thị trường Hà Nội sẽ đón nhận thêm khoảng 11.500 căn hộ. Đáng chú ý, nguồn cung này sẽ tập trung chủ yếu ở phân khúc hạng A và hạng B. Sự thiếu hụt các sản phẩm ở phân khúc bình dân, vừa túi tiền vẫn là một bài toán chưa có lời giải. Sự đa dạng hóa sản phẩm vẫn còn hạn chế, tạo ra sự mất cân đối giữa cung và cầu.

Tuy nhiên, bức tranh sẽ thay đổi rõ rệt từ năm 2026 trở đi. Khi các dự án thí điểm đã hoàn tất các thủ tục pháp lý, chúng tôi dự kiến nguồn cung sẽ tăng mạnh. Giai đoạn 2026-2027, thị trường có thể sẽ đón nhận khoảng 46.600 căn hộ từ 43 dự án. Phần lớn các dự án này nằm ở khu vực ngoài trung tâm, nơi có quỹ đất dồi dào hơn. Sự tăng trưởng mạnh mẽ của nguồn cung mới này có thể tạo ra áp lực điều chỉnh giá.

Nhưng cần lưu ý rằng, đây không phải là một làn sóng giảm giá trên toàn thị trường. Mức điều chỉnh giá, nếu có, sẽ chỉ xảy ra ở những khu vực có nguồn cung lớn và hạ tầng chưa đồng bộ. Ngược lại, đối với các dự án có vị trí chiến lược, nằm trong khu vực vành đai 2 - vành đai 3, được phát triển bởi các chủ đầu tư uy tín, giá nhiều khả năng sẽ giữ vững hoặc thậm chí tăng nhẹ. Điều này là do sự khan hiếm của các dự án ở vị trí đắc địa và nhu cầu thực luôn hiện hữu. Chúng ta sẽ chứng kiến sự phân hóa rõ nét về giá, dựa trên vị trí, chất lượng, tiện ích và uy tín của chủ đầu tư.

Phóng viên: Vấn đề giá nhà luôn là mối quan tâm hàng đầu. Theo bà, cần những giải pháp gì để vừa cải thiện nguồn cung, vừa đưa giá nhà về mức phù hợp với khả năng chi trả của người dân?

Bà Đỗ Thu Hằng: Để giải quyết bài toán này, Hà Nội đang triển khai nhiều giải pháp đồng bộ. Thành phố đang nỗ lực cải cách thể chế, phát triển cơ sở hạ tầng, và đặc biệt là thí điểm các dự án nhà ở xã hội, nhà ở vừa túi tiền ở các khu vực ngoài vành đai 3 - 3,5. Khi các thủ tục này được hoàn tất và sản phẩm được tung ra thị trường, chắc chắn sẽ có tác động tích cực đến mặt bằng giá chung.

Tuy nhiên, một yếu tố cực kỳ quan trọng và cần được xem xét thấu đáo là chi phí sử dụng đất. Hiện nay, chi phí này đang chiếm một tỷ trọng lớn trong tổng giá thành của một sản phẩm bất động sản. Nếu chi phí sử dụng đất được tính toán một cách hợp lý, đảm bảo hài hòa lợi ích giữa Nhà nước và doanh nghiệp, thì giá nhà có thể giảm về mức phù hợp hơn với khả năng chi trả của đại đa số người dân. Bên cạnh đó, các cơ chế ưu đãi về thuế, tín dụng hay đất đai cho phân khúc nhà ở vừa túi tiền cũng vô cùng cần thiết để khuyến khích các chủ đầu tư phát triển dòng sản phẩm này. Có như vậy, bài toán về nhà ở cho người có thu nhập trung bình và thấp mới có thể được giải quyết một cách hiệu quả và bền vững.

Những yếu tố tác động tới giá và nguồn cung của bất động sản Hà Nội.

Phóng viên: Đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) vào Việt Nam đang tăng, nhưng dòng vốn vào phân khúc nhà ở vẫn chưa thực sự bùng nổ. Theo bà, nguyên nhân là gì và cần làm gì để thu hút FDI hiệu quả hơn?

Bà Đỗ Thu Hằng: Việt Nam có những yếu tố nền tảng rất hấp dẫn trong mắt các nhà đầu tư nước ngoài. Dân số trẻ, tốc độ đô thị hóa nhanh, thu nhập tăng và triển vọng kinh tế tích cực là những điểm cộng lớn. Savills cũng quan sát thấy dòng vốn FDI vào bất động sản nhà ở đã hiện diện rõ rệt tại các thành phố lớn như Hà Nội, TP.HCM và Hải Phòng.

Tuy nhiên, để FDI vào phân khúc này phát triển mạnh hơn nữa, chúng ta cần cải thiện hai điểm cốt lõi. Đầu tiên là rút ngắn quy trình cấp phép và phê duyệt dự án. Các nhà đầu tư quốc tế thường có sự kỳ vọng cao về tính hiệu quả và tốc độ của quy trình hành chính. Việc họ phải chờ đợi quá lâu để hoàn tất thủ tục có thể làm giảm sự hấp dẫn của thị trường. Thứ hai, cần tăng cường tính minh bạch của quy trình. Một quy trình rõ ràng, dễ hiểu và không có nhiều rào cản không cần thiết sẽ giúp nhà đầu tư yên tâm hơn khi rót vốn. Tốc độ và sự minh bạch trong thực hiện thủ tục đầu tư chính là lợi thế cạnh tranh lớn nhất để giữ chân và thu hút các dòng vốn quốc tế.

Phóng viên: Gần đây, Hà Nội đang đẩy mạnh phát triển giao thông công cộng và hạn chế phương tiện cá nhân. Điều này có thể tác động như thế nào đến thị trường bất động sản, đặc biệt là tại khu vực trung tâm?

Bà Đỗ Thu Hằng: Đây là một quá trình chuyển đổi tổng thể của đô thị hiện đại. Khi chính sách điều tiết phương tiện cá nhân được triển khai, chắc chắn sẽ ảnh hưởng đến khả năng tiếp cận các khu vực trung tâm. Tuy nhiên, điều này không đồng nghĩa với việc sẽ gây ra tác động tiêu cực trực tiếp đến thị trường bất động sản.

Bản chất của bất động sản là gắn liền với nhu cầu sử dụng, và nhà ở luôn là một nhu cầu thiết yếu. Dù phương thức di chuyển có thay đổi, người dân vẫn sẽ tìm cách tiếp cận các khu vực cần thiết bằng nhiều phương án khác nhau, như sử dụng giao thông công cộng.

Ở thời điểm hiện tại, thị trường vẫn đang trong giai đoạn quan sát và phân tích tác động của các thay đổi về hạ tầng và giao thông. Theo đánh giá của chúng tôi, ở một số khu vực như phố cổ, nếu được định hướng và khai thác hiệu quả cho các mục đích như du lịch, thương mại, thì giá trị bất động sản không những được duy trì mà còn có khả năng gia tăng.

Về nhu cầu nhà ở, chúng ta không thể phủ nhận nhu cầu vẫn rất lớn tại các đô thị đông dân như Hà Nội. Do đó, ngay cả trong bối cảnh thay đổi phương tiện giao thông, thị trường bất động sản vẫn có cơ chế tự điều chỉnh và thích ứng để phục vụ nhu cầu này.

Tuy nhiên, đây là một quá trình phức tạp và còn nhiều yếu tố liên quan. Chúng tôi cho rằng cần tiếp tục theo dõi và đánh giá trong thời gian tới, thay vì đưa ra kết luận sớm về tác động trực tiếp tới giá trị bất động sản tại thời điểm hiện tại. Sự thay đổi trong hành vi của người dân, sự phát triển của hệ thống giao thông công cộng và các chính sách quản lý đô thị sẽ là những yếu tố quyết định giá trị bất động sản trong tương lai. Có thể, các khu vực gần các ga metro, trạm xe buýt nhanh sẽ trở nên hấp dẫn hơn, trong khi các khu vực không có kết nối tốt có thể gặp thách thức.

Xin trân trọng cảm ơn bà!