Đô thị mở rộng, nhu cầu ở thực bùng nổ: Cơ hội vàng cho bất động sản phía Nam

Nhu cầu ở thực và người dân có dễ tiếp cận với giá nhà hiện nay?

Các chuyên gia cho biết nhìn bức tranh tổng thể của thị trường bất động sản TP.HCM hiện nay đang mất cân đối nghiêm trọng. Một mặt nguồn cung hạn chế và phân khúc nhà ở vừa túi tiền đang khan hiếm, chủ yếu phân khúc cao cấp.

Ông Dương Long Thành – Nhà sáng lập, Chủ tịch HĐQT Thắng Lợi Group nhận định thị trường BĐS

Ông Dương Long Thành – Nhà sáng lập, Chủ tịch HĐQT Thắng Lợi Group nhận định: Nhu cầu ở thật ngày của người dân càng khó tiếp cận vì mức độ trượt giá trên thu nhập. Cách đây 15 năm ở khu vực Bến Cát (Bình Dương cũ) tôi có thể bán căn hộ giá 300 triệu đồng, hai vợ chồng công nhân, viên chức đi làm lương 5 – 7 triệu đồng/tháng có thể tích cóp 5 – 6 năm là mua được nhà. Giờ thu nhập chỉ tăng thêm khoảng 6% nhưng giá nhà tăng 10 – 12%. Tổng dân số khu vực Đông Nam Bộ khoảng 20 triệu dân, 5 triệu dân khu vực này chưa có nhà. Đây cũng vừa là cơ hội và thách thức cho các nhà quản lý, nhà đầu tư.

Ông Dương Long Thành cho biết thêm: Áp lực mua nhà ngày càng vượt xa thu nhập, làm 20 – 30 năm mới mua được nhà. Do một số nguyên nhân khiến giá nhà ngày càng cao: chi phí đầu vào tăng từ thuế, đất, pháp lý.

Việt Nam hiện có khoảng 53,2 triệu người trong độ tuổi lao động và tốc độ đô thị hóa đã vượt 41%, tạo ra nhu cầu lớn về nhà ở tại các đô thị. Nhu cầu mua nhà ở thực ngày càng thực tế hơn, lớn hơn, ưu tiên các sản phẩm có pháp lý minh bạch, giá phù hợp, đầy đủ tiện ích, chi phí vận hành hợp lý và khả năng thanh khoản tốt.

Thắng Lợi Group mỗi năm đưa ra 5000 căn, chúng ta còn bán được đến năm 2045 thì bão hòa (lúc đó thị trường có 45 triêu căn hộ và hết khả năng hấp thụ). Do đó nhu cầu bây giờ rất lớn nếu chọn phân khúc đúng về sản phẩm. Ông Dương Long Thành tự tin về cơ hội phát triển bất động sản.

TS.Huỳnh Thanh Điền - Giảng viên Trường Đại học Nguyễn Tất Thành chia sẻ

Ở góc nhìn trực diện, TS.Huỳnh Thanh Điền - Giảng viên Trường Đại học Nguyễn Tất Thành cho rằng: Một thị trường thực sự có cơ hội phải hội tụ ba yếu tố: Một là nhu cầu thực, tức người dân có nhu cầu ở thật, chứ không chỉ đơn thuần là nhu cầu mua đi bán lại mang tính đầu cơ. Vì hiện cũng có rất nhiều khu xây lên nhưng không có người ở. Hai là năng lực của các doanh nghiệp bất động sản trong việc đầu tư, triển khai và đưa ra thị trường những sản phẩm có giá phù hợp, đáp ứng đúng nhu cầu thực của thị trường. Ba là dòng vốn, dòng tiền phải được luân chuyển một cách ổn định, thông suốt, tạo điều kiện cho cả chủ đầu tư lẫn người mua có thể tham gia vào thị trường.

Ông cũng cho biết thêm Quy hoạch TP.HCM và liên vùng sẽ được điều chỉnh với 3 vùng lõi trọng điểm TP.HCM sẽ phát triển theo mô hình công nghiệp - đô thị - thương mại - dịch vụ. Các hoạt động sản xuất quy mô lớn sẽ được dịch chuyển dần về phía Đông Bắc (Bình Dương cũ). Còn lĩnh vực dịch vụ cảng biển, logistics và du lịch biển sẽ được ưu tiên phát triển mạnh tại Bà Rịa - Vũng Tàu cũ - nơi có cảng Cái Mép - Thị Vải hiện đang là một trong những cảng có lượng trung chuyển hàng hóa lớn nhất cả nước.

Với định hướng đó, TP.HCM đang được đẩy mạnh phát triển hệ thống hạ tầng giao thông liên kết, kết nối các vùng kinh tế này.

Như vậy, chắc chắn một điều là không gian sống của người dân sẽ được mở rộng. Thay vì chỉ tập trung ở trung tâm TP.HCM cũ, nhiều người sẽ có xu hướng lựa chọn các khu vực mới mở rộng, các khu vực đang được phát triển thành những đô thị chất lượng cao, hạ tầng đồng bộ và môi trường sống ngày càng tốt hơn.

Do đó, những nhà phát triển dự án cần tập trung xây dựng nhà ở cho người có nhu cầu thực. Và kỳ vọng rằng với quy hoạch và định hướng mới, cơ hội dành cho cả doanh nghiệp lẫn người dân sẽ rộng mở hơn, TS. Huỳnh Thanh Điền khẳng định.

TOD là giải pháp bứt phá giãn dân ra đô thị vùng ven

Trong bối cảnh đó TOD (mô hình phát triển đô thị theo định hướng phát triển giao thông công cộng) đang được coi kỳ vọng là lời giải tối ưu nhất cho bài toán quy hoạch phát triển “đa cực - đa trung tâm”, đồng thời giúp giải quyết bài toán áp lực giao thông, ô nhiễm môi trường, hướng đến kiến tạo những vùng đô thị hiện đại - tiện nghi - đẳng cấp quốc tế và song hành cùng phát triển kinh tế.

Ông Lê Như Thạch, Chủ tịch HĐQT Tập đoàn Bcons nhà phát triển phân khúc nhà giá rẻ

Ông Lê Như Thạch, Chủ tịch HĐQT Tập đoàn Bcons cho rằng, ngay khi quy hoạch metro, các TOD phải được định vị rõ ràng, chỉ ra khu vực nào có TOD chứ không phải quy hoạch metro xong rồi mới quy hoạch TOD. Hai điều này cần đi kèm nhau. Khi đó, mục tiêu giãn dân sẽ đạt hiệu quả hơn. Ngay trong quá trình xây dựng metro, các khu TOD được hình thành, trở thành những đô thị khép kín với hệ thống giao thông thuận tiện, đầy đủ dịch vụ và tiện ích. Cách làm này không chỉ nâng chất lượng sống mà còn góp phần giảm mật độ phương tiện, giảm tải áp lực giao thông trong đô thị hiện hữu.

Tuyến Metro số 1 đi qua ga Văn Thánh

Ngay tuyến Metro số 1 vấn đề quy hoạch trước, dự án theo sau đã được đặt ra nhưng tại nhà ga Văn Thánh đã không được quy hoạch vào lõi của dự án Tân Cảng đã làm giảm giá trị của phương tiện giao thông công cộng này.

TS. Huỳnh Thanh Điền: Tôi cho rằng, trong lĩnh vực quy hoạch đô thị, cần phát huy tinh thần “Nhà nước kiến tạo”; quy hoạch phải đi trước, sau đó mới nghĩ đến các tuyến đường đi theo. Có như vậy thì mới tạo lập được không gian sống hài hoà, phù hợp, chẳng hạn những khu đô thị phát triển xung quanh các tuyến nhà ga.

“Theo tôi, TOD sẽ tạo ra nhu cầu thực. Khi có tuyến đường, sẽ hình thành “dòng chảy” hàng hoá đi theo các tuyến đường, cùng với đó là “dòng chảy” dân cư, việc làm, lao động và dòng vốn đầu tư - tức là sẽ có nhiều dự án đầu tư phát triển dọc theo các tuyến giao thông. Nếu là doanh nghiệp bất động sản, chúng ta nên tư duy theo hướng “kiến tạo” lối sống, kiến tạo hệ sinh thái, bám vào tuyến đường để làm dự án, chứ không chạy theo “sóng”. Và việc kiến tạo không gian sống trước rồi mới phát triển đô thị như vậy sẽ tránh được lãng phí nguồn lực xã hội”, TS. Huỳnh Thanh Điền cho biết thêm.

Nhìn từ nhà phát triển BĐS, Ông Dương Long Thành cho rằng, Nhà nước đang quyết tâm làm quy hoạch các tỉnh thành, và có sự tham khảo ý kiến từ các hiệp hội, doanh nghiệp đầu ngành để lắng nghe các ý kiến. Với chính sách mở của TP.HCM về đối tác công ty PPP sẽ mở cơ hội cho các doanh nghiệp tham gia đầu tư vào các tuyến Metro.

Ngoài ra, tôi cho rằng, khi chúng ta làm chủ công nghệ về metro như đúc công nghệ, đúc bê tông thì doanh nghiệp chúng ta sẽ làm tốt hơn về hạ tầng giao thông, hoàn thiện nhanh chóng hạ tầng để gia tăng kết nối cho đô thị. Khi đó dù nhà ở núi Bà Đen (Tây Ninh) vẫn có thể lên TP.HCM làm việc.

PGS.TS. Nguyễn Hữu Huân - Thành viên Tổ Tham mưu Thành lập Trung tâm Tài chính Quốc tế tại TP.HCM phát biểu

Tuy nhiên để mô hình này thành công theo PGS.TS. Nguyễn Hữu Huân - Thành viên Tổ Tham mưu Thành lập Trung tâm Tài chính Quốc tế tại TP.HCM nếu Chính phủ cũng như TP.HCM không có chính sách mang tính kiến tạo và điều hướng thì mô hình này sẽ rất khó hoàn thiện. Khi chúng ta phát triển TOD, metro thì phải có các chính sách cụ thể của Chính phủ và TP.HCM nên hạn chế phương tiện cá nhân bởi về lâu dài bên cạnh phát triển thành phố thông minh thì phải phát triển thành phố xanh.

Trong khuôn khổ chương trình, lễ vinh danh Thương hiệu, Sản phẩm, Dịch vụ Bất động sản tiêu biểu Vùng động lực phía Nam năm 2025 đã tôn vinh Top 5 đơn vị tư vấn phát triển dự án gồm Công ty Cổ phần Dịch vụ Bất động sản Danh Khôi (DKRS), Công ty Cổ phần Dịch vụ Bất động sản Đất Xanh (Dat Xanh Services), Công ty Cổ phần Bất động sản SG Holdings, Công ty Cổ phần DKRA Group (DKRA Group), Công ty Cổ phần Kinh doanh WestLand (WestLand);

Top 5 dự án bất động sản giá trị thật

Top 5 dự án bất động sản giá trị thật gồm Dự án Chủ đầu tư The Win City - Thắng Lợi Group, Dự án Bcons New Sky - Tập đoàn Bcons, Tổ hợp phố thương mại The Sholi - Đơn vị Tư vấn và Phát triển dự án: DKRA Consulting, Dự án Maison Grand - Công ty TNHH Tùng Mỹ (Tumys Homes), Khu đô thị Phước Đông New City - Công ty Cổ Phần Đầu Tư Sài Gòn VRG.

Top 5 dự án đô thị TOD tiềm năng nhất gồm The Global City - Masterise Homes, Vinhomes Green Paradise - Công ty Cổ phần Vinhomes, La Pura - Công ty Cổ phần Phát triển Bất động sản Phát Đạt, The 9 Stellars - SonKim Land, Spring Ville - Gamuda Land.