Luật sư Bùi Quang Hưng: Tránh biến giá đất thành gánh nặng tài chính của người dân và doanh nghiệp

Phóng viên: Theo ông, việc áp dụng bảng giá đất mới với mức tăng mạnh tại Hà Nội và TP.HCM có phản ánh sát thực tiễn thị trường không, và sẽ mang lại những khó khăn nào cho người dân và doanh nghiệp?

Luật sư Bùi Quang Hưng: Việc Hà Nội ban hành bảng giá đất áp dụng lần đầu từ 1/1/2026 với mức tăng cao nhất là 26%, hay TP.HCM đang lấy ý kiến với mức tăng có thể lên đến 71%, cho thấy xu hướng tăng giá đất trên cả nước. Về mặt lý thuyết, việc điều chỉnh giá đất tiệm cận hơn với giá thị trường là cần thiết và phù hợp với tinh thần Luật Đất đai mới, nhằm tăng nguồn thu ngân sách nhà nước trong lĩnh vực đất đai. Tuy nhiên, việc tăng giá đất đầu vào một cách đột ngột và mạnh mẽ, như chúng ta đang chứng kiến, có thể tạo ra một "cú sốc" tài chính.

Khi bảng giá đất mới được áp dụng, chắc chắn sẽ có những tác động trực tiếp và khó khăn lớn đến với người dân và doanh nghiệp. Thứ nhất, tiền đất, bao gồm các khoản thuế, phí, tiền sử dụng đất, sẽ tăng lên rất nhiều. Điều này đội chi phí đầu vào lên cao cho các nhà đầu tư bất động sản, buộc họ phải điều chỉnh tăng giá bán sản phẩm ra thị trường để đảm bảo lợi nhuận. Thứ hai, đối với người dân, đặc biệt là người mua nhà ở thực, giá nhà đất tăng cao sẽ khiến họ càng khó tiếp cận nhà ở. Với mức lương trung bình, ví dụ một cặp vợ chồng có tổng thu nhập khoảng 50 triệu đồng/tháng, vài năm trước họ còn có cơ hội mua nhà trả góp, nhưng ở thời điểm hiện tại, với giá nhà bị đẩy lên, cơ hội đó ngày càng xa vời. Như vậy, công cụ tăng giá đất đang gây ảnh hưởng trực tiếp đến người yếu thế trong xã hội.

Luật sư Bùi Quang Hưng, Trưởng văn phòng luật sư Văn phòng luật sư BQH và Cộng sự.

Phóng viên: Ông nhận định thế nào về tác động cụ thể của bảng giá đất mới đến thị trường bất động sản, đặc biệt là nguy cơ "méo mó" mà nhiều chuyên gia lo ngại?

Luật sư Bùi Quang Hưng: Bảng giá đất mới, khi được áp dụng theo phương án tính toán tiệm cận giá thị trường nhưng chưa có các chính sách đồng bộ khác đi kèm, sẽ có tác động tiêu cực đến thị trường. Về bản chất, việc này chỉ mới là áp dụng một công cụ duy nhất đó là nâng giá đất lên. Điều này không chỉ giúp tăng ngân sách nhà nước trong lĩnh vực đất đai, mà còn đẩy giá nhà đất tiếp tục đội lên, làm cho thị trường bất động sản trở nên méo mó.

Khi giá đất đầu vào tại một khu vực nào đó tăng lên một mức cao, ví dụ tới hơn 70% như mức đề xuất tại TP.HCM, thì đương nhiên sẽ khiến giá bán nhà đất ở khu vực đó phải tăng theo. Đối với các doanh nghiệp bất động sản, giá bán tăng cao sẽ dẫn đến khó khăn trong việc bán hàng và lưu thông vốn. Còn với khách hàng là người mua nhà sử dụng, giá nhà quá cao sẽ nằm ngoài khả năng chi trả của đại đa số. Điều này tạo ra một sự lệch pha nghiêm trọng: nhu cầu nhà ở thực rất lớn nhưng khả năng tiếp cận lại bị hạn chế bởi giá cả. Nếu chỉ can thiệp vào giá đầu vào bằng cách đẩy giá lên mà không có các công cụ kiểm soát đầu ra hoặc điều tiết nguồn cung, thị trường sẽ không thể phát triển lành mạnh và minh bạch.

Phóng viên: Thay vì chỉ tăng giá đất đầu vào, theo ông, Nhà nước có những công cụ nào khác hiệu quả hơn để kiểm soát giá bất động sản và đảm bảo nguồn thu ngân sách?

Luật sư Bùi Quang Hưng: Tôi cho rằng công cụ tăng giá đất mà Nhà nước đang áp dụng là không hiệu quả để kiểm soát giá thị trường, thậm chí còn phản tác dụng. Chúng ta có nhiều công cụ khác để kiểm soát giá và tăng nguồn thu ngân sách một cách bền vững hơn. Ví dụ điển hình là việc áp dụng phương pháp thu thuế thu nhập doanh nghiệp. Doanh nghiệp bán càng nhiều, lợi nhuận càng lớn thì số tiền thuế thu nhập đóng góp vào ngân sách càng cao. Đây cũng là một hình thức thu ngân sách từ đất đai một cách gián tiếp và bền vững, không làm ảnh hưởng đến giá đầu vào.

Thị trường bất động sản dễ méo mó nếu chỉ tăng giá đất mà thiếu biện pháp đồng bộ hỗ trợ.

Ngoài ra, việc kiểm soát giá thị trường cần được thực hiện thông qua việc điều tiết cung cầu một cách hiệu quả. Chính sách nên tập trung vào việc tạo ra nguồn cung lớn, đặc biệt là ở các thành phố lớn, để đáp ứng nhu cầu thực. Khi nguồn cung và nguồn cầu ổn định, thị trường sẽ cạnh tranh lành mạnh và giá bất động sản sẽ không thể bị đẩy lên cao vô lý. Đây là cách tiếp cận mà nhiều quốc gia tiên tiến đang áp dụng thành công. Chúng ta cần có các chính sách phù hợp để giảm giá nhà, làm sao để giá nhà phù hợp với thu nhập của người dân, đồng thời vẫn đảm bảo doanh nghiệp có lợi nhuận và Nhà nước tăng nguồn thu ngân sách, kiểm soát được thị trường.

Phóng viên: Từ kinh nghiệm của các nước như Úc, Mỹ và Trung Quốc mà ông đã chia sẻ, những giải pháp căn cơ nào nên được Việt Nam tham khảo để thị trường bất động sản không bị "lệch pha"?

Luật sư Bùi Quang Hưng: Kinh nghiệm quốc tế cho thấy việc kiểm soát giá bất động sản hiệu quả cần tập trung vào cả khâu đầu vào và đầu ra, đặc biệt là điều tiết nguồn cung và áp dụng các chính sách thuế hợp lý. Ví dụ, tại Úc và Trung Quốc, họ đã đẩy mạnh phát triển các dự án bất động sản tại các thành phố lớn nhằm mục tiêu giảm giá nhà. Đây là một công cụ kiểm soát thị trường hiệu quả: họ không can thiệp trực tiếp vào giá thị trường, nhưng họ can thiệp bằng cách đẩy mạnh nguồn cung. Khi nguồn cung tăng, thị trường sẽ tự điều chỉnh và giá nhà sẽ giảm xuống.

Quan trọng hơn, các nước này còn áp dụng chính sách thuế cao đối với những bất động sản là nhà ở nhưng bị bỏ trống, không cho thuê hoặc không sử dụng. Chính sách này nhằm ngăn chặn hành vi đầu cơ, tích trữ bất động sản. Nếu nhà đầu tư thừa tiền có ý định mua bất động sản để đầu cơ, họ buộc phải cho thuê hoặc chịu mức thuế rất cao. Tương tự tại Mỹ, nhà đầu tư phải nộp mức thuế không hề nhỏ. Điều này làm cho bất động sản không còn là kênh đầu tư hấp dẫn duy nhất nữa, khiến dòng vốn chảy vào các ngành kinh doanh khác mang lại lợi nhuận tốt hơn, giúp thị trường bất động sản bớt "nóng" và đáp ứng đúng nhu cầu ở thực.

Phóng viên: Để thị trường bất động sản minh bạch và hạn chế "gây sốc" khi áp dụng bảng giá đất mới, theo ông, các cơ quan chức năng cần có những giải pháp và cơ chế hài hòa nào trong thời gian tới?

Luật sư Bùi Quang Hưng: Để thị trường bất động sản minh bạch và hạn chế những cú sốc khi áp dụng bảng giá đất mới, có ba giải pháp căn cơ cần được thực hiện đồng bộ.

Thứ nhất, việc xây dựng bảng giá đất phải đảm bảo yếu tố quan trọng nhất là dữ liệu đầu vào phải đầy đủ và khách quan. Cơ quan chức năng cần thu thập thông tin đa chiều và chính xác từ nhiều nguồn, bao gồm cơ quan thuế, ngân hàng, sàn giao dịch, kết quả đấu giá và tổ chức định giá độc lập. Việc này sẽ giúp loại bỏ các giao dịch ảo, đảm bảo bảng giá phản ánh đúng xu hướng thị trường thực tế và tránh tình trạng "nhảy vọt" ngoài thực tế, gây khó khăn cho việc định giá.

Thứ hai, thay vì chỉ tăng giá đất, Nhà nước cần quan tâm đẩy mạnh mở rộng các dự án mới và tăng nguồn cung nhà ở, đặc biệt là nhà ở xã hội và nhà ở giá thấp. Đây là giải pháp thiết thực nhất để giảm giá nhà. Khi nguồn cung có nhiều, thị trường sẽ cạnh tranh lành mạnh, giá nhà ở sẽ không tăng cao. Khi giá nhà ở hợp lý, người dân có đủ khả năng mua nhà, điều này mang lại lợi ích cho người dân, doanh nghiệp và Nhà nước.

Thứ ba, các cơ quan chức năng cần xem xét sửa đổi Luật Đất đai và không nên giữ quan điểm xác định giá đất hoàn toàn theo giá thị trường. Thay vào đó, chúng ta cần có một cơ chế hài hòa, đồng bộ, cân bằng lợi ích của người mua nhà, doanh nghiệp và Nhà nước. Việc chỉ tập trung vào tăng giá đất sẽ khiến thị trường trở nên méo mó. Một cơ chế hài hòa sẽ giúp thị trường bất động sản phát triển ổn định, bền vững, và quan trọng nhất là đảm bảo an sinh xã hội cho người dân có nhu cầu nhà ở thực.

Trân trọng cảm ơn ông!