ThS Nguyễn Anh Dương: Tăng trưởng bền vững tạo nền tảng ổn định cho thị trường bất động sản

Theo ThS Nguyễn Anh Dương – Trưởng phòng Nghiên cứu Tổng hợp và Hội nhập quốc tế (Viện Nghiên cứu Chính sách và Chiến lược), nền kinh tế Việt Nam năm 2025 đang đứng trước thời điểm quan trọng: vừa phải duy trì đà phục hồi, vừa chuẩn bị nền tảng cho mục tiêu tăng trưởng “hai con số” giai đoạn 2026–2030. Đây là áp lực lớn khi kinh tế thế giới tiếp tục bất ổn, nhu cầu thương mại toàn cầu giảm và nhiều rủi ro địa chính trị có thể tác động mạnh đến các ngành xuất khẩu chủ lực.

ThS Nguyễn Anh Dương khẳng định, khu vực sản xuất hàng hóa và dịch vụ “không thương mại được” – đặc biệt là xây dựng – trở thành động lực tăng trưởng nội địa đáng kể. Số liệu 9 tháng đầu năm 2025 cho thấy tăng trưởng GDP đạt 7,85%, riêng quý III đạt 8,23%. Ngành xây dựng tăng 9,33%, đóng góp trực tiếp 0,58 điểm phần trăm vào tăng trưởng chung. Đây là tín hiệu tích cực cho thị trường bất động sản khi nhu cầu đầu tư, phát triển hạ tầng và xây dựng các dự án gia tăng rõ rệt.

ThS Nguyễn Anh Dương – Trưởng phòng Nghiên cứu Tổng hợp và Hội nhập quốc tế (Viện Nghiên cứu Chính sách và Chiến lược) (Ảnh: Phan Chính)

“Lạm phát duy trì ở mức tương đối ổn định cũng giúp củng cố niềm tin thị trường, dù giá nhà và vật liệu xây dựng tăng nhanh hơn mức trung bình. Đáng chú ý, thu nhập của người dân được cải thiện, tầng lớp trung lưu mở rộng, cùng với xu hướng lãi suất thấp kéo dài đã thúc đẩy dòng tiền dịch chuyển từ tiết kiệm sang bất động sản và các kênh đầu tư tài sản khác”, ông Dương chia sẻ.

Cũng theo ThS Nguyễn Anh Dương, nhu cầu bất động sản công nghiệp tiếp tục giữ xu hướng tăng, được hỗ trợ bởi triển vọng tăng trưởng ổn định và niềm tin dài hạn của nhà đầu tư quốc tế.

ThS Nguyễn Anh Dương cho biết, các yếu tố vĩ mô tích cực giúp cải thiện nhu cầu, nhưng cũng đặt ra nhiều vấn đề cần lưu ý. Một trong những thách thức lớn là việc tăng thu ngân sách từ đất đai – dù tạo thêm nguồn lực cho đầu tư công – lại góp phần đẩy giá đất lên cao, tác động trực tiếp đến giá thành bất động sản. Khi chi phí nhà ở tăng nhanh hơn thu nhập, áp lực lên hộ gia đình có thể khiến tiêu dùng suy giảm.

Ông cho hay, dư nợ tín dụng bất động sản lên tới 4,1 triệu tỷ đồng vào cuối tháng 8/2025, phản ánh quy mô thị trường lớn nhưng đồng thời cho thấy mức độ “nhạy cảm” của hệ thống ngân hàng với rủi ro tài sản. Tỷ trọng tín dụng vào bất động sản tăng mạnh có thể thu hẹp nguồn vốn trung và dài hạn cho sản xuất – khu vực cần thiết cho tăng trưởng bền vững.

ThS Nguyễn Anh Dương cho rằng, một rủi ro khác là nguy cơ hình thành “bong bóng tài sản” nếu giá bất động sản tăng quá nhanh trong khi thu nhập và năng lực chi trả không theo kịp. Điều này có thể làm méo mó kỳ vọng của nhà đầu tư và gây bất ổn vĩ mô nếu không có biện pháp điều tiết phù hợp.

Cũng theo ông Dương, ở phía cung, việc tháo gỡ pháp lý, cải thiện môi trường đầu tư và mở rộng tín dụng cho bất động sản giúp tăng nguồn cung thị trường, tuy nhiên tốc độ cải cách vẫn cần nhanh và đồng bộ hơn để tránh tình trạng lệch pha cung – cầu.

Việt Nam đang thực hiện các Mục tiêu Phát triển Bền vững (SDG) của Liên Hợp Quốc đến năm 2030, trong đó bất động sản có vai trò quan trọng. ThS Nguyễn Anh Dương quả quyết, mục tiêu “mọi người dân đều có chỗ ở” không chỉ gói gọn trong nhà ở xã hội, mà đòi hỏi đa dạng hóa phân khúc – đặc biệt là các sản phẩm phù hợp với khả năng chi trả của đại bộ phận dân cư.

Thứ nhất, Xu hướng xây dựng xanh, tiết kiệm năng lượng và giảm phát thải trong ngành xây dựng cũng sẽ trở thành tiêu chuẩn bắt buộc trong tương lai. Tuy nhiên, để thực thi hiệu quả, cần có các cơ chế tín dụng xanh, tài chính xanh phù hợp, đi kèm ưu đãi và hướng dẫn rõ ràng từ Nhà nước.

Thứ hai, phát triển các phân khúc bất động sản có đóng góp bền vững – như khu công nghiệp công nghệ cao, logistics, đô thị vệ tinh gắn với giao thông công cộng – sẽ không chỉ hỗ trợ tăng trưởng kinh tế mà còn giảm áp lực lên hạ tầng trung tâm.

Điều quan trọng hơn, ông Dương nhìn nhận, là phải phát triển đồng bộ thị trường vốn. Khi thị trường vốn vận hành hiệu quả, dòng tiền sẽ được phân bổ hợp lý giữa các ngành, giúp giảm phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng và khiến mối liên kết giữa tăng trưởng kinh tế và thị trường bất động sản trở nên lành mạnh hơn.