Thị trường bất động sản nửa đầu năm tăng trưởng, cuối năm bứt phá

Những điểm nhấn nổi bật nửa đầu năm 2025

Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam vừa họp báo công bố tình hình bất động sản quý II/2025 với chủ đề “Đọc vị thị trường”. Sự kiện đã khắc họa bức tranh toàn cảnh về một thị trường đang trên đà phục hồi và phát triển, với nhiều điểm nhấn nổi bật trong 6 tháng đầu năm và những dự báo lạc quan cho nửa cuối năm 2025. Điểm sáng đặc biệt được các chuyên gia nhấn mạnh là tác động tích cực từ làn sóng sáp nhập tỉnh, thành và quyết tâm tinh gọn bộ máy, rút ngắn thủ tục hành chính.

TS. Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam.

TS. Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam - nhận định: "Việc sáp nhập tỉnh, thành cùng với quyết tâm triển khai vận hành chính quyền hai cấp với những bước đầu khá trơn tru, linh hoạt kể từ ngày 1/7 đến nay đã minh chứng cho tính đúng đắn của quyết tâm chính trị cùng hiệu quả ban đầu về tinh gọn, nâng cao hiệu lực hiệu quả của kỷ nguyên mới mà cả dân tộc đang bước đi."

Theo ông Đính, những thay đổi về thể chế đang trực tiếp tạo dư địa cho sự phát triển của thị trường bất động sản. Quy mô thị trường được mở rộng, tạo "zoom" cho các chủ đầu tư phát triển dự án quy mô và đồng bộ, hình thành trạng thái “đôi bên cùng hưởng lợi” khi các địa phương sáp nhập được khai thác tiềm năng mới, còn đô thị trung tâm mở rộng không gian phát triển.

Tại buổi họp báo, bà Phạm Thị Miền - Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu Đánh giá Thị trường Bất động sản Việt Nam, đã chỉ ra 10 điểm nhấn nổi bật. Trong đó, tín hiệu tăng trưởng toàn diện trên tất cả các phân khúc là một trong những điểm đáng chú ý nhất. Nguồn cung ghi nhận sự gia tăng ở cả bất động sản nhà ở, du lịch nghỉ dưỡng, công nghiệp và thương mại.

Tại buổi họp báo, bà Phạm Thị Miền - Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu Đánh giá Thị trường Bất động sản Việt Nam.

So sánh kết quả thực tế đều cho thấy sự tăng trưởng rõ rệt so với cùng kỳ năm 2024 và các quý trước. Tỷ lệ hấp thụ các dự án bất động sản nhà ở và bất động sản du lịch nghỉ dưỡng đều đạt kết quả tích cực, trung bình khoảng 55% cho cả hai phân khúc. Phân khúc bất động sản thương mại và công nghiệp cũng ghi nhận tỷ lệ lấp đầy duy trì ở mức cao và có sự tăng trưởng liên tục. Điều này phản ánh sức khỏe thị trường được cải thiện và niềm tin của nhà đầu tư quay trở lại.

Tuy nhiên, báo cáo cũng thẳng thắn chỉ ra, nguồn cung bất động sản nhà ở, phân khúc cốt lõi của thị trường, vẫn có tính cục bộ về cả đơn vị cung ứng, địa phương và phân khúc. Vấn đề "nỗ lực tìm điểm cân bằng giá, hy vọng hay ảo vọng" được ông Lê Đình Chung - Tổng Giám đốc SGO Homes (thị trường trung du và miền núi phía bắc) - lý giải, là do nguồn cung cải thiện nhưng không đáng kể và cơ cấu nguồn cung vẫn chưa tìm được điểm cân bằng, thiếu hụt nghiêm trọng các sản phẩm nhà ở giá phù hợp cho người có thu nhập trung bình và thấp. Bên cạnh đó, chi phí đầu vào, đặc biệt là chi phí đất đai tăng cao, cùng với tâm lý đầu cơ, tích lũy tài sản, kỳ vọng tăng giá theo thông tin quy hoạch và các đại dự án, đã góp phần đẩy giá tăng.

Một điểm nóng khác là bảng giá đất và những tranh luận chưa hồi kết. Việc bỏ khung giá đất, xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường được kỳ vọng sẽ giúp thị trường minh bạch hơn, hạn chế thất thu ngân sách và đẩy nhanh tiến độ giải phóng mặt bằng. Tuy nhiên, các chuyên gia cảnh báo rằng nếu không được kiểm soát kịp thời, việc sử dụng dữ liệu giá giao dịch trong thời kỳ “sốt nóng” làm căn cứ xác định giá đất có thể dẫn đến định giá sai lệch, gây méo mó thị trường và tiềm ẩn nguy cơ bong bóng bất động sản.

Dòng tiền dịch chuyển từ Bắc vào Nam cũng là một xu hướng đáng chú ý, cho thấy sự tái phân bổ vốn đầu tư theo các trung tâm tăng trưởng kinh tế mới. Tín dụng bất động sản được điều chỉnh nhưng chưa thực sự tìm đến nhu cầu thực, đòi hỏi các chính sách linh hoạt hơn để khơi thông dòng vốn. Ngoài ra, bất động sản công nghiệp là phân khúc chịu tác động trực diện nhất với quyết định áp thuế đối ứng của Hoa Kỳ vào Việt Nam, buộc các doanh nghiệp trong ngành phải có chiến lược thích ứng linh hoạt hơn.

Triển vọng nửa cuối năm và những giải pháp đột phá

Thị trường bất động sản khởi sắc trở lại trong năm 2025

Nửa cuối năm 2025, các chuyên gia nhất trí rằng thị trường bất động sản sẽ xuất hiện 3 điểm sáng trải đều cho 3 vùng Bắc, Trung, Nam. Hải Phòng được dự báo sẽ trở thành cực tăng trưởng mới của phía Bắc, khi sáp nhập Hải Dương, trở thành siêu đô thị lớn thứ 3 cả nước và đóng vai trò đầu tàu tăng trưởng kinh tế quốc gia. Đà Nẵng là điểm sáng của miền Trung, với sự sáp nhập giúp hình thành vùng đô thị lớn với dân số, quỹ đất, ngân sách tăng mạnh, tạo nền tảng thu hút doanh nghiệp đầu tư. Thành phố Hồ Chí Minh cũng sẽ không ngừng mở rộng quy mô, vị thế và thị trường sẽ được hưởng lợi nhưng có sự phân hóa theo khu vực, đặc biệt là khu vực đông bắc thành phố với nền tảng hạ tầng, kinh tế tốt sẽ có "sức bật" lớn nhất.

Để duy trì đà tăng trưởng và giải quyết các vướng mắc mang tính hệ thống, các chuyên gia kiến nghị nhiều giải pháp đồng bộ. Thứ nhất, cần nhanh chóng có một bảng giá đất phù hợp, bảo đảm quyền lợi người dân và phản ánh đúng giá trị thị trường.

TS. Trần Xuân Lượng - Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu Đánh giá Thị trường Bất động sản Việt Nam - nhận định, cần có bảng giá phù hợp từng nhóm đất, tránh áp dụng một mức giá đánh đồng, cũng như nghiên cứu tách riêng căn cứ để tính đền bù và tiền sử dụng đất. Thứ hai, cần có lộ trình tăng giá hợp lý, công khai thông tin, kiểm soát giao dịch, sàng lọc các trường hợp bất thường và chống đầu cơ, thao túng giá bằng cách tăng cường giám sát, xử lý nghiêm các hành vi thổi giá, tạo sốt ảo.

Đáng chú ý, việc tận dụng các nền tảng số trong truyền thông và bán hàng được dự báo sẽ ngày càng phổ biến. Đặc biệt, nếu mô hình thí điểm Trung tâm giao dịch bất động sản và quyền sử dụng đất do Bộ Xây dựng đề xuất được thông qua, đây sẽ là cú hích tạo nên một cuộc cách mạng số hóa chưa từng có trong ngành.