Thách thức nguồn cung của thị trường bất động sản nhà ở TP.HCM

Theo nhận định của bà Giang Huỳnh, Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và S22M tại Savills Việt Nam, thị trường bất động sản TP.HCM trong năm 2024 tiếp tục đối mặt với một thách thức lớn về nguồn cung. Đây là vấn đề không chỉ ảnh hưởng đến sự lựa chọn của người mua, mà còn tạo ra nhiều biến động về giá cả và tính thanh khoản của các dự án trên thị trường. Dù đã có những dấu hiệu cho thấy sự cải thiện nguồn cung vào năm 2025, song vấn đề thiếu hụt nhà ở giá rẻ và trung cấp vẫn là một thực tế khó khăn.

Thách thức nguồn cung của thị trường bất động sản nhà ở TP.HCM

Một trong những vấn đề nổi bật của thị trường bất động sản TP.HCM trong năm 2024 là nguồn cung nhà ở vẫn giữ mức thấp kỷ lục, thấp nhất trong vòng 5 năm qua. Điều này khiến cho người mua, đặc biệt là những người có thu nhập trung bình, gặp khó khăn trong việc tìm kiếm những dự án phù hợp với khả năng tài chính của mình. Các dự án mở bán trong năm chủ yếu thuộc phân khúc trung cấp, trong khi các phân khúc nhà ở giá rẻ, vừa túi tiền gần như không có sự xuất hiện đáng kể.

Sự thiếu hụt nguồn cung này trực tiếp tác động đến giá bất động sản. Mặc dù thị trường có sự điều chỉnh nhẹ, nhưng giá bất động sản tại TP.HCM vẫn duy trì ở mức cao, thậm chí tăng cao tại một số khu vực. Các dự án mới ra mắt đều có giá bán vượt trội so với những giai đoạn trước, điều này khiến cho tỷ lệ hấp thụ thấp, khiến thị trường bất động sản không còn sôi động như trước.

Thị trường bất động sản TP.HCM hiện nay đang chứng kiến sự phân hóa rõ rệt giữa các phân khúc. Phân khúc nhà ở trung cấp vẫn chiếm ưu thế, trong khi nhà ở giá rẻ đang khan hiếm. Sự phân hóa này không chỉ biểu hiện ở giá bán mà còn thể hiện qua các yếu tố như tính hấp dẫn của tỷ suất lợi nhuận từ cho thuê, khả năng sinh lời khi đầu tư bán lại, tiến độ xây dựng, uy tín của chủ đầu tư và tính minh bạch về pháp lý.

Khi giá nhà cao, người mua buộc phải suy nghĩ kỹ lưỡng hơn về các yếu tố tác động đến khả năng sinh lời và bảo vệ tài sản của mình. Việc chuyển hướng sang thị trường thứ cấp, nơi giá cả có thể mềm hơn, đang ngày càng trở thành lựa chọn của nhiều nhà đầu tư.

Liên quan đến vấn đề này, bà Giang Huỳnh nhận định, dù TP.HCM vẫn là thị trường chủ yếu tập trung vào phân khúc nhà ở trung và cao cấp, thì các khu vực vệ tinh xung quanh TP.HCM sẽ là những thị trường tiềm năng trong thời gian tới. Những khu vực như Bình Dương, Long An, Đồng Nai hay Củ Chi đang trở thành điểm đến lý tưởng cho những người có nhu cầu mua nhà với giá hợp lý.

Bà Giang Huỳnh, Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và S22M tại Savills Việt Nam

Điều này đặc biệt quan trọng trong bối cảnh quỹ đất cho nhà ở giá rẻ trong TP.HCM ngày càng hạn chế. Các khu vực vệ tinh đang sở hữu lợi thế về vị trí, kết nối giao thông thuận tiện với trung tâm TP.HCM, đặc biệt là những dự án được quy hoạch bài bản, có hạ tầng phát triển đồng bộ. Hơn nữa, việc các khu vực này nằm gần các khu công nghiệp lớn và trung tâm thương mại sẽ tạo ra nhiều cơ hội việc làm và nhu cầu về nhà ở ổn định trong tương lai.

Các dự án nhà ở tại các khu vực vệ tinh thường có giá cả phải chăng hơn, và là lựa chọn phù hợp cho những gia đình trẻ, công nhân, hoặc những người làm việc tại các khu công nghiệp nhưng chưa đủ khả năng mua nhà tại trung tâm TP.HCM.

Dù nguồn cung bất động sản TP.HCM trong năm 2024 gặp rất nhiều khó khăn, nhưng theo bà Giang Huỳnh, dự báo tình hình sẽ có sự cải thiện vào năm 2025. Mặc dù vậy, cơ cấu nguồn cung vẫn chủ yếu tập trung vào phân khúc trung cấp, trong khi nhà ở giá rẻ sẽ tiếp tục khan hiếm. Việc khan hiếm nhà ở giá rẻ sẽ vẫn là vấn đề chính mà thị trường bất động sản TP.HCM phải đối mặt trong năm 2025.

Trong khi đó, các khu vực vệ tinh sẽ tiếp tục phát triển mạnh mẽ, thu hút không chỉ người mua nhà mà còn cả các nhà đầu tư bất động sản. Chính vì thế, việc lựa chọn các dự án ở khu vực vệ tinh sẽ là hướng đi tiềm năng cho các nhà đầu tư trong năm 2025 và những năm tiếp theo.