Giảm tỷ suất sinh thách thức lớn với thị trường nhà ở

Việt Nam đang đứng trước một ngã rẽ quan trọng khi tỷ suất sinh đã giảm xuống mức thấp nhất trong lịch sử, chỉ 1,91 con/phụ nữ vào năm 2024. Sự sụt giảm này không chỉ là một vấn đề xã hội mà còn đang tạo ra những tác động ngày càng rõ nét đến thị trường nhà ở.

Cùng với xu hướng kết hôn muộn và tâm lý "ngại cưới, lười sinh" ở giới trẻ, đặc biệt tại các đô thị lớn, cấu trúc dân số đang thay đổi nhanh chóng, buộc các chủ đầu tư và cơ quan quản lý phải nhìn nhận lại chiến lược và chính sách hiện tại để đảm bảo sự phát triển bền vững của thị trường.

Giảm tỷ suất sinh thách thức lớn với thị trường nhà ở. Ảnh minh họa

Theo số liệu từ Cục thống kê, độ tuổi kết hôn trung bình lần đầu đã tăng từ 24,1 tuổi lên 27,2 tuổi trong vòng 25 năm qua. Tỷ suất sinh tại các thành phố lớn như Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh thậm chí đã tiến tới mức "sinh thấp nghiêm trọng" theo phân loại của Liên Hợp Quốc.

Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE) đã chỉ ra một trong những nguyên nhân chính là do chi phí sinh hoạt và đặc biệt giá nhà ở liên tục tăng cao, vượt xa khả năng tài chính của người trẻ.

Tình trạng này đã và đang tạo ra một nghịch lý trên thị trường bất động sản. Khi mức sinh giảm, quy mô hộ gia đình và số lượng hộ mới thành lập cũng bị thu hẹp. Điều này dẫn đến sự suy yếu của nhu cầu nhà ở nói chung, đặc biệt là ở những phân khúc căn hộ lớn, có giá trị cao. Thay vào đó, nhu cầu của người trẻ đang dịch chuyển mạnh mẽ sang các sản phẩm có diện tích vừa và nhỏ, tối ưu chi phí.

Hệ quả, nhiều dự án bất động sản không phù hợp với xu hướng nhân khẩu học mới gặp khó khăn trong việc tiêu thụ. Tỷ lệ hấp thụ trên thị trường giảm rõ rệt, tồn kho có nguy cơ gia tăng, vòng quay vốn chậm lại và áp lực thanh khoản đè nặng lên các chủ đầu tư. Điều này buộc thị trường phải có sự điều chỉnh mạnh mẽ về cơ cấu sản phẩm, chính sách giá và các giải pháp tài chính để kích cầu.

Thực trạng này không phải duy nhất ở Việt Nam. Kinh nghiệm của các quốc gia như Nhật Bản, Hàn Quốc và Singapore cho thấy, mức sinh thấp kéo dài kết hợp với giá nhà cao đã dẫn đến thiếu hụt lao động trẻ, gia tăng gánh nặng an sinh xã hội và ảnh hưởng đến tăng trưởng kinh tế. Để tránh rơi vào vòng xoáy tương tự, Việt Nam cần có những chính sách đồng bộ và dài hạn.

Theo VARS IRE, một trong những giải pháp cấp bách là Nhà nước cần tiếp tục thúc đẩy mạnh mẽ phát triển nhà ở xã hội tại các đô thị lớn. Đồng thời, đa dạng hóa các mô hình nhà ở xã hội, bao gồm cả cho thuê và thuê mua, trong đó Nhà nước đóng vai trò chủ lực trong việc hình thành và phát triển quỹ nhà ở này. Điều này sẽ giúp giải quyết nhu cầu ở thực của nhóm thu nhập thấp và người trẻ chưa đủ điều kiện mua nhà.

Bên cạnh đó, Nhà nước cần nghiên cứu cơ chế khuyến khích doanh nghiệp phát triển nhà ở thương mại với mức giá phù hợp. Các chính sách ưu đãi như đơn giản hóa thủ tục hành chính, hỗ trợ tín dụng có thể là đòn bẩy hiệu quả. Đặc biệt, cần khuyến khích doanh nghiệp chuyển đổi mô hình kinh doanh từ "xây để bán" sang "xây để cho thuê", một mô hình đã thành công ở nhiều nước phát triển. Mô hình này có thể được hỗ trợ thông qua các quỹ đầu tư bất động sản (REITs) hoặc mô hình hợp tác công - tư.