Điểm mới tại Nghị quyết thí điểm chính sách đặc thù phát triển nhà ở xã hội

Chia sẻ với Tạp chí Doanh nghiệp và Hội nhập, Luật sư Nguyễn Văn Đỉnh (Đoàn Luật sư TP Hà Nội) cho rằng, Nghị quyết số 201/2025/QH15 của Quốc hội thí điểm một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển nhà ở xã hội thể hiện quyết tâm rất cao của Đảng, Nhà nước trong việc giải quyết chỗ ở cho người dân, đặc biệt là các đối tượng yếu thế. Nghị quyết số 201/2025/QH15 có nhiều điểm mới.

Theo đó, ông Đỉnh cho rằng, việc chăm lo giải quyết nhà ở cho người dân, bao gồm chính sách nhà ở xã hội luôn được Đảng và Nhà nước ta hết sức quan tâm. Thủ tướng Chính phủ đã ký ban hành Đề án Đầu tư ít nhất 01 triệu căn hộ nhà ở xã hội giai đoạn 2021-2030. Tuy nhiên theo báo cáo của Bộ Xây dựng, với số lượng chỉ 66.755 căn hộ nhà ở xã hội hoàn thành thì mới chỉ đạt được 15,6% mục tiêu của Đề án đến năm 2025.

Mặc dù Luật Nhà ở năm 2023 đã có một số chính sách quan trọng để tháo gỡ cho thị trường nhà ở xã hội nhưng để đẩy nhanh tiến độ hoàn thành Đề án 01 triệu căn hộ nhà ở xã hội thì cần đến một khung chính sách thực sự đột phá. Nghị quyết số 201/2025/QH15 chứa đựng những chính sách đặc thù hết sức quan trọng, hứa hẹn sẽ có tác động tích cực trong việc đẩy nhanh tiến độ triển khai các dự án, cải thiện nguồn cung nhà ở xã hội.

Chính sách quan trọng nhất là việc Nhà nước mạnh dạn giao chủ đầu tư dự án không qua đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư. Cụ thể, nếu dự án đã có quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư (hoặc văn bản pháp lý tương đương) thì cơ quan có thẩm quyền được giao trực tiếp chủ đầu tư thực hiện dự án mà không qua đấu thầu. Nếu dự án chưa có quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư, cơ quan có thẩm quyền sẽ chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời giao chủ đầu tư.

Luật sư Nguyễn Văn Đỉnh cho rằng, Nghị quyết số 201/2025/QH15 thể hiện quyết tâm rất cao của Đảng, Nhà nước trong việc giải quyết chỗ ở cho người dân.

Nghị quyết số 201/2025/QH15 đã trao quyền chủ động hoàn toàn cho UBND cấp tỉnh và Bộ Quốc phòng, Bộ Công an (đối với dự án nhà ở cho lực lượng vũ trang) trong việc giao chủ đầu tư; chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời giao chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, thực hiện triệt để nguyên tắc phân cấp, phân quyền.

So với quy định của Luật Đầu tư và Luật Nhà ở hiện hành, dự án nhà ở xã hội sẽ phải thực hiện quy trình chấp thuận chủ trương đầu tư, sau đó tiến hành đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư. Thời gian này thường kéo dài, đặc biệt ở khâu đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư, nguyên nhân bởi thiếu các tiêu chí định lượng làm cơ sở lập hồ sơ mời thầu cho các nhà đầu tư chào thầu.

Việc cho phép áp dụng cơ chế chỉ định (nếu có nhiều nhà đầu tư đăng ký làm chủ đầu tư thì sẽ xem xét các tiêu chí ưu tiên là kinh nghiệm đã thực hiện dự án nhà ở, năng lực tài chính và các tiêu chí khác) sẽ đẩy nhanh tốc độ triển khai và thu hút doanh nghiệp tham gia.

Tất nhiên, áp dụng cơ chế chỉ định phải đi kèm yêu cầu phòng ngừa tiêu cực, tránh trục lợi. Do đó, trong nghị định quy định chi tiết thi hành cần có cơ chế kiểm soát, chống lỗ hổng, tham nhũng khi triển khai thực hiện.

Sau thủ tục lựa chọn nhà đầu tư, Nghị quyết số 201/2025/QH15 cũng giản tiện đến mức tối thiểu các thủ tục pháp lý. Theo Điều 7, dự án nhà ở xã hội không phải thực hiện thẩm định báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng tại cơ quan chuyên môn về xây dựng; trong khi thủ tục thẩm định thiết kế về phòng cháy chữa cháy được lồng ghép trong thủ tục cấp giấy phép xây dựng. Công trình nhà ở xã hội áp dụng thiết kế mẫu, thiết kế điển hình còn được miễn giấy phép xây dựng.

Nghị quyết số 201/2025/QH15 thí điểm một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển nhà ở xã hội có nhiều điểm mới hỗ trợ người dân.

Một điểm mới khác là việc thành lập Quỹ nhà ở quốc gia, đây là một giải pháp bổ sung thêm nguồn cung về nhà ở chỉ chuyên để cho thuê với mục tiêu tiết kiệm nguồn lực về đất đai, giúp nhiều người được luân phiên sử dụng quỹ nhà ở này, giúp giải quyết nhu cầu chỗ ở cho những đối tượng không có khả năng mua nhà ở xã hội.

Hiện nay, Luật Nhà ở không còn quy định bắt buộc việc chủ đầu tư các dự án nhà ở xã hội phải dành một tỷ lệ căn hộ để cho thuê nên trên thực tế các chủ đầu tư sẽ bán để thu hồi vốn chứ ít có sản phẩm để cho thuê. Ngay cả các sản phẩm nhà ở cho thuê thì chủ đầu tư cũng thường bán sau một khoảng thời gian nhất định nên không có tính ổn định cho đối tượng thuê nhà ở.

Nghị quyết số 201/2025/QH15 cũng mở rộng đối tượng được thuê nhà ở xã hội, nhà lưu trú công nhân trong khu công nghiệp so với luật hiện hành. Theo đó, Nghị quyết cho phép doanh nghiệp, hợp tác xã, cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội, đơn vị sự nghiệp công lập được thuê nhà ở xã hội để bố trí cho cán bộ, công chức, viên chức, công nhân, người lao động của mình ở (bao gồm cả công nhân, người lao động là người nước ngoài).

Quy định này sẽ có tác động tích cực ở cả “hai đầu”: Chủ đầu tư có thể tiếp cận tệp khách hàng rộng rãi hơn, trong khi các doanh nghiệp, cơ quan, tổ chức... có thể thuê nhà ở xã hội để bố trí cho nhân sự đang làm việc như một hình thức phân bổ phúc lợi xã hội, qua đó có thể thu hút được nguồn nhân lực chất lượng cao.

Ông Đỉnh nhấn mạnh có 5 điểm quan trọng sau cần được ưu tiên làm rõ trong nghị định quy định chi tiết. Thứ nhất là cần làm rõ địa vị pháp lý của Quỹ Nhà ở quốc gia, cách thức quản lý, sử dụng quỹ và cách thức triển khai thực hiện các dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội. Cần làm rõ một quỹ tài chính để rót vốn cho các chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội hay quỹ sẽ trực tiếp làm chủ đầu tư?

Thứ hai là cần làm rõ thủ tục “chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời giao chủ đầu tư không thông qua đấu thầu” vì đây là thủ tục hành chính hoàn toàn mới, cần có quy định cụ thể về trình tự, thủ tục, biểu mẫu, thời gian giải quyết, cơ quan chủ trì...

Về tiêu chí ưu tiên giao chủ đầu tư khi có từ 2 nhà đầu tư trở lên đăng ký, Nghị quyết số 201/2025/QH15 đưa ra tiêu chí “kinh nghiệm đã thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở” là chưa đủ rõ ràng. Cần quy định kinh nghiệm được thể hiện qua việc nhà đầu tư đã hoàn thành hoặc hoàn thành phần lớn dự án nhà ở trong vòng 5 năm trước thời điểm nộp hồ sơ xin giao chủ đầu tư.

Thứ ba, việc giản tiện đến mức tối thiểu các thủ tục đầu tư, gồm cho phép thủ tục thẩm định thiết kế về phòng cháy chữa cháy được lồng ghép trong thủ tục cấp giấy phép xây dựng, cũng cần được làm rõ. Đây là tích hợp 2 thủ tục do 2 cơ quan khác nhau thực hiện (cơ quan quản lý về xây dựng và cơ quan công an) nên cần sự phối hợp nhịp nhàng giữa các cơ quan thì mới thực sự tiết kiệm được thời gian, tránh phát sinh các vướng mắc mới (chẳng hạn ở khâu luân chuyển hồ sơ, lấy ý kiến liên ngành).

Thứ tư, quy định cho phép doanh nghiệp, hợp tác xã, cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị... được thuê nhà ở xã hội để bố trí cho cán bộ, công chức, viên chức, công nhân, người lao động của mình ở cũng cần phải làm rõ. Hiện nay số lượng nhà ở xã hội rất khan hiếm, đặc biệt tại các đô thị lớn, nguồn cung nhà ở xã hội nhìn chung không theo kịp nhu cầu của người dân. Do đó, cần có một tiêu chí rõ ràng, cụ thể về phân phối nguồn cung nhà ở xã hội.

Thứ năm, về điều khoản chuyển tiếp, Nghị quyết số 201/2025/QH15 quy định nếu dự án nhà ở xã hội đã phát hành hồ sơ mời quan tâm, hồ sơ mời thầu nhưng chưa có kết quả đánh giá hồ sơ của các nhà đầu tư thì UBND cấp tỉnh được quyết định dừng thực hiện để giao chủ đầu tư. Nội dung này cũng cần được hướng dẫn cụ thể về phạm vi áp dụng, tránh lạm quyền, chẳng hạn nếu dự án chỉ có duy nhất 1 nhà đầu tư nộp hồ sơ dự thầu mà UBND cấp tỉnh “xóa đi làm lại” thì có thể gây tranh chấp, khiếu kiện.

Cũng theo ông Đỉnh, việc áp dụng các cơ chế đặc thù, chẳng hạn cơ chế giao chủ đầu tư theo phương thức chỉ định, không đấu thầu, sẽ luôn tiềm ẩn nguy cơ tiêu cực, lợi ích nhóm hoặc cơ chế xin - cho, nhũng nhiễu. Nghị quyết số 201/2025/QH15 đã giao nhiệm vụ cho Chính phủ, các bộ, chính quyền địa phương để đề cao trách nhiệm trong tổ chức thực hiện, bảo đảm công khai, minh bạch, hiệu quả, khả thi, không để sơ hở, tham nhũng, tiêu cực, trục lợi chính sách, gây thất thoát, lãng phí.

Do đó, trong Nghị định quy định chi tiết thi hành cần đề ra cơ chế kiểm soát lỗ hổng khi triển khai thực hiện. Khi đã phân cấp mạnh mẽ cho địa phương thì Bộ Xây dựng và các cơ quan trung ương có thể tập trung hoàn toàn vào công tác hướng dẫn chuyên môn, nghiệp vụ và kiểm tra, giám sát, giải quyết kịp thời các kiến nghị của địa phương, doanh nghiệp.