Thứ tư 30/07/2025 19:31
Hotline: 024.355.63.010
Bất động sản

Điểm mới tại Nghị quyết thí điểm chính sách đặc thù phát triển nhà ở xã hội

Nghị quyết số 201/2025/QH15 của Quốc hội thí điểm một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển nhà ở xã hội đã được xây dựng, ban hành trong một thời gian rất ngắn, thể hiện quyết tâm rất cao của Đảng, Nhà nước trong việc giải quyết chỗ ở cho người dân, đặc biệt là các đối tượng yếu thế.

Chia sẻ với Tạp chí Doanh nghiệp và Hội nhập, Luật sư Nguyễn Văn Đỉnh (Đoàn Luật sư TP Hà Nội) cho rằng, Nghị quyết số 201/2025/QH15 của Quốc hội thí điểm một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển nhà ở xã hội thể hiện quyết tâm rất cao của Đảng, Nhà nước trong việc giải quyết chỗ ở cho người dân, đặc biệt là các đối tượng yếu thế. Nghị quyết số 201/2025/QH15 có nhiều điểm mới.

Theo đó, ông Đỉnh cho rằng, việc chăm lo giải quyết nhà ở cho người dân, bao gồm chính sách nhà ở xã hội luôn được Đảng và Nhà nước ta hết sức quan tâm. Thủ tướng Chính phủ đã ký ban hành Đề án Đầu tư ít nhất 01 triệu căn hộ nhà ở xã hội giai đoạn 2021-2030. Tuy nhiên theo báo cáo của Bộ Xây dựng, với số lượng chỉ 66.755 căn hộ nhà ở xã hội hoàn thành thì mới chỉ đạt được 15,6% mục tiêu của Đề án đến năm 2025.

Mặc dù Luật Nhà ở năm 2023 đã có một số chính sách quan trọng để tháo gỡ cho thị trường nhà ở xã hội nhưng để đẩy nhanh tiến độ hoàn thành Đề án 01 triệu căn hộ nhà ở xã hội thì cần đến một khung chính sách thực sự đột phá. Nghị quyết số 201/2025/QH15 chứa đựng những chính sách đặc thù hết sức quan trọng, hứa hẹn sẽ có tác động tích cực trong việc đẩy nhanh tiến độ triển khai các dự án, cải thiện nguồn cung nhà ở xã hội.

Chính sách quan trọng nhất là việc Nhà nước mạnh dạn giao chủ đầu tư dự án không qua đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư. Cụ thể, nếu dự án đã có quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư (hoặc văn bản pháp lý tương đương) thì cơ quan có thẩm quyền được giao trực tiếp chủ đầu tư thực hiện dự án mà không qua đấu thầu. Nếu dự án chưa có quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư, cơ quan có thẩm quyền sẽ chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời giao chủ đầu tư.

Điểm cần lưu ý tại Nghị quyết thí điểm chính sách đặc thù phát triển nhà ở xã hội
Luật sư Nguyễn Văn Đỉnh cho rằng, Nghị quyết số 201/2025/QH15 thể hiện quyết tâm rất cao của Đảng, Nhà nước trong việc giải quyết chỗ ở cho người dân.

Nghị quyết số 201/2025/QH15 đã trao quyền chủ động hoàn toàn cho UBND cấp tỉnh và Bộ Quốc phòng, Bộ Công an (đối với dự án nhà ở cho lực lượng vũ trang) trong việc giao chủ đầu tư; chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời giao chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, thực hiện triệt để nguyên tắc phân cấp, phân quyền.

So với quy định của Luật Đầu tư và Luật Nhà ở hiện hành, dự án nhà ở xã hội sẽ phải thực hiện quy trình chấp thuận chủ trương đầu tư, sau đó tiến hành đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư. Thời gian này thường kéo dài, đặc biệt ở khâu đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư, nguyên nhân bởi thiếu các tiêu chí định lượng làm cơ sở lập hồ sơ mời thầu cho các nhà đầu tư chào thầu.

Việc cho phép áp dụng cơ chế chỉ định (nếu có nhiều nhà đầu tư đăng ký làm chủ đầu tư thì sẽ xem xét các tiêu chí ưu tiên là kinh nghiệm đã thực hiện dự án nhà ở, năng lực tài chính và các tiêu chí khác) sẽ đẩy nhanh tốc độ triển khai và thu hút doanh nghiệp tham gia.

Tất nhiên, áp dụng cơ chế chỉ định phải đi kèm yêu cầu phòng ngừa tiêu cực, tránh trục lợi. Do đó, trong nghị định quy định chi tiết thi hành cần có cơ chế kiểm soát, chống lỗ hổng, tham nhũng khi triển khai thực hiện.

Sau thủ tục lựa chọn nhà đầu tư, Nghị quyết số 201/2025/QH15 cũng giản tiện đến mức tối thiểu các thủ tục pháp lý. Theo Điều 7, dự án nhà ở xã hội không phải thực hiện thẩm định báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng tại cơ quan chuyên môn về xây dựng; trong khi thủ tục thẩm định thiết kế về phòng cháy chữa cháy được lồng ghép trong thủ tục cấp giấy phép xây dựng. Công trình nhà ở xã hội áp dụng thiết kế mẫu, thiết kế điển hình còn được miễn giấy phép xây dựng.

Điểm mới tại Nghị quyết thí điểm chính sách đặc thù phát triển nhà ở xã hội
Nghị quyết số 201/2025/QH15 thí điểm một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển nhà ở xã hội có nhiều điểm mới hỗ trợ người dân.

Một điểm mới khác là việc thành lập Quỹ nhà ở quốc gia, đây là một giải pháp bổ sung thêm nguồn cung về nhà ở chỉ chuyên để cho thuê với mục tiêu tiết kiệm nguồn lực về đất đai, giúp nhiều người được luân phiên sử dụng quỹ nhà ở này, giúp giải quyết nhu cầu chỗ ở cho những đối tượng không có khả năng mua nhà ở xã hội.

Hiện nay, Luật Nhà ở không còn quy định bắt buộc việc chủ đầu tư các dự án nhà ở xã hội phải dành một tỷ lệ căn hộ để cho thuê nên trên thực tế các chủ đầu tư sẽ bán để thu hồi vốn chứ ít có sản phẩm để cho thuê. Ngay cả các sản phẩm nhà ở cho thuê thì chủ đầu tư cũng thường bán sau một khoảng thời gian nhất định nên không có tính ổn định cho đối tượng thuê nhà ở.

Nghị quyết số 201/2025/QH15 cũng mở rộng đối tượng được thuê nhà ở xã hội, nhà lưu trú công nhân trong khu công nghiệp so với luật hiện hành. Theo đó, Nghị quyết cho phép doanh nghiệp, hợp tác xã, cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội, đơn vị sự nghiệp công lập được thuê nhà ở xã hội để bố trí cho cán bộ, công chức, viên chức, công nhân, người lao động của mình ở (bao gồm cả công nhân, người lao động là người nước ngoài).

Quy định này sẽ có tác động tích cực ở cả “hai đầu”: Chủ đầu tư có thể tiếp cận tệp khách hàng rộng rãi hơn, trong khi các doanh nghiệp, cơ quan, tổ chức... có thể thuê nhà ở xã hội để bố trí cho nhân sự đang làm việc như một hình thức phân bổ phúc lợi xã hội, qua đó có thể thu hút được nguồn nhân lực chất lượng cao.

Ông Đỉnh nhấn mạnh có 5 điểm quan trọng sau cần được ưu tiên làm rõ trong nghị định quy định chi tiết. Thứ nhất là cần làm rõ địa vị pháp lý của Quỹ Nhà ở quốc gia, cách thức quản lý, sử dụng quỹ và cách thức triển khai thực hiện các dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội. Cần làm rõ một quỹ tài chính để rót vốn cho các chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội hay quỹ sẽ trực tiếp làm chủ đầu tư?

Thứ hai là cần làm rõ thủ tục “chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời giao chủ đầu tư không thông qua đấu thầu” vì đây là thủ tục hành chính hoàn toàn mới, cần có quy định cụ thể về trình tự, thủ tục, biểu mẫu, thời gian giải quyết, cơ quan chủ trì...

Về tiêu chí ưu tiên giao chủ đầu tư khi có từ 2 nhà đầu tư trở lên đăng ký, Nghị quyết số 201/2025/QH15 đưa ra tiêu chí “kinh nghiệm đã thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở” là chưa đủ rõ ràng. Cần quy định kinh nghiệm được thể hiện qua việc nhà đầu tư đã hoàn thành hoặc hoàn thành phần lớn dự án nhà ở trong vòng 5 năm trước thời điểm nộp hồ sơ xin giao chủ đầu tư.

Thứ ba, việc giản tiện đến mức tối thiểu các thủ tục đầu tư, gồm cho phép thủ tục thẩm định thiết kế về phòng cháy chữa cháy được lồng ghép trong thủ tục cấp giấy phép xây dựng, cũng cần được làm rõ. Đây là tích hợp 2 thủ tục do 2 cơ quan khác nhau thực hiện (cơ quan quản lý về xây dựng và cơ quan công an) nên cần sự phối hợp nhịp nhàng giữa các cơ quan thì mới thực sự tiết kiệm được thời gian, tránh phát sinh các vướng mắc mới (chẳng hạn ở khâu luân chuyển hồ sơ, lấy ý kiến liên ngành).

Thứ tư, quy định cho phép doanh nghiệp, hợp tác xã, cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị... được thuê nhà ở xã hội để bố trí cho cán bộ, công chức, viên chức, công nhân, người lao động của mình ở cũng cần phải làm rõ. Hiện nay số lượng nhà ở xã hội rất khan hiếm, đặc biệt tại các đô thị lớn, nguồn cung nhà ở xã hội nhìn chung không theo kịp nhu cầu của người dân. Do đó, cần có một tiêu chí rõ ràng, cụ thể về phân phối nguồn cung nhà ở xã hội.

Thứ năm, về điều khoản chuyển tiếp, Nghị quyết số 201/2025/QH15 quy định nếu dự án nhà ở xã hội đã phát hành hồ sơ mời quan tâm, hồ sơ mời thầu nhưng chưa có kết quả đánh giá hồ sơ của các nhà đầu tư thì UBND cấp tỉnh được quyết định dừng thực hiện để giao chủ đầu tư. Nội dung này cũng cần được hướng dẫn cụ thể về phạm vi áp dụng, tránh lạm quyền, chẳng hạn nếu dự án chỉ có duy nhất 1 nhà đầu tư nộp hồ sơ dự thầu mà UBND cấp tỉnh “xóa đi làm lại” thì có thể gây tranh chấp, khiếu kiện.

Cũng theo ông Đỉnh, việc áp dụng các cơ chế đặc thù, chẳng hạn cơ chế giao chủ đầu tư theo phương thức chỉ định, không đấu thầu, sẽ luôn tiềm ẩn nguy cơ tiêu cực, lợi ích nhóm hoặc cơ chế xin - cho, nhũng nhiễu. Nghị quyết số 201/2025/QH15 đã giao nhiệm vụ cho Chính phủ, các bộ, chính quyền địa phương để đề cao trách nhiệm trong tổ chức thực hiện, bảo đảm công khai, minh bạch, hiệu quả, khả thi, không để sơ hở, tham nhũng, tiêu cực, trục lợi chính sách, gây thất thoát, lãng phí.

Do đó, trong Nghị định quy định chi tiết thi hành cần đề ra cơ chế kiểm soát lỗ hổng khi triển khai thực hiện. Khi đã phân cấp mạnh mẽ cho địa phương thì Bộ Xây dựng và các cơ quan trung ương có thể tập trung hoàn toàn vào công tác hướng dẫn chuyên môn, nghiệp vụ và kiểm tra, giám sát, giải quyết kịp thời các kiến nghị của địa phương, doanh nghiệp.

Tin bài khác
Ninh Bình phê duyệt dự án khu nhà ở công vụ tổng vốn gần 211 tỷ đồng

Ninh Bình phê duyệt dự án khu nhà ở công vụ tổng vốn gần 211 tỷ đồng

Dự án xây dựng Khu nhà ở công vụ tỉnh Ninh Bình có tổng mức đầu tư của dự án lên đến gần 211 tỷ đồng, được trích từ nguồn vốn ngân sách tỉnh trong kế hoạch đầu tư công trung hạn giai đoạn 2026–2030.
VARS đề xuất đánh thuế theo thời gian nắm giữ bất động sản

VARS đề xuất đánh thuế theo thời gian nắm giữ bất động sản

Đề xuất sửa đổi Luật Thuế thu nhập cá nhân đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản của Bộ Tài chính đang là tâm điểm chú ý của thị trường.
Doanh nghiệp Nhật Bản rót vốn vào Hà Nội

Doanh nghiệp Nhật Bản rót vốn vào Hà Nội

Nhà phát triển bất động sản Nhật Bản đầu tư vào Hà Nội, thúc đẩy thị trường bán lẻ cao cấp đang khan hiếm nguồn cung và tầng lớp trung lưu không ngừng mở rộng.
Tổ hợp căn hộ Sun Centro Town của Sun Group tại trung tâm Bãi Cháy chính thức trình làng

Tổ hợp căn hộ Sun Centro Town của Sun Group tại trung tâm Bãi Cháy chính thức trình làng

Với quy mô gần 2.900 căn hộ view trực diện vịnh di sản Hạ Long, hưởng trọn hệ tiện ích đẳng cấp quốc tế của quần thể Sun Elite City, tổ hợp Sun Centro Town không chỉ là nơi an cư - nghỉ dưỡng lý tưởng mà còn là sản phẩm đầu tư sinh lời bền vững.
Thị trường bất động sản tràn lan "đào tạo chui"

Thị trường bất động sản tràn lan "đào tạo chui"

Nhu cầu môi giới tăng vọt kéo theo "đào tạo chui", thu tiền thật học giả. Thị trường bất động sản (BĐS) đối mặt rủi ro lớn khi hàng nghìn môi giới thiếu năng lực tràn lan.
Lâm Đồng dẹp loạn “cò đất”, chấn chỉnh thị trường bất động sản

Lâm Đồng dẹp loạn “cò đất”, chấn chỉnh thị trường bất động sản

Lâm Đồng ra chỉ đạo khẩn, siết chặt quản lý môi giới bất động sản trái phép, cảnh báo người dân và nhà đầu tư không sập bẫy "sốt đất ảo", tin đồn quy hoạch.
Siết đầu cơ đất khi đánh thuế 20%:  “Cú phanh” cần thiết?

Siết đầu cơ đất khi đánh thuế 20%: “Cú phanh” cần thiết?

Đề xuất đánh thuế 20% trên lãi chuyển nhượng bất động sản đang gây tranh luận, hứa hẹn trở thành công cụ mạnh mẽ dẹp bỏ đầu cơ, ổn định thị trường.
TP. Hồ Chí Minh thúc đẩy phát triển thị trường bất động sản và nhà ở xã hội

TP. Hồ Chí Minh thúc đẩy phát triển thị trường bất động sản và nhà ở xã hội

Chủ tịch UBND TP. Hồ Chí Minh vừa có ý kiến chỉ đạo về việc triển khai thực hiện nội dung Báo cáo kết quả hoạt động năm 2024 và kế hoạch năm 2025 của Ban Chỉ đạo Trung ương về chính sách nhà ở và thị trường bất động sản.
Nhà nước ưu tiên phát triển nhà ở xã hội cho thuê ổn định

Nhà nước ưu tiên phát triển nhà ở xã hội cho thuê ổn định

Bà Tống Thị Hạnh - Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản - nhấn mạnh, phải ưu tiên nhà ở xã hội cho thuê, kiểm soát giá nhà vừa túi tiền.
Hà Nội dành hơn 200 ha đất tái định cư, tăng tốc thi công ba cây cầu trọng điểm

Hà Nội dành hơn 200 ha đất tái định cư, tăng tốc thi công ba cây cầu trọng điểm

Việc Hà Nội bố trí sẵn quỹ đất tái định cư không chỉ thể hiện sự chuẩn bị bài bản của thành phố mà còn đáp ứng yêu cầu pháp lý theo Luật Đất đai 2024
Nhà đất phía Nam liên tục hút mạnh dòng tiền phía Bắc

Nhà đất phía Nam liên tục hút mạnh dòng tiền phía Bắc

Dòng tiền từ miền Bắc đổ vào TP. Hồ Chí Minh tăng mạnh, từ 44% (quý II/2024) lên 61% (quý II/2025). TP. Hồ Chí Minh tiếp tục là điểm đến hấp dẫn với nhà đầu tư miền Bắc.
Thị trường bán lẻ Việt Nam quý II/2025: Cơ hội mới cho nhà đầu tư địa ốc

Thị trường bán lẻ Việt Nam quý II/2025: Cơ hội mới cho nhà đầu tư địa ốc

Thị trường bất động sản bán lẻ toàn cầu và tại Việt Nam bước vào giai đoạn phân hóa rõ nét trong quý II/2025. Dù chịu áp lực từ thương mại điện tử, bất ổn kinh tế và xu hướng đầu tư dịch chuyển, phân khúc này vẫn đang hồi phục, đồng thời tái cấu trúc để thích ứng. Điểm nhấn nằm ở mô hình cửa hàng vật lý – không chỉ trụ vững mà còn thu hút dòng tiền từ nhà đầu tư bất động sản.
Gia Lai: Đẩy nhanh quy hoạch “viên ngọc quý” du lịch Biển Hồ – Chư Đăng Ya

Gia Lai: Đẩy nhanh quy hoạch “viên ngọc quý” du lịch Biển Hồ – Chư Đăng Ya

Khu du lịch Biển Hồ - Chư Đăng Ya nằm trên tuyến du lịch chính của vùng Bắc Tây Nguyên, diện tích khoảng 5.191 ha, có lợi thế phát triển du lịch sinh thái, nghỉ dưỡng với Biển Hồ, Núi lửa, Đồi Chè…
Bất động sản nửa cuối năm 2025: Chờ phục hồi từ các đô thị đa cực sau sáp nhập tỉnh

Bất động sản nửa cuối năm 2025: Chờ phục hồi từ các đô thị đa cực sau sáp nhập tỉnh

Việc sáp nhập tỉnh, thành sẽ hình thành nên các đại đô thị và vùng kinh tế động lực mới, tạo sự quan tâm mạnh mẽ tại nhiều khu vực có thông tin sáp nhập, ngay từ khi chưa chính thức.
Qũy nhà ở từ 5.000 tỷ đồng và tầm nhìn mới về nhà ở, ai sẽ hưởng lợi?

Qũy nhà ở từ 5.000 tỷ đồng và tầm nhìn mới về nhà ở, ai sẽ hưởng lợi?

Bộ Xây dựng vừa mới có đề xuất lập Quỹ nhà ở quốc gia 5.000 tỷ, tăng lên 10.000 tỷ sau ba năm, nhằm tập trung phát triển nhà ở xã hội cho thuê.
Lắp Mùng khung TP HCM Tại Nhà khóa cửa vân tay Vinlock