Chủ nhật 20/07/2025 19:41
Hotline: 024.355.63.010
Bất động sản

Điểm mới tại Nghị quyết thí điểm chính sách đặc thù phát triển nhà ở xã hội

Nghị quyết số 201/2025/QH15 của Quốc hội thí điểm một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển nhà ở xã hội đã được xây dựng, ban hành trong một thời gian rất ngắn, thể hiện quyết tâm rất cao của Đảng, Nhà nước trong việc giải quyết chỗ ở cho người dân, đặc biệt là các đối tượng yếu thế.

Chia sẻ với Tạp chí Doanh nghiệp và Hội nhập, Luật sư Nguyễn Văn Đỉnh (Đoàn Luật sư TP Hà Nội) cho rằng, Nghị quyết số 201/2025/QH15 của Quốc hội thí điểm một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển nhà ở xã hội thể hiện quyết tâm rất cao của Đảng, Nhà nước trong việc giải quyết chỗ ở cho người dân, đặc biệt là các đối tượng yếu thế. Nghị quyết số 201/2025/QH15 có nhiều điểm mới.

Theo đó, ông Đỉnh cho rằng, việc chăm lo giải quyết nhà ở cho người dân, bao gồm chính sách nhà ở xã hội luôn được Đảng và Nhà nước ta hết sức quan tâm. Thủ tướng Chính phủ đã ký ban hành Đề án Đầu tư ít nhất 01 triệu căn hộ nhà ở xã hội giai đoạn 2021-2030. Tuy nhiên theo báo cáo của Bộ Xây dựng, với số lượng chỉ 66.755 căn hộ nhà ở xã hội hoàn thành thì mới chỉ đạt được 15,6% mục tiêu của Đề án đến năm 2025.

Mặc dù Luật Nhà ở năm 2023 đã có một số chính sách quan trọng để tháo gỡ cho thị trường nhà ở xã hội nhưng để đẩy nhanh tiến độ hoàn thành Đề án 01 triệu căn hộ nhà ở xã hội thì cần đến một khung chính sách thực sự đột phá. Nghị quyết số 201/2025/QH15 chứa đựng những chính sách đặc thù hết sức quan trọng, hứa hẹn sẽ có tác động tích cực trong việc đẩy nhanh tiến độ triển khai các dự án, cải thiện nguồn cung nhà ở xã hội.

Chính sách quan trọng nhất là việc Nhà nước mạnh dạn giao chủ đầu tư dự án không qua đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư. Cụ thể, nếu dự án đã có quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư (hoặc văn bản pháp lý tương đương) thì cơ quan có thẩm quyền được giao trực tiếp chủ đầu tư thực hiện dự án mà không qua đấu thầu. Nếu dự án chưa có quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư, cơ quan có thẩm quyền sẽ chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời giao chủ đầu tư.

Điểm cần lưu ý tại Nghị quyết thí điểm chính sách đặc thù phát triển nhà ở xã hội
Luật sư Nguyễn Văn Đỉnh cho rằng, Nghị quyết số 201/2025/QH15 thể hiện quyết tâm rất cao của Đảng, Nhà nước trong việc giải quyết chỗ ở cho người dân.

Nghị quyết số 201/2025/QH15 đã trao quyền chủ động hoàn toàn cho UBND cấp tỉnh và Bộ Quốc phòng, Bộ Công an (đối với dự án nhà ở cho lực lượng vũ trang) trong việc giao chủ đầu tư; chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời giao chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, thực hiện triệt để nguyên tắc phân cấp, phân quyền.

So với quy định của Luật Đầu tư và Luật Nhà ở hiện hành, dự án nhà ở xã hội sẽ phải thực hiện quy trình chấp thuận chủ trương đầu tư, sau đó tiến hành đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư. Thời gian này thường kéo dài, đặc biệt ở khâu đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư, nguyên nhân bởi thiếu các tiêu chí định lượng làm cơ sở lập hồ sơ mời thầu cho các nhà đầu tư chào thầu.

Việc cho phép áp dụng cơ chế chỉ định (nếu có nhiều nhà đầu tư đăng ký làm chủ đầu tư thì sẽ xem xét các tiêu chí ưu tiên là kinh nghiệm đã thực hiện dự án nhà ở, năng lực tài chính và các tiêu chí khác) sẽ đẩy nhanh tốc độ triển khai và thu hút doanh nghiệp tham gia.

Tất nhiên, áp dụng cơ chế chỉ định phải đi kèm yêu cầu phòng ngừa tiêu cực, tránh trục lợi. Do đó, trong nghị định quy định chi tiết thi hành cần có cơ chế kiểm soát, chống lỗ hổng, tham nhũng khi triển khai thực hiện.

Sau thủ tục lựa chọn nhà đầu tư, Nghị quyết số 201/2025/QH15 cũng giản tiện đến mức tối thiểu các thủ tục pháp lý. Theo Điều 7, dự án nhà ở xã hội không phải thực hiện thẩm định báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng tại cơ quan chuyên môn về xây dựng; trong khi thủ tục thẩm định thiết kế về phòng cháy chữa cháy được lồng ghép trong thủ tục cấp giấy phép xây dựng. Công trình nhà ở xã hội áp dụng thiết kế mẫu, thiết kế điển hình còn được miễn giấy phép xây dựng.

Điểm mới tại Nghị quyết thí điểm chính sách đặc thù phát triển nhà ở xã hội
Nghị quyết số 201/2025/QH15 thí điểm một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển nhà ở xã hội có nhiều điểm mới hỗ trợ người dân.

Một điểm mới khác là việc thành lập Quỹ nhà ở quốc gia, đây là một giải pháp bổ sung thêm nguồn cung về nhà ở chỉ chuyên để cho thuê với mục tiêu tiết kiệm nguồn lực về đất đai, giúp nhiều người được luân phiên sử dụng quỹ nhà ở này, giúp giải quyết nhu cầu chỗ ở cho những đối tượng không có khả năng mua nhà ở xã hội.

Hiện nay, Luật Nhà ở không còn quy định bắt buộc việc chủ đầu tư các dự án nhà ở xã hội phải dành một tỷ lệ căn hộ để cho thuê nên trên thực tế các chủ đầu tư sẽ bán để thu hồi vốn chứ ít có sản phẩm để cho thuê. Ngay cả các sản phẩm nhà ở cho thuê thì chủ đầu tư cũng thường bán sau một khoảng thời gian nhất định nên không có tính ổn định cho đối tượng thuê nhà ở.

Nghị quyết số 201/2025/QH15 cũng mở rộng đối tượng được thuê nhà ở xã hội, nhà lưu trú công nhân trong khu công nghiệp so với luật hiện hành. Theo đó, Nghị quyết cho phép doanh nghiệp, hợp tác xã, cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội, đơn vị sự nghiệp công lập được thuê nhà ở xã hội để bố trí cho cán bộ, công chức, viên chức, công nhân, người lao động của mình ở (bao gồm cả công nhân, người lao động là người nước ngoài).

Quy định này sẽ có tác động tích cực ở cả “hai đầu”: Chủ đầu tư có thể tiếp cận tệp khách hàng rộng rãi hơn, trong khi các doanh nghiệp, cơ quan, tổ chức... có thể thuê nhà ở xã hội để bố trí cho nhân sự đang làm việc như một hình thức phân bổ phúc lợi xã hội, qua đó có thể thu hút được nguồn nhân lực chất lượng cao.

Ông Đỉnh nhấn mạnh có 5 điểm quan trọng sau cần được ưu tiên làm rõ trong nghị định quy định chi tiết. Thứ nhất là cần làm rõ địa vị pháp lý của Quỹ Nhà ở quốc gia, cách thức quản lý, sử dụng quỹ và cách thức triển khai thực hiện các dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội. Cần làm rõ một quỹ tài chính để rót vốn cho các chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội hay quỹ sẽ trực tiếp làm chủ đầu tư?

Thứ hai là cần làm rõ thủ tục “chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời giao chủ đầu tư không thông qua đấu thầu” vì đây là thủ tục hành chính hoàn toàn mới, cần có quy định cụ thể về trình tự, thủ tục, biểu mẫu, thời gian giải quyết, cơ quan chủ trì...

Về tiêu chí ưu tiên giao chủ đầu tư khi có từ 2 nhà đầu tư trở lên đăng ký, Nghị quyết số 201/2025/QH15 đưa ra tiêu chí “kinh nghiệm đã thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở” là chưa đủ rõ ràng. Cần quy định kinh nghiệm được thể hiện qua việc nhà đầu tư đã hoàn thành hoặc hoàn thành phần lớn dự án nhà ở trong vòng 5 năm trước thời điểm nộp hồ sơ xin giao chủ đầu tư.

Thứ ba, việc giản tiện đến mức tối thiểu các thủ tục đầu tư, gồm cho phép thủ tục thẩm định thiết kế về phòng cháy chữa cháy được lồng ghép trong thủ tục cấp giấy phép xây dựng, cũng cần được làm rõ. Đây là tích hợp 2 thủ tục do 2 cơ quan khác nhau thực hiện (cơ quan quản lý về xây dựng và cơ quan công an) nên cần sự phối hợp nhịp nhàng giữa các cơ quan thì mới thực sự tiết kiệm được thời gian, tránh phát sinh các vướng mắc mới (chẳng hạn ở khâu luân chuyển hồ sơ, lấy ý kiến liên ngành).

Thứ tư, quy định cho phép doanh nghiệp, hợp tác xã, cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị... được thuê nhà ở xã hội để bố trí cho cán bộ, công chức, viên chức, công nhân, người lao động của mình ở cũng cần phải làm rõ. Hiện nay số lượng nhà ở xã hội rất khan hiếm, đặc biệt tại các đô thị lớn, nguồn cung nhà ở xã hội nhìn chung không theo kịp nhu cầu của người dân. Do đó, cần có một tiêu chí rõ ràng, cụ thể về phân phối nguồn cung nhà ở xã hội.

Thứ năm, về điều khoản chuyển tiếp, Nghị quyết số 201/2025/QH15 quy định nếu dự án nhà ở xã hội đã phát hành hồ sơ mời quan tâm, hồ sơ mời thầu nhưng chưa có kết quả đánh giá hồ sơ của các nhà đầu tư thì UBND cấp tỉnh được quyết định dừng thực hiện để giao chủ đầu tư. Nội dung này cũng cần được hướng dẫn cụ thể về phạm vi áp dụng, tránh lạm quyền, chẳng hạn nếu dự án chỉ có duy nhất 1 nhà đầu tư nộp hồ sơ dự thầu mà UBND cấp tỉnh “xóa đi làm lại” thì có thể gây tranh chấp, khiếu kiện.

Cũng theo ông Đỉnh, việc áp dụng các cơ chế đặc thù, chẳng hạn cơ chế giao chủ đầu tư theo phương thức chỉ định, không đấu thầu, sẽ luôn tiềm ẩn nguy cơ tiêu cực, lợi ích nhóm hoặc cơ chế xin - cho, nhũng nhiễu. Nghị quyết số 201/2025/QH15 đã giao nhiệm vụ cho Chính phủ, các bộ, chính quyền địa phương để đề cao trách nhiệm trong tổ chức thực hiện, bảo đảm công khai, minh bạch, hiệu quả, khả thi, không để sơ hở, tham nhũng, tiêu cực, trục lợi chính sách, gây thất thoát, lãng phí.

Do đó, trong Nghị định quy định chi tiết thi hành cần đề ra cơ chế kiểm soát lỗ hổng khi triển khai thực hiện. Khi đã phân cấp mạnh mẽ cho địa phương thì Bộ Xây dựng và các cơ quan trung ương có thể tập trung hoàn toàn vào công tác hướng dẫn chuyên môn, nghiệp vụ và kiểm tra, giám sát, giải quyết kịp thời các kiến nghị của địa phương, doanh nghiệp.

Tin bài khác
Thị trường văn phòng: Khách thuê chuyển ra rìa trung tâm để giảm chi phí

Thị trường văn phòng: Khách thuê chuyển ra rìa trung tâm để giảm chi phí

Văn phòng cho thuê tại 2 thành phố lớn đều ghi nhận giá giảm nhẹ. Riêng TP. Hồ Chí Minh tỷ lệ lấp đầy hạng A và B đều giảm trong quý II/2025.
Green Valley City: Khu đô thị nghỉ dưỡng “resort tại gia” giữa siêu đô thị mới TP. Hồ Chí Minh

Green Valley City: Khu đô thị nghỉ dưỡng “resort tại gia” giữa siêu đô thị mới TP. Hồ Chí Minh

Giữa làn sóng sáp nhập lịch sử tạo nên siêu đô thị TP. Hồ Chí Minh mở rộng, Green Valley City nổi lên như viên ngọc quý hiếm - dự án compound khép kín duy nhất tại khu vực với 10.000 cây thông - bạch đàn tạo nên "thung lũng xanh" giữa lòng thành phố.
Giá thuê khách sạn tại Hà Nội gần gấp rưỡi TP. Hồ Chí Minh

Giá thuê khách sạn tại Hà Nội gần gấp rưỡi TP. Hồ Chí Minh

Giá thuê bình quân phòng khách sạn tại Hà Nội là 108 USD/phòng/đêm, gần gấp rưỡi so với giá thuê khách sạn tại TP. Hồ Chí Minh là 77 USD/phòng/đêm.
Đẩy nhanh tiến độ Dự án đường song song đường sắt Hà Nội – Lào Cai

Đẩy nhanh tiến độ Dự án đường song song đường sắt Hà Nội – Lào Cai

Dự án Đường song song đường sắt Hà Nội – Lào Cai đoạn qua Vĩnh Phúc - Phú Thọ đang được đẩy nhanh thi công với mục tiêu hoàn thành trong năm 2025.
Bất động sản bán lẻ: Giá thuê tại Hà Nội gần đuổi kịp TP. Hồ Chí Minh

Bất động sản bán lẻ: Giá thuê tại Hà Nội gần đuổi kịp TP. Hồ Chí Minh

Nhận định của Savills về bất động sản bán lẻ quý II/2025 cho thấy lĩnh vực này vẫn duy trì hiệu suất ổn định, tỷ lệ lấp đầy cao đạt 93% tại TP. Hồ Chí Minh, đạt 86% tại Hà Nội.
Vì sao dòng tiền đầu tư bất động sản tiếp tục “Nam tiến”?

Vì sao dòng tiền đầu tư bất động sản tiếp tục “Nam tiến”?

Dòng tiền đầu tư bất động sản đang dịch chuyển mạnh từ Bắc vào Nam. Vì miền Bắc giá neo cao, sức hút giảm, trong khi miền Nam bùng nổ dự án, giá hợp lý...
Đề xuất thí điểm cho thuê chung cư ngắn ngày: Kích hoạt tiềm năng mới

Đề xuất thí điểm cho thuê chung cư ngắn ngày: Kích hoạt tiềm năng mới

Đề xuất thí điểm cho thuê căn hộ chung cư ngắn ngày đang mở ra tiềm năng lớn, đáp ứng nhu cầu thị trường, song song đặt ra thách thức quản lý, cần giải pháp đồng bộ.
Bất động sản công nghiệp phía Bắc hút nhiều "đại bàng"

Bất động sản công nghiệp phía Bắc hút nhiều "đại bàng"

Bất động sản công nghiệp phía Bắc thành thỏi nam châm hút các “ông lớn”. Nhờ vị trí chiến lược, hạ tầng đồng bộ và chính sách ưu đãi tốt.
Hướng đi mới của bất động sản Cửa Lò: Bắt nhịp phát triển đô thị biển

Hướng đi mới của bất động sản Cửa Lò: Bắt nhịp phát triển đô thị biển

Pearl Residence nổi bật tại Cửa Lò với căn hộ 3 phòng ngủ view biển, tiện ích cao cấp, đáp ứng nhu cầu an cư và đầu tư giữa quỹ đất ven biển khan hiếm.
Đà Nẵng: Hàng loạt dự án bất động sản nghìn tỷ được miễn giấy phép xây dựng theo quy định mới

Đà Nẵng: Hàng loạt dự án bất động sản nghìn tỷ được miễn giấy phép xây dựng theo quy định mới

Sở Xây dựng Đà Nẵng công bố danh sách các dự án bất động sản nghìn tỷ được miễn giấy phép xây dựng theo Luật Xây dựng mới từ 1/7/2025. Nhiều "ông lớn" như Landcom, FPT, Phương Trang, Regal Group được gọi tên.
Casa – Tổ ấm ven biển đầu tiên của TP. Hồ Chí Minh: Tài sản truyền đời bên Bãi Sau

Casa – Tổ ấm ven biển đầu tiên của TP. Hồ Chí Minh: Tài sản truyền đời bên Bãi Sau

Với vị trí đắc địa tại trung tâm Bãi Sau – bãi tắm đẹp và sôi động bậc nhất phía Nam, phân khu Casa tại Blanca City được mệnh danh là “ngôi nhà ven biển đầu tiên của TP. Hồ Chí Minh”. Hạ tầng kết nối hoàn hảo, pháp lý sở hữu lâu dài và phong cách kiến trúc giao thoa Đông – Tây giúp Casa thành di sản đích thực, nơi phong cách sống và nghỉ dưỡng đỉnh cao được truyền lại cho nhiều thế hệ.
Hưởng lợi kép khi chọn nhà phố, biệt thự Kim Ngân 2, đô thị Sun Group Nam Hà Nội

Hưởng lợi kép khi chọn nhà phố, biệt thự Kim Ngân 2, đô thị Sun Group Nam Hà Nội

Nổi bật giữa lòng đô thị nghỉ dưỡng Sun Urban City bởi vị trí tâm điểm, kiến trúc riêng có và tích hợp chuỗi tiện ích đầy đủ, phân khu Kim Ngân 2 chinh phục hầu hết giới đầu tư đang tìm kiếm ngôi nhà thứ hai gần trung tâm Hà Nội.
Thị trường bất động sản nửa đầu năm tăng trưởng, cuối năm bứt phá

Thị trường bất động sản nửa đầu năm tăng trưởng, cuối năm bứt phá

Thị trường bất động sản nửa đầu 2025 ghi nhận tăng trưởng toàn diện. Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam dự báo cuối năm sẽ có nhiều điểm sáng sau sáp nhập.
Những yếu tố nào khiến giá bất động sản khó giảm?

Những yếu tố nào khiến giá bất động sản khó giảm?

Thị trường bất động sản chứng kiến nguồn cung tăng mạnh nhưng giá liên tục thiết lập mặt bằng mới. Các chuyên gia chỉ ra nhiều nguyên nhân sâu xa khiến giá nhà khó giảm.
Phường Long Nguyên (TP. Hồ Chí Minh): Cơ hội vàng dành cho nhà đầu tư

Phường Long Nguyên (TP. Hồ Chí Minh): Cơ hội vàng dành cho nhà đầu tư

Trong khi mặt bằng giá đất tại Dĩ An, Thuận An đã “leo thang” tới 60–80 triệu đồng/m² ở nhiều khu vực, thì Long Nguyên – một phường mới thuộc TP. Hồ Chí Minh vẫn đang giao dịch quanh ngưỡng 8–15 triệu đồng/m².
Lắp Mùng khung TP HCM Tại Nhà