Vì sao cần phải sửa đổi Luật Đất đai 2024?

Luật có nhiều điểm tiến bộ nhưng vẫn bất cập

Luật Đất đai 2024 được Quốc hội thông qua ngày 1/8/2024, có hiệu lực từ 1/1/2025, được giới chuyên môn đánh giá là sẽ có tác động lớn đến thị trường bất động sản (BĐS). Luật có nhiều điều khoản mới tiến bộ, hướng tới việc giải quyết các vấn đề còn tồn tại của đất đai, thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội và bảo vệ quyền lợi của người dân. Luật này cũng đặt ra kỳ vọng sẽ tháo gỡ các vướng mắc tồn tại, tạo động lực cho doanh nghiệp (DN) trong tiếp cận đất đai.

Cần sửa đổi Luật Đất đai 2024 để giải phóng nguồn lực đất đai, phù hợp với với mô hình chính quyền 2 cấp; các vấn đề liên quan đến việc giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích SDĐ. Ảnh: TTXVN.

Lấy ví dụ như chính sách về thỏa thuận nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất (SDĐ) trong Luật Đất đai 2024 có tính nhân văn và tiệm cận thông lệ quốc tế hơn Luật Đất đai 2013. Quyền và lợi ích của người dân có đất được đề cao, từ đó tạo môi trường bình đẳng, minh bạch hơn.

Đối với nhà đầu tư tư nhân, luật mở ra hướng tiếp cận đất đai chủ động nhưng cũng khắt khe hơn như muốn có đất phải thỏa thuận sòng phẳng với người dân, muốn làm dự án lớn phải tham gia đấu giá, đấu thầu cạnh tranh.

Tuy nhiên, cũng có những ý kiến nêu những bất cập và thách thức cần được giải quyết sau một thời gian ngắn luật có hiệu lực. Nhiều vấn đề vướng mắc bộc lộ cần được tháo gỡ, thậm chí phải sửa đổi.

Có thể dẫn ra đây như chính sách mới đặt ra thách thức cho khu vực tư nhân. Việc tự thỏa thuận để nhận chuyển nhượng đất đòi hỏi nhà đầu tư phải thương lượng với có khi hàng trăm hộ dân trong vùng dự án, rất phức tạp và khó khăn khi mà chỉ cần 1 hộ không đồng thuận là cả dự án phải án binh, vì không được đồng thuận 100%, có thể làm cho dự án bị đình trệ hoặc phải điều chỉnh dự án…

Vấn đề khác như quy định về điều kiện, thủ tục chuyển nhượng dự án BĐS khá chồng chéo và phức tạp. Luật Đất đai 2024 cùng với Luật Kinh doanh BĐS 2023 đã có những sửa đổi nhằm đơn giản hóa thủ tục và tháo gỡ mâu thuẫn pháp lý trong hoạt động này, tạo thuận lợi hơn cho DN tái cơ cấu dự án. Tuy vậy, thủ tục chuyển nhượng dự án vẫn phải qua khâu xin chấp thuận của cơ quan nhà nước (Thủ tướng Chính phủ hoặc UBND cấp tỉnh tùy dự án). Thời hạn giải quyết theo luật định (30-45 ngày) không quá dài, nhưng trên thực tế việc lấy ý kiến các bộ ngành và thẩm định nhiều khi kéo dài hơn, gây chậm trễ. Luật mới chưa có giải pháp đột phá về việc rút ngắn triệt để quy trình này. Do đất đai là tài nguyên đặc thù, Chính phủ vẫn thận trọng giữ vai trò “gác cổng” để kiểm soát nhà đầu tư nhận chuyển nhượng, đặc biệt đối với dự án nhà ở nhưng cần có quy định cụ thể hơn để tạo môi trường đầu tư thông thoáng, linh hoạt hơn.

Bất hợp lý với quy định truy thu tiền đất bổ sung, chuyển đất nông nghiệp thành đất ở

Quy định truy thu tiền đất bổ sung trong Luật Đất đai 2024 là vấn đề gây tranh luận trong thời gian qua, được đại diện các hiệp hội và DN kiến nghị cần bãi bỏ.

Để giải quyết vấn đề bức xúc này, Bộ Tài chính có Dự thảo sửa đổi Nghị định 103 về tiền SDĐ, tiền thuê đất nhằm giảm gánh nặng tài chính cho dân và DN do bảng giá đất mới tăng cao. Dự thảo đã đưa ra phương án giảm mức thu tiền SDĐ bổ sung từ 5,4% xuống còn 3,6% mỗi năm.

Ông Nguyễn Quốc Hiệp - Chủ tịch GP.Invest, Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu xây dựng Việt Nam - cho rằng khoản thu tiền đất bổ sung này thực chất là "tiền lãi" chậm nộp và việc áp mức lãi này là vô lý, khiến DN gặp khó khăn, thậm chí có DN đứng bên bờ phá sản bởi số tiền phải đóng lên đến hàng ngàn tỉ đồng, dù họ không có lỗi.

Các DN lý giải rằng khoản thu thêm này chỉ nên áp dụng khi DN có lỗi dẫn đến chậm đóng tiền sau khi Nhà nước đã tính xong tiền đất hoặc DN cố tình đóng chậm, được hưởng lợi trong quá trình chậm trễ đóng tiền này. Mức "lãi suất" 5,4% là không có cơ sở.

Tiếp thu những ý kiến đóng góp này, Bộ Tài chính đã điều chỉnh dự thảo Nghị định 103 về tiền SDĐ, tiền thuê theo 3 phương án, trong đó phương án giảm khoản thu này về mức 3,6% mỗi năm. Theo Bộ Tài chính, 3,6% là mức tỉ lệ trung bình cộng giữa 3 chỉ số tính trong giai đoạn Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực thi hành (năm 2014 - 2024), gồm lãi suất tiền gửi trung bình kỳ hạn 1-6 tháng, CPI trung bình hằng năm và tỉ lệ lạm phát trung bình. Mức này vẫn bị các DN kêu ca.

Một vấn đề khác cũng gây bức xúc: Trong dự thảo sửa đổi Nghị định 103 về tiền SDĐ, tiền thuê đất, Bộ Tài chính đề xuất áp dụng mức thu 30-50% phần chênh lệch giá đất khi hộ dân chuyển đất nông nghiệp sang đất ở.

Vấn đề này đụng chạm, liên quan đến quyền lợi của người dân khi chuyển mục đích SDĐ từ đất nông nghiệp sang đất ở, mà ở các vùng nông thôn, người dân cần làm để tách hộ, chia đất cho con cháu trên mảnh đất mình đã ở lâu năm.

Phương án 30% vẫn là gánh nặng lớn với người dân, do giá đất theo bảng giá hiện hành của Luật Đất đai 2014 đã tăng cao hơn nhiều so với trước.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) kiến nghị giảm mạnh chi phí chuyển mục đích SDĐ nhằm "khoan sức" người dân và hỗ trợ phục hồi thị trường bất động sản.

Ông Lê Hoàng Châu nêu ví dụ: Với một thửa đất 300 m2 (vượt hạn mức 50 m2), nếu tính theo đề xuất Bộ Tài chính, tiền SDĐ phải nộp khoảng 1 tỷ đồng là quá cao. Trong khi đó, nếu áp dụng mức 20% như HoREA kiến nghị, số tiền giảm xuống còn 676 triệu đồng, tức tiết kiệm hơn 35%. "Mức giảm này hợp lý hơn với thu nhập của người dân và phản ánh đúng tính chất SDĐ ở hộ gia đình" - ông Châu nhấn mạnh.

Để tạo điều kiện cho người dân ở nông thôn, các chuyên gia cũng đề xuất đề miễn hoàn toàn tiền SDĐ khi chuyển mục đích các thửa liền kề đất, đã sử dụng lâu năm ở hoặc phân nhóm người SDĐ, để tính tiền theo mức phù hợp. Bởi những loại đất này không có tính chất kinh doanh, đó chỉ là thủ tục hành chính, không phải giao dịch mua bán.

Cần sửa đổi Luật Đất đai 2024

Tất cả cho thấy việc thực thi Luật Đất đai 2024 đang gặp một số bất cập liên quan đến tài chính đất đai, đặc biệt là nghĩa vụ tài chính tăng cao khi DN và người dân chuyển đổi mục đích SDĐ.

Ngày 10/7, tại hội nghị đánh giá ba năm thực hiện Nghị quyết số 18 về quản lý SDĐ và một năm thi hành Luật Đất đai năm 2024, các đại biểu cũng thẳng thắn thừa nhận nhận thức về chế độ sở hữu toàn dân về đất đai vẫn còn hạn chế; quy hoạch, kế hoạch SDĐ cần điều chỉnh phù hợp với mô hình chính quyền 2 cấp; các vấn đề liên quan giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích SDĐ, việc thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư nảy sinh một số vướng mắc; giá đất chưa thể hiện rõ vai trò điều tiết của Nhà nước... Do đó, cần sửa đổi, điều chỉnh, bổ sung Nghị quyết 18-NQ/TW làm cơ sở sửa đổi Luật Đất đai năm 2024.

Dự thảo sửa đổi Luật Đất đai 2024 đề xuất Nhà nước quyết định giá đất; bỏ quy định thu tiền đất bổ sung.

Kết luận hội nghị, Thủ tướng Phạm Minh Chính đồng ý với đề xuất trên và yêu cầu nghiên cứu đề xuất điều chỉnh, bổ sung chính sách về đất đai, trong đó có sửa đổi Luật Đất đai 2024.

Phát biểu tại phiên bế mạc Hội nghị Trung ương 12, khóa XIII ngày 20/7, Tổng Bí thư Tô Lâm lưu ý: “Đối với lĩnh vực đất đai, tập trung nhấn mạnh việc hoàn thiện khung pháp lý về sở hữu, quy hoạch, SDĐ, bảo đảm tính minh bạch, công bằng, hiệu quả, hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người dân và DN. Cần nhấn mạnh đất đai là tài nguyên đặc biệt của quốc gia, là nguồn lực quan trong để phát triển đất nước, là yếu tố đầu vào quan trọng cho đầu tư phát triển kinh tế xã hội; quản lý và sử dụng đất đai phải đảm bảo lợi ích chung của toàn dân…”.

Hy vọng việc sửa đổi Luật Đất đai 2024 sẽ giải quyết nhiều vấn đề liên quan đến đất đai, góp phần giải phóng nguồn lực đất đai, bảo đảm hài hòa lợi ích của nhà nước, nhân dân và nhà đầu tư.