Thị trường bất động sản TP.HCM: Thách thức và dấu hiệu phục hồi

Nhiều thách thức

Các doanh nghiệp lớn trong ngành đều ghi nhận kết quả kinh doanh không khả quan so với cùng kỳ năm trước, khi mà sức cầu yếu và dòng tiền gặp nhiều khó khăn. Tuy nhiên, nhờ vào các chính sách hỗ trợ từ phía nhà nước, thị trường đã bắt đầu xuất hiện những dấu hiệu phục hồi nhẹ.

Một trong những doanh nghiệp bất động sản chịu ảnh hưởng lớn là An Gia Group. Trong quý 2/2024, công ty chỉ đạt doanh thu 169 tỷ đồng, giảm mạnh so với mức 1.676 tỷ đồng của cùng kỳ năm trước. Lợi nhuận sau thuế của An Gia cũng giảm đến 99%, chỉ còn 1,6 tỷ đồng.

Ngoài ra, hàng tồn kho của doanh nghiệp vượt ngưỡng 1.000 tỷ đồng, chủ yếu là các dự án dở dang như Westgate tại huyện Bình Chánh và The Standard tại Bình Dương. Điều này tạo áp lực lớn về tài chính khi các dự án chưa được hoàn thiện​

Novaland, một trong những "ông lớn" khác, cũng không thoát khỏi tình hình khó khăn. Mặc dù đã có dấu hiệu cải thiện so với năm trước, lượng hàng tồn kho của Novaland vẫn duy trì ở mức cao, hơn 142.000 tỷ đồng. Khoản tồn kho này bao gồm cả các dự án bất động sản đang xây dựng và đã hoàn thiện, với dự kiến dòng tiền chỉ có thể cải thiện từ năm 2026​.

Công ty Phát Đạt cũng báo cáo lợi nhuận sau thuế chỉ đạt 50 tỷ đồng, giảm đến 82% so với năm trước, chủ yếu do hàng tồn kho lớn tại các dự án như River City ở Quận 7 và Serenity Phước Hải tại Bà Rịa - Vũng Tàu​.

Quốc Cường Gia Lai là một trong những doanh nghiệp gặp khó khăn nhất trong giai đoạn này, với khoản lỗ 17,3 tỷ đồng trong quý 2/2024, mức lỗ lớn nhất kể từ năm 2012. Doanh thu giảm hơn 40% so với cùng kỳ, trong khi giá vốn không giảm tương ứng, gây áp lực lớn lên lợi nhuận. Bên cạnh đó, doanh nghiệp cũng đang đối mặt với các vấn đề nội bộ liên quan đến quản lý và nhân sự, ảnh hưởng đến kết quả kinh doanh chung​

Nguyên nhân chính của những khó khăn trên đến từ việc các dự án bất động sản dở dang hoặc chưa hoàn thiện đang tích lũy thành khối lượng hàng tồn kho lớn, tạo ra áp lực tài chính cho doanh nghiệp. Việc huy động vốn và quản lý dòng tiền gặp khó khăn khi lãi suất vay vẫn cao, trong khi sức mua yếu do người tiêu dùng e ngại về thị trường. Đặc biệt, phân khúc bất động sản cao cấp đang gặp khó khăn lớn trong việc tiếp cận khách hàng, dù có một số chính sách hỗ trợ từ Chính phủ​

Tuy nhiên, không phải tất cả đều u ám. Nhờ vào các chính sách giảm lãi suất và tháo gỡ rào cản pháp lý từ phía Chính phủ, thị trường bất động sản đã bắt đầu có dấu hiệu phục hồi nhẹ. Các chính sách hỗ trợ cho phép huy động vốn và gỡ bỏ những vướng mắc pháp lý đã giúp nhiều dự án trước đây bị đình trệ có thể tiếp tục tiến hành. Sức cầu trên thị trường cũng có dấu hiệu cải thiện nhờ lãi suất giảm, dù tốc độ hồi phục vẫn chậm và cần thêm thời gian để có thể đạt được sự phục hồi bền vững​

Dù đối mặt với nhiều khó khăn, thị trường bất động sản TP.HCM năm 2024 đang dần có dấu hiệu phục hồi. Các doanh nghiệp trong ngành cần điều chỉnh chiến lược để đối phó với những thách thức về dòng tiền và hàng tồn kho. Sự phục hồi lâu dài sẽ phụ thuộc vào khả năng thích ứng của doanh nghiệp và các chính sách tiếp tục hỗ trợ từ chính phủ nhằm thúc đẩy sức mua và dòng tiền cho thị trường​

Pháp lý về quyền sở hữu và cấp phép dự án

Một trong những vấn đề pháp lý nổi bật là quyền sở hữu đất và các giấy tờ liên quan đến việc cấp phép dự án bất động sản. Rất nhiều doanh nghiệp gặp khó khăn trong việc hoàn tất thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ, sổ hồng), gây chậm trễ trong việc triển khai các dự án và tăng chi phí quản lý hàng tồn kho. Ví dụ, Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM đã có kế hoạch thực hiện các giải pháp nhằm đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận cho hơn 81.000 căn nhà thuộc các dự án lớn​. Tuy nhiên, quy trình cấp phép thường gặp nhiều khó khăn do các quy định chồng chéo và không rõ ràng, ảnh hưởng đến tiến độ xây dựng và kinh doanh của các doanh nghiệp.

Luật Đất đai và các quy định liên quan đến quản lý đất đai hiện nay vẫn đang trong quá trình sửa đổi, với mục tiêu cải thiện tính minh bạch và giảm bớt sự chồng chéo trong quy trình quản lý. Những vấn đề này đang ảnh hưởng lớn đến các dự án bất động sản dang dở hoặc không thể triển khai đúng tiến độ, từ đó gây áp lực tài chính cho doanh nghiệp.Nhiều doanh nghiệp lớn như Novaland, Phát Đạt và Hưng Thịnh gặp khó khăn trong việc hoàn tất thủ tục pháp lý để triển khai dự án. Pháp luật về kinh doanh bất động sản quy định rằng các dự án chỉ có thể được huy động vốn khi đã hoàn tất một phần xây dựng hoặc đáp ứng các điều kiện cụ thể về giấy phép. Điều này khiến các doanh nghiệp khó khăn trong việc huy động vốn từ khách hàng hoặc nhà đầu tư khi các dự án chưa thể hoàn tất thủ tục​

Một số quy định trong Luật Kinh doanh Bất động sản 2014 cũng yêu cầu rõ ràng về quyền sử dụng đất của chủ đầu tư trước khi triển khai dự án. Việc chậm trễ trong quá trình phê duyệt quy hoạch và cấp phép xây dựng khiến nhiều dự án bị đình trệ. Điều này tạo ra lượng hàng tồn kho lớn, làm tăng rủi ro cho doanh nghiệp, đặc biệt trong bối cảnh thị trường bất động sản chưa phục hồi mạnh mẽ.

Việc sử dụng đất công cho các dự án bất động sản cũng gặp phải những tranh cãi pháp lý. Một ví dụ điển hình là trường hợp của Quốc Cường Gia Lai, khi công ty này đối mặt với vấn đề liên quan đến quản lý đất công. Vụ việc này đã dẫn đến các cáo buộc hình sự đối với một số lãnh đạo công ty về sai phạm trong quản lý và sử dụng đất công​

Đây là một minh chứng cho thấy tính minh bạch và sự tuân thủ pháp luật về quản lý đất công vẫn đang là vấn đề cần được giải quyết trong ngành bất động sản.

Một vấn đề pháp lý nữa liên quan đến thị trường bất động sản là việc huy động vốn qua phát hành trái phiếu và vay nợ. Các doanh nghiệp như Novaland và Phát Đạt đã phát hành lượng lớn trái phiếu để huy động vốn cho các dự án bất động sản, nhưng với sự sụp đổ của thị trường trái phiếu và sự siết chặt các quy định pháp lý, việc này đã gây ra nhiều rủi ro về thanh khoản và quản lý nợ. Nghị định 65/2022/NĐ-CP về phát hành trái phiếu riêng lẻ đã áp đặt các quy định chặt chẽ hơn về điều kiện phát hành và yêu cầu công bố thông tin, điều này ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng huy động vốn của các doanh nghiệp bất động sản.

Những quy định này khiến doanh nghiệp phải tìm kiếm các phương án khác để huy động vốn, đồng thời đẩy mạnh việc tái cấu trúc nợ và quản lý dòng tiền. Các doanh nghiệp không chỉ phải tuân thủ quy định về phát hành trái phiếu mà còn đối mặt với áp lực trả nợ khi thị trường chưa phục hồi​

Chính phủ đã có những động thái tích cực trong việc tháo gỡ khó khăn pháp lý cho các doanh nghiệp bất động sản. Những nỗ lực này bao gồm việc ban hành các văn bản hướng dẫn mới và việc sửa đổi một số điều trong Luật Đất đai và Luật Kinh doanh Bất động sản. Việc Chính phủ quyết liệt hỗ trợ thông qua việc điều chỉnh lãi suất và tạo điều kiện cho doanh nghiệp huy động vốn từ các dự án hình thành trong tương lai cũng đang mang lại những kỳ vọng tích cực cho thị trường​.

Tuy nhiên, để thị trường bất động sản thực sự phục hồi bền vững, cần có sự đồng bộ và minh bạch trong các quy định pháp luật. Đặc biệt, việc cải cách quy trình cấp phép và quản lý đất đai cần được đẩy nhanh để giảm thiểu các chi phí và rủi ro cho doanh nghiệp, từ đó giúp cải thiện tình hình dòng tiền và giảm lượng hàng tồn kho trên thị trường.