Nhiều ẩn số cho thị trường bất động sản nửa cuối năm

Nhiều dự báo kém lạc quan

Theo các chuyên gia, so với sự sôi động của thị trường BĐS trong những tháng đầu năm 2022, gần đây, giao dịch đã bắt đầu chậm lại, khiến nhịp kinh doanh của doanh nghiệp cũng chững lại. Dự báo từ nay đến cuối năm, thị trường BĐS không mấy lạc quan, thậm chí có thể sẽ diễn biến theo chiều hướng xấu như xuất hiện bán tháo BĐS ở các nhà đầu tư bị áp lực ngân hàng hoặc không vay được vốn đầu tư tiếp.

Thanh khoản của thị trường bất động sản đang chững lại. Ảnh minh họa: Hùng Lê

Chuyên gia BĐS Trần Khánh Quang nhận định, trước những động thái kiểm soát dòng vốn, thị trường bắt đầu chậm lại, giao dịch các sản phẩm cao cấp ít dần. Các nhà đầu tư cá nhân ở tâm thế cẩn trọng hơn với các quyết định xuống tiền đầu tư. Giá được dự báo sẽ tiếp tục tăng nhưng thanh khoản sẽ ở mức thấp, nhiều dòng sản phẩm rất khó bán ra.

Trong lúc thị trường trở về trạng thái an toàn, cân bằng giữa cung và cầu, thì những doanh nghiệp, hay nhà đầu tư cá nhân đang lướt sóng, dựa quá nhiều vào đòn bẩy tài chính sẽ gặp nhiều khó khăn. Thậm chí nhiều trường hợp phải “cắt lỗ” trước áp lực lãi suất vay vốn.

Điển hình như ở phân khúc căn hộ, áp lực thanh khoản và lãi suất đang khiến không ít nhà đầu tư có tài chính mỏng, dùng vốn vay, phải chấp nhận “thoát hàng” dưới giá vốn. Dù mức “cắt lỗ” chỉ dao động từ vài chục triệu đồng đến trên dưới 150 triệu đồng, đây vẫn là tín hiệu cần đặc biệt lưu tâm của thị trường. Sản phẩm căn hộ, đất nền, nhà phố… đã đẩy giá lên quá cao sẽ giảm mạnh thanh khoản.

Vì vậy, việc một số nhà đầu tư bán hàng giảm 20-30% so với thị trường nhằm giảm áp lực tài chính, hoặc tái danh mục đầu tư là hoàn toàn có thể xảy ra trong thời gian tới

Theo nhận định của VNDirect Research, BĐS đang đối mặt với nhiều thách thức làm ảnh hưởng đến triển vọng ngành. Trong đó, lãi suất tăng ảnh hưởng đến quyết định mua nhà, giá vật liệu tăng có thể làm tăng giá nhà ở, các chủ đầu tư gặp thách thức trong việc huy động vốn trong vài quí tới.

Báo cáo mới đây của đơn vị nghiên cứu Colliers Việt Nam cũng chỉ ra nguyên nhân khiến thị trường BĐS chững lại là do thu nhập của người mua nhà bị ảnh hưởng trong đại dịch kéo dài sang năm 2022. Mặt khác, thị trường nhà chung cư đang dần mất đi một lượng khách hàng đầu tư căn hộ cho thuê khi giá nhà tăng cao, nhưng việc khai thác cho thuê không còn hiệu quả như giai đoạn khoảng 5-10 năm trước.

Nhìn nhận về thị trường nửa cuối năm, ông Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao bộ phận đầu tư Savills Việt Nam, cho biết có 3 vấn đề mà thị trường sẽ phải đối mặt, đó là nguồn cung ít, giá bán vẫn cao và tính thanh khoản chậm. Nguyên nhân khiến thị trường kém thanh khoản là bởi quỹ đất hiện không phát triển được các dự án mới, gặp khó khăn và ách tắc về vấn đề pháp lý, cũng như nhà đầu tư đẩy lợi nhuận kỳ vọng lên quá cao.

Vị chuyên gia này cho biết thêm, ở những thời điểm mà giá BĐS tăng, nhiều người vẫn muốn mua vào, nhưng đối với các nhà đầu tư F2, F3, họ sẽ rất cân nhắc trước khi mua BĐS nếu phải sử dụng các đòn bẩy tài chính. Đối với người mua ở thực, giá thứ cấp cao sẽ là một trở ngại lớn, trong khi các nhà đầu tư thứ cấp không chịu hạ giá bán nên tỷ lệ lấp đầy sản phẩm BĐS nhà ở trong 6 tháng cuối năm có khả năng sẽ thấp. Do đó, cần có bài toán về nguồn cung một cách lành mạnh để giá gia tăng nhưng thị trường vẫn phát triển một cách bền vững và không bị “sốt giá”…

Thị trường sẽ “phanh” lại để kiểm soát bong bóng

Sau thời gian dài lộ dấu hiệu thanh khoản giảm tốc nhưng giá vẫn tăng rất mạnh khiến cho hầu hết chuyên gia tỏ ra quan ngại. Nhất là trong bối cảnh pháp lý đình trệ, nguồn cung hạn chế, giá nhà đất ngoài tầm với của đa số người dân, rủi ro nợ trái phiếu đã bộc lộ… dẫn đến nguy cơ gây ra hiện tượng “vỡ bong bóng” cục bộ.

Điều này khiến cho Ngân hàng Nhà nước (NHNN) và Bộ Tài chính liên tiếp có động thái kiểm soát chặt chẽ tín dụng BĐS lẫn kênh phát hành trái phiếu để ngăn ngừa rủi ro xuất hiện “bong bóng”. Đây có thể là điểm đáng chú ý để các nhà đầu tư, doanh nghiệp cân nhắc về những quyết định của mình trên thị trường BĐS trong hai quí còn lại của năm 2022.

Chia sẻ với báo chí, chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển cho biết quy luật thị trường là càng nhiều người đổ tiền vào đầu tư thì giá cả của mặt hàng đó càng tăng. BĐS cũng không ngoại lệ, tuy nhiên có một hiện tượng đáng ngại là thị trường địa ốc đang có nguồn cung cầu ảo tăng quá nhanh.

Cụ thể, cung ảo là những dự án trên giấy, chưa ra thành phẩm nhưng đã tăng giá nhanh, tài sản thế chấp dự án lớn, phần lớn nằm trong tay giới đầu cơ. Còn cầu ảo là hiện tượng xuất hiện quá nhiều người mua để đầu tư, lướt sóng, găm hàng đẩy giá nhà lên cao khiến người mua ở thực không theo kịp.

Từ thực tế trên, vị chuyên gia này cho rằng NHNN chỉ yêu cầu các ngân hàng thương mại giữ đúng quy chuẩn cho vay BĐS và đúng chỉ tiêu tín dụng BĐS chứ không phải là siết vốn vào BĐS. NHNN đang chấn chỉnh hoạt động cho vay BĐS quá mức, dưới chuẩn, vượt chỉ tiêu được giao của các ngân hàng thương mại.

“Hoạt động cho vay như vậy sẽ khiến BĐS xảy ra “bong bóng” trá hình rất nguy hiểm. Có nghĩa là giá BĐS vẫn tăng nhưng người muốn bán lại không bán được dù đã giảm giá dưới mặt bằng chung. BĐS đang trở về đúng trạng thái phù hợp với thị trường trong cung cầu và nguồn vốn”, ông Hiển cho hay.

Hiện nay, thị trường BĐS đang phải đối mặt với những đợt thanh lọc như kiểm soát tín dụng BĐS; thanh tra, kiểm tra hoạt động phát hành trái phiếu; rà soát, hồi tố thuế thu nhập cá nhân từ giao dịch nhà đất. Do đó, thị trường cuối năm 2022 vẫn đang trong trạng thái chờ. Tuy nhiên, theo các chuyên gia, nếu các nhà đầu tư làm tốt việc tái cơ cấu sản phẩm, đáp ứng tốt nhu cầu thực của thị trường BĐS, thì có thể sẽ duy trì được sự ổn định trong hai quí cuối năm nay.

Trong bối cảnh thị trường đầy biến động, những phân khúc được khuyến nghị nhà đầu tư nên chú ý trong nửa cuối năm 2022 là sản phẩm căn hộ đã bàn giao, có sổ hay sản phẩm nhà phố trong trung tâm của những thành phố lớn.

V.Dũng/thesaigontimes.vn