Nghị định 100/2024/NĐ-CP: Cải cách đột phá trong phát triển nhà ở xã hội

Khuyến khích đầu tư các dự án nhà ở xã hội

Khuyến khích đầu tư và phát triển nhà ở xã hội đang trở thành một trong những ưu tiên hàng đầu của chính sách phát triển đô thị và an sinh xã hội tại nhiều quốc gia. Nhìn nhận từ góc độ hiện tại, các chính sách mới, bao gồm việc nới lỏng điều kiện hỗ trợ và cải cách quy trình đầu tư, đã tạo ra những bước tiến đáng kể. Điều này không chỉ giúp giảm bớt những rào cản pháp lý và tài chính cho các nhà đầu tư, mà còn mở rộng cơ hội tiếp cận nhà ở xã hội cho những người thu nhập thấp và trung bình.

Triển vọng trong tương lai cho thấy, với sự điều chỉnh linh hoạt và khuyến khích mạnh mẽ từ Chính phủ, cùng với sự đồng hành của các doanh nghiệp, thị trường nhà ở xã hội sẽ ngày càng trở nên năng động và hiệu quả hơn. Sự phát triển này không chỉ góp phần giải quyết bài toán thiếu hụt nhà ở mà còn thúc đẩy sự công bằng xã hội và ổn định an sinh xã hội, nâng cao chất lượng cuộc sống cho cộng đồng.

Mới đây nhất, Chính phủ đã chính thức ban hành Nghị định số 100/2024/N-CP, quy định chi tiết một số điều của Luật Nhà ở về phát triển và quản lý nhà ở xã hội. Nghị định này không chỉ cung cấp các hướng dẫn cụ thể nhằm "gỡ khó" cho các doanh nghiệp trong việc phát triển dự án nhà ở xã hội, mà còn điều chỉnh các điều kiện hỗ trợ theo hướng linh hoạt hơn, giúp người dân dễ dàng tiếp cận loại hình nhà ở này.

Việc ban hành Nghị định 100/2024 là bước đi quan trọng nhằm củng cố hệ thống pháp luật liên quan đến phát triển và quản lý nhà ở xã hội, đồng thời tạo nền tảng pháp lý vững chắc cho các cơ quan quản lý địa phương triển khai các quy định vào thực tiễn. Điều này cũng nhằm đảm bảo rằng hệ thống pháp luật hoạt động hiệu quả và đồng bộ trong lĩnh vực này.

Nghị định mới đã đưa ra nhiều điểm cải cách nhằm khuyến khích các doanh nghiệp đầu tư vào dự án nhà ở xã hội. Cụ thể, Luật Nhà ở 2023 đã quy định chi tiết về việc bố trí quỹ đất phát triển nhà ở xã hội, khắc phục tình trạng thiếu hụt quỹ đất cho phân khúc này trong thời gian qua. Theo đó, các tỉnh phải bố trí quỹ đất dành riêng cho nhà ở xã hội theo chương trình và kế hoạch phát triển nhà ở cấp tỉnh đã được phê duyệt.

Nghị định 100 đã cụ thể hóa khoản 2 Điều 83 của Luật Nhà ở 2023, hướng dẫn các cơ quan địa phương về việc các dự án xây dựng nhà ở thương mại phải dành một phần diện tích đất để phát triển nhà ở xã hội hoặc bố trí quỹ đất tương đương tại các khu vực khác ngoài dự án chính. Các doanh nghiệp cũng có thể chọn cách chuyển tiền tương đương giá trị quỹ đất cho nhà ở xã hội tại các đô thị loại đặc biệt, loại I, II và III, theo quy định của Chính phủ, nhằm tạo thuận lợi trong quá trình triển khai.

Quy trình thực hiện dự án nhà ở xã hội cũng đã được rút gọn đáng kể, giúp các nhà đầu tư tiết kiệm thời gian và chi phí. Theo Luật Nhà ở mới có hiệu lực từ ngày 1/8, các chủ đầu tư không cần thực hiện các thủ tục xác định giá đất, tiền sử dụng đất và tiền thuê đất, cũng như không cần làm thủ tục xin miễn tiền sử dụng đất và tiền thuê đất.

Hơn nữa, khoản 2 Điều 22 của Nghị định 100 quy định rõ các thành phần cấu thành tổng chi phí đầu tư xây dựng phần diện tích nhà ở xã hội, từ đó làm căn cứ tính lợi nhuận tối đa bằng 10% tổng chi phí đầu tư. Đồng thời, các chủ đầu tư còn có thể kiếm thêm lợi nhuận từ phần diện tích dành cho kinh doanh dịch vụ, thương mại, và nhà ở thương mại, chiếm tối đa 20% tổng diện tích đất trong dự án xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật.

Điều kiện để được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội

Theo Khoản 1, Điều 29 của Nghị định 100, để đủ điều kiện nhận hỗ trợ nhà ở xã hội, người đăng ký phải không sở hữu bất động sản tại tỉnh hoặc thành phố nơi dự án nhà ở xã hội được triển khai. Điều này áp dụng cho các đối tượng quy định tại các khoản 1, 4, 5, 6, 8, 9 và 10 của Điều 76 trong Luật Nhà ở. Cả người đăng ký và vợ hoặc chồng của họ (nếu có) phải không đứng tên trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất tại khu vực dự án khi nộp hồ sơ đăng ký mua, thuê mua hoặc thuê nhà ở xã hội.

Luật mới đã đơn giản hóa quy trình và loại bỏ những quy định gây khó khăn cho cả cơ quan quản lý và người dân. Ví dụ, thuật ngữ "chưa có nhà ở thuộc sở hữu của hộ gia đình" đã được làm rõ, và việc yêu cầu sở hữu nhà chỉ được áp dụng tại địa phương nơi dự án nhà ở xã hội thực hiện. Điều này giúp những người có nhu cầu mua nhà ở xã hội, đặc biệt là các gia đình nhiều thế hệ, không phải thực hiện thủ tục phức tạp để xác nhận việc chưa sở hữu bất động sản. Cơ quan quản lý cũng có cơ sở pháp lý rõ ràng hơn để thực hiện các quy định mà không phải lo lắng về việc xác nhận sai sót, từ đó giảm bớt lo ngại về trách nhiệm của cán bộ địa phương.

Ngoài ra, Nghị định còn quy định thời gian cụ thể mà các cơ quan thẩm quyền cần hoàn tất việc xác nhận thông tin về quyền sở hữu nhà và điều kiện thu nhập của người đăng ký. Điều này giúp người dân biết rõ khi nào sẽ nhận được xác nhận, làm rõ thời gian xử lý hồ sơ và cải thiện tính minh bạch trong quy trình hỗ trợ nhà ở xã hội.

Thời hạn xác nhận thông tin và điều kiện thu nhập cho nhà ở xã hội

Theo quy định mới, trong vòng 7 ngày, văn phòng hoặc chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai phải xác nhận thông tin của người đăng ký, đảm bảo họ không sở hữu bất động sản và không có tên trong sổ đỏ tại địa phương nơi có dự án nhà ở xã hội. Đồng thời, trong cùng khoảng thời gian này, Ủy ban Nhân dân cấp xã sẽ thực hiện xác nhận điều kiện về thu nhập của người đăng ký để đủ điều kiện mua, thuê mua nhà ở xã hội.

Ông Nguyễn Hoàng Nam, thành viên Tổ công tác Nghiên cứu thị trường Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), Tổng Giám đốc G-HOME, cho rằng, Luật mới đã bỏ yêu cầu chủ đầu tư phải dành 20% diện tích nhà ở xã hội cho thuê trong 5 năm trước khi có thể bán. Sự thay đổi này sẽ tạo điều kiện thuận lợi hơn cho các chủ đầu tư, giảm bớt ràng buộc về giá cho thuê và phức tạp trong các thủ tục pháp lý.

Ông này cho hay, việc cho thuê hoặc bán nên được quyết định dựa trên cơ chế thị trường, giúp các chủ đầu tư có thêm tự tin trong việc phát triển dự án nhà ở xã hội.

Điều kiện thu nhập để được hỗ trợ nhà ở xã hội

Nghị định 100 quy định rõ ràng về điều kiện thu nhập để các đối tượng thuộc các khoản 5, 6 và 8 của Điều 76 Luật Nhà ở được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội. Đối với người đăng ký là cá nhân độc thân, thu nhập hàng tháng thực nhận không được vượt quá 15 triệu đồng, theo Bảng tiền công, tiền lương do cơ quan, đơn vị hoặc doanh nghiệp nơi họ làm việc xác nhận. Nếu người đăng ký đã kết hôn, tổng thu nhập hàng tháng của cả hai vợ chồng không được vượt quá 30 triệu đồng, tính theo Bảng tiền công, tiền lương do cơ quan, đơn vị hoặc doanh nghiệp nơi họ làm việc xác nhận. Điều kiện thu nhập này được xác định trong 12 tháng liên tiếp trước thời điểm nộp hồ sơ hợp lệ cho chủ đầu tư để đăng ký mua, thuê mua nhà ở xã hội.

Theo quy định tại khoản 5 Điều 76 của Luật Nhà ở, từ ngày 1/8 tới đây, điều kiện về thu nhập để được hỗ trợ mua hoặc thuê nhà ở xã hội sẽ được nới lỏng. Đối với cá nhân độc thân không có hợp đồng lao động, mức thu nhập hàng tháng thực nhận không được vượt quá 15 triệu đồng. Trong trường hợp đã kết hôn, tổng thu nhập hàng tháng của cả hai vợ chồng không được vượt quá 30 triệu đồng. Quy định mới này thay thế mức thu nhập tối đa trước đây là 11 triệu đồng, giúp mở rộng cơ hội cho nhiều người có thu nhập trung bình hơn trong việc tiếp cận nhà ở xã hội.

Nghị định mới cũng đã loại bỏ yêu cầu về hộ khẩu hoặc đăng ký tạm trú tại địa phương nơi có dự án khi đăng ký thuê hoặc mua nhà ở xã hội. Điều này giúp đơn giản hóa thủ tục cho người dân và giảm bớt các rào cản hành chính.

Thêm vào đó, nếu một hộ gia đình đã có nhà ở nhưng diện tích bình quân đầu người dưới 15 m² sàn (tăng 5 m² so với quy định trước đó), họ vẫn có thể được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội.

Trong đó, sự thay đổi tích cực này phản ánh nỗ lực và quyết tâm cao của Chính phủ cùng các cơ quan, bộ ngành trong việc triển khai Đề án "Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021 - 2030". Cùng với sự phối hợp tích cực từ chính quyền địa phương và các doanh nghiệp, đây là thời điểm mà Quốc hội, Chính phủ và các bộ ngành đưa ra nhiều cơ chế ưu đãi và hỗ trợ chưa từng có cho phát triển nhà ở xã hội.

Nhân Hà