Khai thác, sử dụng các nguồn vốn tiềm tàng 2 khu vực công và tư cho phát triển NOXH

TS. Nguyễn Đại Lai - chuyên gia tài chính, ngân hàng

Ông đánh giá như thế nào về vai trò của các thành phần trong xã hội trong việc xây dựng và duy trì NOXH?

TS. Nguyễn Đại Lai: Trước hết cần thống nhất nhà ở xã hội (NOXH) là nhà mà chủ đầu tư được Nhà nước cùng góp vốn và khuyến khích chủ đầu tư xây dựng để bàn giao cho Nhà nước cùng đại diện bên thụ hưởng thuộc đối tượng đủ tiêu chuẩn tiếp cận thị trường NOXH tiến hành các hoạt động cho thuê, cho thuê mua và bán với giá thấp hơn nhiều so với giá thị trường. Nhờ có cơ chế chung tay góp sức của bản thân Nhà nước và mọi thành phần trong xã hội cùng với sự trợ giá của Nhà nước cho các đối tượng trong diện được tiếp cận các hình thức sử dụng NOXH mà NOXH trở thành tài sản đặc biệt của mọi quốc gia. Cố Thủ tướng Singapore Lý Quang Diệu đã nói rất sâu sắc và chính xác rằng: “NOXH không phải là tài sản tài chính mà là tài sản xã hội”.

Với quan điểm này, sự hình thành và phân bổ NOXH đã thực sự trở thành một chức năng và nghĩa vụ của Nhà nước cùng mọi công dân trong việc trực tiếp huy động các nguồn lực xã hội để hình thành và đáp ứng các nhu cầu tiếp cận NOXH của đối tượng thụ hưởng.

Ông có thể chia sẻ những chính sách cụ thể nào mà Việt Nam có thể áp dụng để tăng cường vai trò của Nhà nước trong việc hỗ trợ người thụ hưởng NOXH?"

TS. Nguyễn Đại Lai: So với cơ chế về mối quan hệ giữa Nhà nước với xã hội trong việc tạo ra nguồn NOXH đáp ứng nhu cầu của đối tượng thụ hưởng thì nếu ở nhiều nước Chính phủ luôn căn bản đứng ở phía người thụ hưởng NOXH trong quá trình hình thành và phân bổ NOXH cho người thụ hưởng, thì ở Việt Nam đến nay Nhà nước và Chính phủ đang căn bản chỉ đóng vai trò gián tiếp thúc đẩy phát triển NOXH thông qua việc tạo lập cơ chế về các ưu đãi tiền sử dụng đất, thuế, lãi suất ngân hàng và khống chế lợi nhuận, chi phí, giá bán, đấu nối hạ tầng v.v đối với doanh nghiệp đầu tư xây dựng NOXH hơn là sự quan tâm đến bên thụ hưởng NOXH. Trái với nhiều quốc gia trên thế giới, nơi Nhà nước căn bản đứng về phía người thụ hưởng để tạo nguồn, thậm chí là người mua NOXH để cho đối tượng đủ tiêu chuẩn thuê, thuê mua và bán cho người thụ hưởng như mô hình ở các quốc gia Đức, Anh, New Zealand, Brunei hay Brazin v.v.

Vậy ở Việt Nam cũng đang có các nguồn vốn tiềm tàng mà Nhà nước có đủ không chỉ quyền ban hành chính sách mà cả năng lực sử dụng trực tiếp các nguồn lực đó để tạo ra quĩ NOXH, chúng ta sẽ làm gì để đánh thức chúng cho mục tiêu phát triển NOXH?. Vấn đề là phát hiện và hữu dụng các nguồn lực đó thế nào? Những câu hỏi này nếu để trả lời miệng thì không khó lắm, nhưng trả lời bằng các cơ chế xã hội để tạo nguồn xây dựng và phân bổ nguồn NOXH thì không phải dễ. Tuy nhiên chúng ta cần phải đi từ dễ đến khó. Vì sao việc phát triển NOXH tại nước ta còn rất chậm chạp so với các tiềm năng hiện nay?.

Khai thác, sử dụng các nguồn vốn tiềm tàng 2 khu vực công và tư cho phát triển NOXH

Theo thông tin về tiến độ triển khai Đề Án đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ NOXH giai đoạn 2021 - 2030, chính Bộ trưởng Nguyễn Thanh Nghị đã phát biểu trên diễn đàn quốc hội phát trực tiếp trên VTV1 chiều 28/10/2024 cho biết, từ năm 2021 đến nay, sau 4 năm các địa phương đã quy hoạch 9.757 ha đất để xây dựng NOXH; có 622 Dự án NOXH được triển khai với quy mô 565.177 căn, trong đó đã hoàn thành 79 Dự án với quy mô 40.679 căn! Như vậy so với kế hoạch 10 năm thì sau 4 năm vừa qua số Dự án đã hoàn thành mới đạt 12, 7% và số căn NOXH hoàn thành mới đạt 7,2% là những con số còn quá thấp trong 40% số thời gian kế hoach đã trôi qua! Lý do chính được đưa ra là: lãi suất vay xây dựng NOXH còn cao, các nhà đầu tư không mặn mà bởi mức giới hạn lợi nhuận 10% khi đầu tư xây dựng NOXH và đặc biệt là các vướng mắc trong các khâu qui hoạch, quĩ đất, vị trí đất, thống kê nhu cầu, thẩm quyền cho xây dựng NOXH v.v tại hầu hết các địa phương đã gây ra sự trì trệ kéo dài.

Vì vậy các rào cản và nút thắt hiện hữu về vị trí, đất đai, thẩm quyền, tổng cầu v.v về NOXH là nhiệm vụ trọng tâm của Chính phủ trung ương và chính quyền các cấp. Các nút thắt này phải cần tháo gỡ càng nhanh càng tốt cho các tiềm năng nguồn vốn dồi dào của xã hội đi vào cuộc sống để sản sinh ra các “tài sản xã hội” một cách hiệu quả nhất như nhiều quốc gia đã rất thành công trên thế giới mà ta đã thấy rõ.

Theo ông, các nguồn lực nào tiềm ẩn trong xã hội có thể được khai thác để phát triển nhà ở xã hội (NOXH) một cách hiệu quả hơn ngoài cơ chế hiện tại?"

TS. Nguyễn Đại Lai: Chúng ta biết hiện nay theo cơ chế hiện hành tại Việt Nam đã được luật hóa cơ chế tạo nguồn phát triển NOXH chủ yếu theo cơ chế “mỡ nó rán nó” thông qua việc qui định bắt buộc các chủ Dư Án phát triển nhà ở thương mại phải dành tối thiểu 20% quĩ đất để xây dựng NOXH. Việc giới hạn, đóng khung NOXH trong không gian 20% hay 25% (Hà Nội) diện tích đất thương phẩm của một Dự án nhà ở thương mại sẽ dẫn đến tính cứng nhắc, ăn theo, tạo ra nhiều khe hở để nhà đầu tư nhà ở thương mại có thể tìm cách trốn tránh nghĩa vụ không đáp ứng đủ nhu cầu đất để xây dựng NOXH cho người có thu nhập thấp, yếu thế trong xã hội.

Mặt khác, nhà ở thương mại là hàng hóa mà việc hình thành ra nó, bản thân chủ đầu tư phải là một thương gia theo cơ chế thị trường: Đầu vào mua đất của Nhà nước/hoặc tư nhân, mua vật tư, thuê thợ từ kiến trúc đến xây dựng...đầu ra chủ đầu tư là người bán và/hoặc cho thuê hay thuê mua nhà ở thương mại theo cơ chế giá cả thị trường sòng phẳng theo thời giá từng thời kỳ. Nếu Việt Nam luôn gắn việc đầu tư xây dựng nhà ở thương mại với việc buộc chủ đầu tư xây dựng nhà thương mại phải dành 20% quĩ đất để xây NOXH thì buộc Nhà nước phải đồng thời cùng lúc khuyến khích cả hai bên, bên xây dựng nhà thương mại và xây dựng NOXH mà chính chủ đầu tư bên xây dựng nhà thương mại cũng rất muốn có cơ chế mập mờ pha trộn này để được hưởng lợi nhiều hơn là thiệt thòi nếu chỉ thuần túy mua đất, thuê hệ thống tạo dựng nhà thương mại để bán theo cơ chế thị trường ở cả hai đầu của hàng hóa nhà ở thương mại!. Nhiều quốc gia trên thế giới không làm như vậy, mà Nhà nước vừa có quyền buộc nhà đầu tư xây dựng nhà thương mại phải dành ra một tỷ lệ đất nhất định để Nhà nước dùng vào việc xây dựng NOXH mà không nằm chung trong Dự án của chủ đầu tư xây dựng nhà thương mại đó. Kiến trúc riêng, thợ xây riêng...do Nhà nước chỉ định đơn vị thi công và giám sát/hoặc trực tiếp dùng Công ty Nhà nước xây dựng NOXH do Nhà nước làm chủ sở hữu. Sau khi hoàn tất Nhà nước sẽ nghiệm thu và làm chủ sở hữu để tiến hành các bước trao nhà cho đối tượng thụ hưởng NOXH thuê, thuê mua hay mua NOXH đó bằng cơ chế hình thành và phân bổ NOXH riêng theo Luật định, không theo cơ chế thị trường.

Cũng như nhiều quốc gia, Nhà nước ta cũng đang có rất nhiều nguồn để hình thành NOXH chứ không chỉ dựa vào quĩ đất gắn với nhà đầu tư xây nhà thương mại như hiện nay.

Xin cảm ơn ông về những chia sẻ!