GS.TS Nguyễn Thành Hiếu: Bất động sản hậu COVID tạo sức ép lớn lên tăng trưởng

Từ nền tảng sụt giảm đến trạng thái trì trệ kéo dài

Tại tọa đàm khoa học: “Phát triển thị trường bất động sản nhằm ổn định kinh tế vĩ mô giai đoạn 2025 - 2030”, GS.TS Nguyễn Thành Hiếu – Phó Giám đốc Đại học Kinh tế Quốc dân – đã chỉ rõ những biến đổi sâu sắc trong giai đoạn hậu đại dịch COVID-19 đã tạo ra sức ép không nhỏ, đe dọa trực tiếp đến mục tiêu tăng trưởng chung của quốc gia.

Theo phân tích của GS.TS Nguyễn Thành Hiếu, sau đại dịch, các yếu tố nền tảng cấu thành thị trường BĐS đều bị tổn thương nghiêm trọng. Dòng tiền bị tắc nghẽn, niềm tin nhà đầu tư và người mua nhà sụt giảm, cùng với sự bế tắc trong khâu pháp lý dự án đã khiến khả năng hấp thụ của thị trường gần như tê liệt. Điều này dẫn đến một trạng thái “trì trệ kéo dài”, khác hẳn với các chu kỳ điều chỉnh thông thường.

Khi nguồn lực đầu tư vào thị trường suy yếu, thanh khoản ở hầu hết các phân khúc, từ trung cấp đến cao cấp, đều bị ảnh hưởng. Các doanh nghiệp phát triển dự án rơi vào vòng xoáy áp lực vốn, nợ vay và chi phí tài chính leo thang. Việc không thể bán được hàng, cộng với việc phải trả lãi vay cao, đã bào mòn sức khỏe tài chính của doanh nghiệp, làm suy giảm năng lực cung ứng sản phẩm mới ra thị trường.

GS.TS Nguyễn Thành Hiếu khẳng định vai trò trọng yếu của BĐS: "Muốn đạt mức tăng trưởng cao, nền kinh tế phải huy động nguồn lực rất lớn, trong đó bất động sản là một động lực trọng yếu. Khi thị trường này chậm lại, chúng ta phải đánh đổi bằng mức giảm động lực tăng trưởng." BĐS chi phối hơn 40 ngành nghề liên quan, từ xây dựng, vật liệu, dịch vụ đến tài chính. Vì vậy, sự khó khăn của BĐS tạo ra hiệu ứng lan tỏa (domino effect) đến toàn bộ chuỗi cung ứng, gây áp lực trực tiếp lên mục tiêu tăng trưởng trên 8% mà nền kinh tế đang hướng tới.

GS.TS Nguyễn Thành Hiếu – Phó Giám đốc Đại học Kinh tế Quốc dân (Ảnh: Phan Chính)

Độ vênh cung – cầu và thách thức chính sách

Một thách thức lớn khác được GS.TS Nguyễn Thành Hiếu chỉ ra là sự mất cân đối nghiêm trọng về cấu trúc thị trường. Nhu cầu nhà ở thực tế, đặc biệt ở phân khúc nhà ở trung bình và bình dân, luôn ở mức cao. Tuy nhiên, nguồn cung mới lại tập trung chủ yếu vào phân khúc trung cấp và cao cấp – những phân khúc đang có sức mua giảm sút. Sự "độ vênh cung – cầu" kéo dài này không chỉ làm giảm khả năng hấp thụ của thị trường mà còn làm gia tăng rủi ro lệch pha, khiến người dân khó tiếp cận nhà ở, trong khi hàng tồn kho lại tích tụ.

Ông cũng đưa ra sự so sánh về "quan hệ vận hành chính sách" giữa Việt Nam và các quốc gia trong khu vực như Hàn Quốc, Singapore hay Malaysia. Các nước này duy trì hệ thống chính sách điều tiết linh hoạt: siết tín dụng đúng thời điểm khi thị trường quá nóng và bơm hỗ trợ có trọng tâm khi cần kích thích. Đặc biệt, họ kiểm soát giá nhà gắn liền với thu nhập thực tế của người dân. Trong khi đó, tại Việt Nam, sự thiếu đồng bộ và kịp thời của chính sách đôi lúc chưa theo kịp nhịp phát triển thị trường, khiến cả doanh nghiệp và người dân đều khó khăn trong việc dự báo và hành động.

Về rủi ro vĩ mô, sự bất ổn của thị trường BĐS còn có thể ảnh hưởng trực tiếp đến hệ thống ngân hàng. Các tổ chức tín dụng đang nắm giữ lượng tài sản thế chấp khổng lồ liên quan đến BĐS. Nếu thị trường tiếp tục trầm lắng quá lâu, nguy cơ phát sinh nợ xấu mới từ các khoản vay đầu tư dự án là điều khó tránh khỏi. Đây sẽ là áp lực kép lên hệ thống tài chính, làm chậm lại tiến trình phục hồi kinh tế vĩ mô.

Ảnh minh họa.

Giải pháp tháo gỡ: Minh bạch và chính sách có trọng tâm

Mặc dù thách thức rất lớn, GS.TS Nguyễn Thành Hiếu tin rằng thị trường BĐS vẫn còn cơ hội phục hồi nếu có sự điều chỉnh chính sách đúng hướng.

Ông đề xuất ba giải pháp cốt lõi:Thứ nhất, giải quyết triệt để rào cản pháp lý tại các dự án đang "mắc kẹt". Đây được xem là nguyên nhân lớn nhất gây ra sự tắc nghẽn nguồn cung, và việc tháo gỡ rào cản này sẽ giúp khai thông dự án, tái khởi động dòng tiền và hàng hóa ra thị trường.

Thứ hai, thiết kế các gói tín dụng phù hợp với nhu cầu thực, tập trung vào thị trường nhà ở xã hội và nhà ở vừa túi tiền. Các gói tín dụng này cần đủ mạnh, tránh dàn trải để tạo ra tác động rõ rệt, kích thích nhu cầu ở thực, qua đó giải quyết vấn đề lệch pha cung cầu.

Thứ ba, cải thiện mức độ minh bạch của thị trường, nâng cao khả năng bảo vệ người mua nhà. Sự minh bạch về thông tin, quy hoạch và năng lực tài chính của chủ đầu tư là yếu tố then chốt để phục hồi niềm tin, giúp dòng tiền quay trở lại thị trường một cách bền vững và ổn định.

GS.TS Nguyễn Thành Hiếu khẳng định, bài toán hiện nay đòi hỏi sự phối hợp chính sách đồng bộ giữa nhiều bộ, ngành. Sự kịp thời, linh hoạt và có trọng tâm trong điều hành sẽ là chìa khóa giúp thị trường BĐS trở lại trạng thái cân bằng.

"Thách thức là rất lớn, nhưng nếu chính sách kịp thời, chúng ta hoàn toàn có thể đưa thị trường về quỹ đạo ổn định. Một thị trường bất động sản lành mạnh sẽ là nền tảng quan trọng giúp nền kinh tế đạt mục tiêu tăng trưởng cao trong thời gian tới," ông kết luận.