Diễn biến giá bất động sản sẽ thế nào khi Luật Đất đai có hiệu lực?

Thay đổi tình hình cung cầu bất động sản

Mới đây, Thủ tướng Chính phủ vừa yêu cầu các bộ, ngành sớm trình các nghị định hướng dẫn chi tiết thi hành Luật Đất đai sửa đổi (Luật Đất đai 2024). Đây là cơ sở để Chính phủ đề xuất Quốc hội cho phép luật có hiệu lực từ ngày 1/7, thay vì từ ngày 1/1/2025 như đã thông qua vào đầu năm nay. Như vậy, từ 1/7/2024, Luật Đất đai có thể chính thức có hiệu lực.

Theo đó, Luật Đất đai mới sẽ tạo ra sự điều chỉnh trong quy hoạch đô thị. Việc quy hoạch lại các khu vực đất và phân định các loại đất sử dụng có thể làm thay đổi tình hình cung cầu bất động sản. Khi một khu vực được quy hoạch lại để phát triển hạ tầng hoặc xây dựng các khu công nghiệp mới, giá bất động sản trong khu vực đó có thể tăng lên do sự tăng cầu. Tuy nhiên, giá bất động sản ở những khu vực không được quy hoạch lại hoặc bị hạn chế phát triển có thể giảm do sự điều chỉnh này.

Đáng chú ý, Luật Đất đai mới sẽ thay đổi quy trình chuyển nhượng đất và các thủ tục liên quan. Điều này có thể ảnh hưởng đến độ linh hoạt và tốc độ giao dịch bất động sản. Nếu quy trình chuyển nhượng đất trở nên phức tạp hơn hoặc thời gian xử lý kéo dài, thị trường bất động sản có thể trở nên chậm lại. Điều này có thể ảnh hưởng đến tâm lý mua bán và giá bán của các giao dịch bất động sản.

Từ đó, các chính sách tài chính của chính phủ cũng sẽ ảnh hưởng đến giá bất động sản. Nếu chính phủ thực hiện các biện pháp giảm lãi suất hoặc tăng hạn mức cho vay, điều này có thể tạo ra sự tăng cầu và tăng giá bất động sản. Ngược lại, nếu chính phủ áp dụng các biện pháp hạn chế vay và kiểm soát lạm phát, giá bất động sản có thể bị ảnh hưởng tiêu cực.

Vậy nên, diễn biến của tình hình kinh tế và thị trường lao động cũng có ảnh hưởng đáng kể đến giá bất động sản. Nếu nền kinh tế phát triển mạnh mẽ và thị trường lao động tăng trưởng, nhu cầu về nhà ở và bất động sản thương mại có thể tăng lên, góp phần đẩy giá bất động sản lên cao. Ngược lại, nếu tình hình kinh tế không ổn định hoặc thị trường lao động suy thoái, nhu cầu mua bất động sản có thể giảm, dẫn đến giảm giá bất động sản.

Giá đất sẽ được xác định theo nguyên tắc thị trường

Giới chuyên gia cho rằng, những yếu tố địa phương như vị trí, tiện ích xung quanh, phát triển hạ tầng, tăng trưởng dân số và nhu cầu ở địa phương cũng có ảnh hưởng đáng kể đến giá bất động sản. Các khu vực có vị trí đắc địa, gần trung tâm thành phố hoặc có tiềm năng phát triển mạnh có thể trải qua sự tăng giá nhanh chóng. Trong khi đó, các khu vực xa trung tâm hoặc gặp hạn chế về phát triển có thể có giá bất động sản thấp hơn.

Theo TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), việc xây dựng luật Đất đai 2024 là sửa đổi những bất cập, không hợp lý cũng như bổ sung những quy định cấp thiết từ thực tiễn. Việc cần có khung pháp lý mới là nhằm để giải quyết các vướng mắc của nhà đầu tư, doanh nghiệp cũng như thị trường bất động sản. Vì vậy khi luật đã được thông qua thì đưa vào thực hiện càng sớm càng tốt. Đây là nỗ lực của Chính phủ và cũng là mong muốn chung của cả cộng đồng doanh nghiệp, người dân.

Ông Đính cho biết, Luật Đất đai (sửa đổi) vừa được Quốc hội thông qua đã bãi bỏ quy định về khung giá đất. Thay vào đó, giá đất sẽ được xác định theo nguyên tắc thị trường. Như vậy, giá tài sản có thể cao hơn nhưng là giá trị thực tế, không phải là giá "ảo". Nhờ đó thị trường bất động sản có thể phát triển minh bạch, lành mạnh hơn, giảm tình trạng đầu cơ, "sốt đất ảo".

Cùng quan điểm trên, TS. Trần Xuân Lượng, giảng viên chuyên ngành Bất động sản - Trường Đại học Kinh tế Quốc dân cho rằng, vẫn có một bộ phận người mua đất, mua nhà nhưng đó không phải là ở góc độ đầu tư mà là ở góc độ tiêu dùng, với nhu cầu thực. Còn đầu tư bất động sản ở giai đoạn này sẽ phụ thuộc vào từng phân khúc.

“Nhà đầu tư phải đặt ra câu hỏi, phân khúc nào tạo ra dòng tiền? Đó là các bất động sản có thể cho thuê, kinh doanh trực tiếp... Còn với đầu cơ thì dòng tiền của họ phải thực sự mạnh mới có thể tham gia thị trường", TS. Trần Xuân Lượng chia sẻ.

Ông Lượng dự báo, trong ngắn hạn, những sản phẩm tạo ra giá trị thực vẫn có giá cao, có thể sốt nóng nhẹ ở một vài phân khúc, chứ không có nghĩa là cả thị trường "sốt nóng". Lý do là bởi nguồn cung hạn chế, di dân cơ học cao, quy hoạch hạ tầng kém đồng bộ, dẫn đến giao thông ách tắc… làm cho nhu cầu nhà ở tại các thành phố lớn ngày càng tăng cao.

Nghệ Nhân