Cần nhiều chính sách đột phá để khơi thông dòng vốn cho lĩnh vực bất động sản

Doanh nghiệp bất động sản đang cần trợ giúp nhiều hơn

Trên thực tế, bất động sản là lĩnh vực sử dụng nguyên vật liệu, trang thiết bị của rất nhiều ngành nghề khác và cũng là ngành sử dụng nhiều lao động phổ thông. Nếu đặt bất động sản trong tổng thể nền kinh tế sẽ thấy rằng, thị trường bất động sản có khả năng lan tỏa đến trên 40 ngành kinh tế quan trọng khác và đang dần trở thành nhịp cầu nối, động lực phát triển cho các ngành nghề khác.

Có thể coi bất động sản là một trụ cột của nền kinh tế và một khi bất động sản sụp đổ sẽ kéo theo sự sụp đổ của rất nhiều ngành nghề khác như xây dựng, nguyên vật liệu, dịch vụ… Điều này đã được thể hiện rất rõ trong bối cảnh hiện nay khi thị trường bất động sản “trầm lắng và đứng im” thì hàng loạt ngành nghề có liên quan cũng đang “dậm chân tại chỗ”.

Để tháo gỡ nguồn vốn cho thị trường bất động sản nói chung, Chính phủ cũng đề xuất giãn nợ gốc, lãi vay cho các doanh nghiệp bất động sản khó khăn (doanh nghiệp, dự án bất động sản phục vụ tiêu dùng, sản xuất, công nghiệp, du lịch, nghỉ dưỡng,...), đồng thời tạo điều kiện cho các doanh nghiệp, người mua nhà và nhà đầu tư được tiếp cận nguồn vốn tín dụng.

Tiếp tục cấp tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản, tập trung các dự án, phương án vay vốn khả thi, khách hàng có năng lực tài chính, khả năng trả nợ đầy đủ và đúng hạn.

Liên quan đến vấn đề này, TS. Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia Tài chính - Ngân hàng nhận định, quan điểm cho rằng bất động sản là ngành phi sản xuất là quan điểm không chính xác.

Ông phân tích, bất động sản là một thị trường rất rộng lớn, liên quan mật thiết với các ngành nghề quan trọng trên thị trường. Chính vì vậy thời gian qua, Chính phủ đã dần nhận thấy tầm quan trọng và vai trò của bất động sản trong nền kinh tế hiện nay. Chỉ trong thời gian ngắn, hàng loạt những chính sách mới đã được ban hành kịp thời để hỗ trợ doanh nghiệp có thêm thời gian xử lý những vấn đề nội tại, như: Xây dựng gói tín dụng 120.000 tỷ đồng; những chính sách liên quan đến thủ tục hành chính; Thông tư 02, 03, 10 của Ngân hàng Nhà nước mở ra cơ chế để các doanh nghiệp có thể giãn, hoãn nợ; đặc biệt là chính sách cho phép doanh nghiệp kéo dài thời gian trả nợ trái phiếu ít nhất đến năm 2024.

Ông Hiếu cho rằng, bất động sản đang ngày càng khẳng định vai trò là một trụ cột của nền kinh tế, bên cạnh ngân hàng, bảo hiểm, tài chính, sản xuất, giao thông vận tải. Bất động sản đang tạo ra những sản phẩm có giá trị thực sự lớn như bất động sản công nghiệp, bất động sản thương mại, bất động sản du lịch…, chứ không phải giá trị ảo.

Tuy nhiên, TS. Nguyễn Trí Hiếu cho hay, những chính sách như vậy là chưa đủ vì doanh nghiệp bất động sản đang cần trợ giúp nhiều hơn thế. Thực tế, trong năm 2023, rất nhiều doanh nghiệp địa ốc đã phá sản, rời khỏi thị trường, còn doanh nghiệp ở lại thì đang lao đao. Cùng với đó, áp lực nợ gốc, lãi vay được đẩy lùi từ năm nay sang năm sau, trong tình trạng doanh nghiệp không có nhiều nguồn thu, thậm chí không có nguồn thu để bù đắp cũng là một rủi ro rất lớn.

Ông nhấn mạnh, Chính phủ vẫn cần có những chính sách mạnh mẽ, đột phá hơn nữa trong thời gian tới. Có như vậy, mới có thể kỳ vọng thị trường bất động sản sẽ “ấm” trở lại vào năm 2024.

Ông Hiếu Khẳng định, thời gian qua, rất ít doanh nghiệp bán được hàng để có doanh thu, lợi nhuận. Dòng tiền hoạt động của nhiều doanh nghiệp tiếp tục ở mức thấp.

“Sự tắc nghẽn về nguồn vốn huy động kết hợp với dòng tiền âm sẽ gia tăng rủi ro chậm trả gốc, lãi của các công ty bất động sản. Cùng với đó, phần lớn những lao động làm trong ngành môi giới và phát triển bất động sản đang thất nghiệp vì các chủ đầu tư không bán được bất động sản, lượng hàng tồn kho rất lớn và đây là vấn đề vô cùng nghiêm trọng của thị trường”, vị chuyên gia này chia sẻ.

Doanh nghiệp bất động sản không còn dòng tiều để tái đầu tư

1. TS. Nguyễn Trí Hiếu cho rằng, các doanh nghiệp bất động sản nếu không bán được sản phẩm sẽ dẫn đến không có dòng tiền để tái đầu tư. Nếu không có dòng tiền thì cũng không có bất kỳ ngân hàng nào có thể cho doanh nghiệp đó vay vốn và doanh nghiệp sẽ gặp rất nhiều khó khăn trong tiếp cận nguồn vốn.

Ông phân tích thêm, hiện các ngân hàng chủ yếu nhìn vào việc doanh nghiệp có dòng tiền hay không để có thể cho vay. Do đó, việc tồn đọng kho hàng, không bán được hàng đã trở thành ách tắc lớn về dòng tiền từ mọi phía: từ các nhà đầu tư, doanh thu và cả từ phía ngân hàng…

“Đây là một tình trạng đáng báo động cho thị trường bất động sản hiện nay”, ông Hiếu nói.

Bình luận thêm về vấn đề này, TS. Võ Trí Thành, Viện trưởng Viện Nghiên cứu Chiến lược Thương hiệu và Cạnh tranh, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ Quốc gia nhận định: “Sự đi xuống của bất động sản sẽ kéo theo hiệu ứng dây chuyền tiêu cực. Nên hỗ trợ bất động sản không phải chỉ vì là "giải cứu" các doanh nghiệp trong ngành mà là cả hệ sinh thái đi kèm. Tất nhiên, cũng cần lưu ý kiểm soát việc hỗ trợ để đảm bảo ổn định kinh tế vĩ mô, an toàn hệ thống tài chính ngân hàng và cả sự phát triển bền vững chung”.

Ông Thành Khẳng định, vai trò của bất động sản đối với nền kinh tế là rất lớn, thế nhưng trong suốt nhiều năm, thị trường bất động sản vẫn thường bị hiểu sai và chưa thực sự được tạo điều kiện tốt nhất để phát huy những nguồn lực vốn có. Chính từ việc hiểu sai, liệu doanh nghiệp bất động sản có đang chịu thiệt thòi?

Nhìn nhận từ thực tiễn thị trường bất động sản hiện nay, GS.TS Hoàng Văn Cường, Ủy viên Ủy ban Tài chính- Ngân sách Quốc hội, Phó Hiệu trưởng Trường Đại học Kinh tế Quốc dân khẳng định, để gỡ “nút thắt” trên thị trường bất động sản hiện nay bên cạnh cần có sự vào cuộc của Chính phủ xử lý về vấn đề tín dụng, trái phiếu doanh nghiệp, các vướng mắc pháp lý, các doanh nghiệp bất động sản cần tái cơ cấu lại danh mục đầu tư các dự án phù hợp với tình hình thực tế.

Theo Ông Cường, ngân hàng cần kiểm soát không cho vay mua bất động sản núp bóng tiêu dùng dân cư đối với các bất động sản không phải là nhà ở thu nhập thấp, để buộc các doanh nghiệp phải hạ giá bán, thu hút những người có sẵn tiền mua chờ tăng giá; ngân hàng không tài trợ vốn cho các hành vi mua bất động sản đầu cơ.

“Đối với các dự án đang triển khai dở dang, nếu hoàn thành sẽ có khả năng đưa vào sử dụng, có khả năng thanh khoản ngay. Ngân hàng nên khoanh các khoản nợ cũ của doanh nghiệp và tiếp tục tài trợ vốn để hoàn thành dự án, đưa sản phẩm ra thị trường”, ông nói.

1. Ông Cường cũng cho rằng, phải kiểm soát dòng vốn vay giải ngân vào đúng các hoạt động hoàn thiện dự án và quản lý dòng tiền bán hàng để thu hồi các khoản nợ ngân hàng đã tài trợ.

2. Nghệ Nhân