Bán lẻ đường phố hụt hơi trước sức mạnh trung tâm thương mại hiện đại

Trong bối cảnh thị trường bán lẻ tại TP.HCM đang phục hồi tích cực, sự phân hóa giữa các mô hình bán lẻ ngày càng rõ rệt. Theo báo cáo mới nhất của Savills Việt Nam, trong Quý 1/2025, thị trường chứng kiến sự tăng trưởng mạnh mẽ của bán lẻ hiện đại, trong khi bán lẻ đường phố tiếp tục đối mặt nhiều khó khăn do cạnh tranh khốc liệt và thay đổi hành vi tiêu dùng.

Savills Việt Nam cho biết, tổng mức bán lẻ hàng hóa và dịch vụ tại TP.HCM trong Quý 1/2025 đạt 317 nghìn tỷ đồng, tăng 14% so với cùng kỳ năm trước. Trong đó, bán lẻ hàng hóa chiếm 46% với 147 nghìn tỷ đồng. Đây là tín hiệu tích cực cho thị trường, cho thấy nhu cầu tiêu dùng nội địa vẫn duy trì mạnh mẽ.

Đáng chú ý, công suất khai thác tại các bất động sản bán lẻ hiện đại – bao gồm trung tâm thương mại, khối đế bán lẻ, trung tâm bách hóa và siêu thị – đạt mức 94%, tăng 2 điểm phần trăm so với năm trước. Nhu cầu thuê tăng mạnh ở các ngành hàng như F&B, giải trí, nội thất, thiết bị gia dụng và sức khỏe.

Bán lẻ đường phố hụt hơi trước sức mạnh trung tâm thương mại hiện đại.

Các dự án mới ra mắt như Thiso Mall Sala, Parc Mall, Vincom Mega Grand Park hay Centre Mall Võ Văn Kiệt đều ghi nhận mức lấp đầy từ 70% trở lên. Riêng Centre Mall Võ Văn Kiệt (Quận 6) đạt tới 88% công suất chỉ sau thời gian ngắn khai trương – một con số ấn tượng trong bối cảnh cạnh tranh gay gắt.

Ngược lại, thị trường bán lẻ đường phố đang chững lại. Nhiều mặt bằng tại các tuyến phố lớn vẫn chưa thể lấp đầy như thời kỳ trước dịch. Giá thuê hiện thấp hơn từ 10–20% so với năm 2019. Các chủ nhà liên tục đưa ra ưu đãi như giãn thời gian thanh toán, giảm tiền đặt cọc, giữ nguyên giá thuê trong thời gian dài, nhưng tình trạng mặt bằng bỏ trống vẫn diễn ra phổ biến, ngay cả tại những vị trí trung tâm, vốn từng là "điểm vàng" cho hoạt động thương mại.

Theo bà Cao Thị Thanh Hương, Quản lý cấp cao Bộ phận Nghiên cứu của Savills TP.HCM, một trong những nguyên nhân lớn khiến mô hình bán lẻ truyền thống khó phục hồi là sự thay đổi hành vi tiêu dùng hậu đại dịch. Việc giãn cách xã hội trong thời kỳ dịch đã tạo thói quen mua sắm trực tuyến – một xu hướng tiết kiệm thời gian và chi phí được nhiều người tiêu dùng duy trì cho đến hiện tại.

Bà Cao Thị Thanh Hương, Quản lý cấp cao Bộ phận Nghiên cứu của Savills TP.HCM

Theo bà Hương, không chỉ hành vi tiêu dùng thay đổi, sự khác biệt trong cách vận hành giữa mặt bằng nhà phố và trung tâm thương mại cũng đóng vai trò then chốt. Trong khi nhà phố thường phụ thuộc vào quyết định cá nhân của chủ nhà, thiếu tính chuyên nghiệp và ổn định, thì trung tâm thương mại mang đến môi trường kinh doanh bài bản hơn – với chính sách giá rõ ràng, khả năng kiểm soát rủi ro tốt hơn và lưu lượng khách ổn định.

Thêm vào đó, sự hiện diện trong trung tâm thương mại còn giúp nâng tầm thương hiệu. Doanh nghiệp không chỉ tiếp cận được lượng lớn khách hàng, mà còn gia tăng độ tin cậy nhờ vào hình ảnh chuyên nghiệp mà các trung tâm này mang lại. Ngược lại, với mặt bằng nhà phố – nếu không nằm tại vị trí thực sự đắc địa – doanh nghiệp khó có thể tạo hiệu ứng lan tỏa.

Trước áp lực chi phí và sự biến động của thị trường, các doanh nghiệp bán lẻ đang bước vào giai đoạn tái cơ cấu mạnh mẽ. Việc rà soát lại danh mục cửa hàng, lựa chọn những mặt bằng có hiệu quả kinh doanh cao hơn là chiến lược đang được nhiều thương hiệu áp dụng. Trung tâm thương mại – với những lợi thế về vận hành, lưu lượng khách và khả năng thương hiệu hóa – trở thành ưu tiên hàng đầu trong quá trình này.

Trong 9 tháng còn lại của năm 2025, TP.HCM dự kiến đón thêm khoảng 66.244m² mặt bằng bán lẻ, chủ yếu từ các dự án lớn như: Marina Central Tower và Lancaster Legacy, chiếm tới 52% nguồn cung mới ở khu vực trung tâm. Tuy nhiên, quỹ đất hạn chế tiếp tục là rào cản lớn, đặc biệt với các thương hiệu quốc tế đang tìm kiếm cơ hội mở rộng tại khu vực nội đô.

Cuộc chơi bán lẻ tại TP.HCM đang chứng kiến một bước chuyển rõ rệt: từ nhà phố truyền thống sang không gian thương mại hiện đại. Khi thói quen người tiêu dùng thay đổi và bài toán tối ưu vận hành ngày càng được chú trọng, mô hình trung tâm thương mại đang khẳng định vai trò dẫn dắt thị trường bán lẻ trong giai đoạn mới.