Novaland có vực dậy được từ đống nợ?

Lại khất nợ lô trái phiếu 1.300 tỷ đồng

Hội đồng quản trị CTCP tập đoàn Đầu tư Địa ốc Nova (Novaland - mã NVL) vừa có nghị quyết về việc xin ý kiến người sở hữu trái phiếu để sửa đổi, bổ sung một số nội dung của văn kiện và thay đổi ngày đáo hạn lô trái phiếu NVLB2123012. Theo đó, mỗi người sở hữu một trái phiếu nhận được một quyền biểu quyết. Thời gian lấy ý kiến từ tháng 6-7/2025.

Lô trái phiếu NVLB2123012 là khoản huy động vốn của Novaland thực hiện năm 2022, mệnh giá 100.000 đồng, tổng giá trị là 1.300 tỷ đồng, đã niêm yết trên sàn HNX. Mục đích sử dụng vốn là để thanh toán trước hạn 800 tỷ đồng trái phiếu NVLB2122005 (phát hành ngày 26/5/2021) và góp thêm 500 tỷ đồng vốn vào Công ty TNHH Đầu tư Địa ốc Thành Nhơn.

Lãi suất cố định ở mức 9,5%/năm trong 4 kỳ tính lãi đầu tiên, các kỳ sau đó áp dụng lãi suất tham chiếu cộng thêm 3,28% một năm. Tài sản đảm bảo là các cổ phiếu NVL do các cổ đông lớn gồm NovaGroup và Diamond Property sở hữu.

Tuy nhiên, theo phương án tái cấu trúc cũ, Novaland chỉ còn hơn 01 tháng để tất toán khoản nợ này cho các trái chủ vào tháng 7/2025, khi vào tháng 6/2023, lô trái phiếu này đã được gia hạn thêm 24 tháng, tức từ ngày 20/7/2023 sang ngày 20/7/2025, và nâng lãi suất lên 11,5%/năm trong thời gian gia hạn. Tài sản đảm bảo cũng được hoán đổi sang cổ phần và quyền liên quan đến dự án tại Phan Thiết. Trong báo cáo bán niên 2024, ngoài phần gốc 1.300 tỷ đồng, còn có khoản lãi hơn 193 tỷ đồng vẫn chưa được thanh toán.

“Núi nợ” trái phiếu

Không chỉ riêng lô trái phiếu 1.300 tỷ đồng này, từ đầu năm 2025 đến nay, Novaland đã xin gia hạn thanh toán hàng nghìn tỷ đồng trái phiếu do chưa thu xếp được nguồn tiền, với thời gian gia hạn thanh toán nhiều gói thêm tối đa 24 tháng. Công ty cho biết đang tiếp tục đàm phán tái cấu trúc và kỳ vọng nguồn tiền thanh toán sẽ có được từ các dự án sau khi được gỡ vướng pháp lý.

Thông tin từ Novaland cho thấy, tính đến hết quý I/2025, tổng dư nợ vay của Novaland hơn 59.000 tỷ đồng, giảm gần 4% so với cuối năm 2024, giảm gần 9% so với cuối năm 2022. Trong đó, tổng nợ vay đáo hạn trong 12 tháng theo kỳ hạn cũ khoảng 32.000 tỷ đồng. Đây là các khoản trái phiếu, vay nước ngoài và vay trong nước.

Công ty cho rằng, công tác gỡ vướng pháp lý dự án chưa đạt như kỳ vọng làm ảnh hưởng lớn đến nguồn thu cũng như tiến độ giải ngân các khoản vay, từ nay cho đến cuối năm 2026. Do đó, công ty không sắp xếp được dòng tiền để thanh toán được các khoản nợ. Tuy nhiên, ban lãnh đạo Novaland cho biết đã có phương án và lộ trình chi tiết để thanh toán cho từng nhóm, dự kiến chi trả phần lớn các khoản nợ vay trong vòng 3 năm tới.

Cụ thể, đối với các khoản vay trong nước, công ty đã và đang triển khai các phương án để hoàn thành nghĩa vụ nợ theo tiến độ pháp lý và dòng tiền tại các dự án trong 2 – 3 năm tới. Đồng thời, các ngân hàng/tổ chức tín dụng đã đồng ý cấp gần 12.450 tỷ đồng hạn mức tín dụng, đây là nguồn vốn quan trọng giúp Novaland đảm bảo hoạt động liên tục và triển khai các dự án đúng tiến độ.

Đối với các khoản vay nước ngoài và trái phiếu, công ty đã có phương án hoặc đang trong quá trình đàm phán để tái cấu trúc, gia hạn từ năm 2025 đến năm 2026 – 2027.

Kỳ vọng gỡ pháp lý các dự án và làm nhà ở xã hội

UBND tỉnh Đồng Nai mới đây vừa phê duyệt điều chỉnh cục bộ quy hoạch phân khu C4 (tỷ lệ 1/5.000) tại TP. Biên Hòa. Đây là một bước ngoặt quan trọng, giúp tháo gỡ các vướng mắc pháp lý cho hàng loạt dự án lớn của Novaland. Nhờ đó, các dự án hưởng lợi trực tiếp như Aqua City, Đồng Nai Waterfront và Long Hưng có thể tiếp tục triển khai sau thời gian dài đình trệ. Trước khi có thể tái cấu trúc triệt để, việc cần làm của Novaland là xử lý nợ và nghĩa vụ tài chính.

Tính đến đầu 2025, Novaland đã hoàn tất việc đàm phán gia hạn trái phiếu và cam kết mua lại trước hạn khoảng 7.000 tỷ đồng trái phiếu phát hành năm 2020. Chủ động tìm kiếm đối tác chiến lược để tăng vốn, kể cả thông qua bán tài sản hoặc phát hành riêng lẻ cổ phiếu. Cắt giảm chi phí, tinh gọn bộ máy khi thu gọn mô hình quản trị, cắt giảm các bộ phận kém hiệu quả, tập trung vào những đơn vị có khả năng tạo dòng tiền nhanh và ổn định.

Cơ cấu lại danh mục dự án: Ưu tiên nguồn lực cho các dự án có tính thanh khoản cao, pháp lý rõ ràng, dễ triển khai như Aqua City, NovaWorld Phan Thiết, NovaWorld Hồ Tràm... Các dự án có tính rủi ro cao hoặc pháp lý chưa rõ sẽ được giãn tiến độ hoặc chuyển nhượng.

Ngoài ra, Novaland đang chuyển hướng sang nhà ở vừa túi tiền và nhà ở xã hội, với việc làm thủ tục chuyển đổi một số quỹ đất sang dự án nhà ở cho người thu nhập trung bình và thấp, như: khu Cảng Phú Định (khoảng 50 ha) và Quán Tre (khoảng 10 ha).

Phát triển hệ sinh thái bất động sản gắn với du lịch – nghỉ dưỡng – nông nghiệp. Cụ thể, các siêu dự án NovaWorld tiếp tục được hoàn thiện theo hướng phát triển bền vững, tích hợp thương mại, du lịch và đô thị sinh thái.