Thị trường đất nền trước “khúc cua” 2026: Từ điểm nóng đầu cơ đến chu kỳ thanh lọc định giá

Những tác động cộng hưởng từ hành lang pháp lý mới và lộ trình minh bạch hóa dữ liệu được dự báo sẽ chấm dứt kỷ nguyên “tăng giá theo quán tính”, mở ra một chu kỳ thanh lọc khắc nghiệt kể từ năm 2026 – thời điểm thị trường thẩm thấu đầy đủ các chính sách mới theo Luật Kinh doanh bất động sản 2023 và Luật Nhà ở 2023 (cùng có hiệu lực từ 01/07/2025).

Theo ghi nhận từ cơ quan quản lý, dù thanh khoản có sự trồi sụt, mặt bằng giá đất nền vẫn duy trì xu hướng tăng trong giai đoạn gần đây. Tuy nhiên, đà tăng này đang được cảnh báo là thiếu bền vững, khi các công cụ điều tiết vĩ mô bắt đầu phát huy tác dụng và chi phí vốn ngày càng gia tăng.

Bộ Xây dựng cũng triển khai vận hành có hiệu quả hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở, thị trường bất động sản. (Ảnh: Minh họa)

Tại Hội nghị tổng kết công tác năm 2025 của Bộ Xây dựng, Thứ trưởng Nguyễn Việt Hùng cho biết giá bất động sản, bao gồm đất nền, ghi nhận mức tăng bình quân 10–15%/năm, cá biệt có giai đoạn lên tới 30%, nhưng chưa phản ánh đúng giá trị thực do hiện tượng găm hàng, nâng giá và đầu cơ.

Các báo cáo thị trường giai đoạn 2023–2025 của Bộ Xây dựng cũng cho thấy xu hướng tăng nóng trên diện rộng. Tại Hà Nội, phân khúc biệt thự, liền kề đã thiết lập mặt bằng giá 100–200 triệu đồng/m²; trong khi tại TP.HCM, giá căn hộ tăng từ khoảng 35 triệu đồng lên trên 91 triệu đồng/m² trong giai đoạn 2018–2024, tạo hiệu ứng lan tỏa, kéo giá đất nền đi lên theo.

Phần lớn đà tăng được thúc đẩy bởi kỳ vọng đầu cơ và sự thiếu hụt thông tin chính thống, khiến đất nền trở thành phân khúc nhạy cảm nhất với rủi ro tín dụng và biến động chính sách.

Năm 2026, được xem là mốc thị trường thẩm thấu trọn vẹn tác động của Luật Kinh doanh bất động sản 2023. Luật này đóng vai trò như một “bộ lọc kỹ thuật”, đặt ra các rào cản mới đối với hoạt động phân lô bán nền, đặc biệt tại những khu vực chưa hoàn thiện hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội.

Theo quy định, các dự án kinh doanh quyền sử dụng đất phải công khai đầy đủ pháp lý, tình trạng thế chấp và dòng vốn huy động. Những yêu cầu này được kỳ vọng sẽ triệt tiêu lợi thế của các dự án “ma” hoặc mập mờ thông tin, vốn là tác nhân chính gây ra các cơn sốt đất cục bộ trong thời gian qua.

Luật Nhà ở 2023 thể hiện rõ định hướng tái cơ cấu thị trường theo hướng ưu tiên nhà ở phục vụ nhu cầu thực, thay vì các sản phẩm mang tính đầu cơ tích trữ. Điều này đồng nghĩa với việc đất nền thuần đầu cơ không còn là trọng tâm trong các chính sách ưu đãi tín dụng hay tháo gỡ thủ tục.

Số liệu từ Đề án “Xây dựng ít nhất 1 triệu căn nhà ở xã hội đến năm 2030” cho thấy sự dịch chuyển rõ nét của nguồn lực chính sách. Tính đến cuối năm 2025, cả nước đã hoàn thành 102.633 căn nhà ở xã hội, vượt kế hoạch khoảng 2%, và khoảng 657.400 căn đang triển khai, tương đương 62% chỉ tiêu đề án do Bộ Xây dựng công bố.

Diễn biến này phản ánh thực tế rằng dòng vốn và chính sách đang tập trung mạnh vào phân khúc tạo ra giá trị sử dụng thực, trong khi đất nền – đặc biệt là đất nền đầu cơ – không còn nằm trong nhóm được ưu tiên điều tiết. Khi tín dụng được kiểm soát chặt chẽ và “tiền rẻ” không còn dồi dào, động lực tăng giá dựa trên sóng quy hoạch hoặc kỳ vọng ngắn hạn sẽ suy yếu đáng kể.

Một biến số quan trọng khác là kế hoạch hoàn thiện cơ sở dữ liệu quốc gia về nhà ở và thị trường bất động sản trong năm 2026, theo định hướng của Bộ Xây dựng. Hệ thống này sẽ kết nối liên thông từ Trung ương đến địa phương, công khai thông tin về quy hoạch, pháp lý và giá giao dịch.

Tình trạng “bất cân xứng thông tin” chính là môi trường thuận lợi cho đầu cơ và thao túng giá. Khi dữ liệu được minh bạch hóa, lợi thế này sẽ dần bị xóa bỏ, khiến thị trường đất nền bước vào giai đoạn phân hóa mạnh mẽ.

Giới phân tích cho rằng, đất nền có pháp lý sạch, hạ tầng hiện hữu và gắn với nhu cầu ở thực vẫn giữ được vai trò kênh tích sản dài hạn. Ngược lại, đất nền phân lô tự phát, thiếu minh bạch sẽ đối mặt với áp lực thanh khoản suy giảm và điều chỉnh giá về sát giá trị thực.

Các dữ liệu và căn cứ pháp lý cho thấy, giai đoạn “tiền dễ” của đất nền đã đi qua. Từ năm 2026, thị trường sẽ bước vào cuộc sàng lọc khắt khe, nơi lợi nhuận không còn đến từ việc lướt sóng thông tin, mà phụ thuộc vào giá trị nội tại và tính pháp lý vững chắc của sản phẩm.