Lý do khiến giá nhà TP. Hồ Chí Minh mở rộng không thể hạ nhiệt?

Trong khi đó, tại vùng lõi TP. Hồ Chí Minh (cũ), giá căn hộ sơ cấp cũng không có dấu hiệu dừng lại khi chạm ngưỡng 90 triệu đồng/m2, tăng 21% so với cùng kỳ năm ngoái. Ngay cả thị trường thứ cấp cũng ghi nhận mức tăng 18%, đạt bình quân 64 triệu đồng/m2. Hiệu ứng domino về giá cũng lan sang Long An với các dự án mới chào bán ở mức 40-60 triệu đồng/m2, thiết lập một mặt bằng giá mới cho toàn vùng.

Bất động sản khu Đông TP. Hồ Chí Minh với các dự án chung cư, nhà phố, đất nền. Ảnh: Quỳnh Trần

Một nghịch lý đang diễn ra tại TP. Hồ Chí Minh mở rộng là nguồn cung tuy phục hồi mạnh mẽ nhưng giá bán vẫn leo thang. Số liệu từ CBRE Việt Nam cho thấy tổng nguồn cung mới tại 5 địa phương trọng điểm đạt xấp xỉ 26.000 sản phẩm, gấp đôi so với năm 2024. Trong đó, Bình Dương (cũ) dẫn đầu thị trường với 15.800 căn, TP.HCM (cũ) đóng góp 7.600 căn và Tây Ninh ghi nhận khoảng 2.000 căn.

Nguồn cung tăng ở thị trường TP. Hồ Chí Minh mở rộng. (Hình minh họa)

Tuy nhiên, sự gia tăng về số lượng không đồng nghĩa với việc giải tỏa cơn khát nhà ở thực. Nguyên nhân cốt lõi nằm ở sự lệch pha nghiêm trọng về phân khúc sản phẩm. Cụ thể, tại khu vực TP. Hồ Chí Minh (cũ), có tới 90% rổ hàng mới thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang. Tương tự, tỷ lệ này tại Bình Dương (cũ) cũng chiếm tới 60%. Chính việc nguồn cung tập trung quá nhiều vào phân khúc giá cao đã kéo mặt bằng giá trung bình của toàn vùng TP. Hồ Chí Minh mở rộng đi lên, khiến cơ hội sở hữu nhà của người có thu nhập trung bình ngày càng hẹp lại.

Nhìn về năm 2026, các chuyên gia dự báo thị trường TP. Hồ Chí Minh mở rộng sẽ tiếp tục đà tăng giá do chịu tác động kép từ chi phí đầu vào và chính sách đất đai mới. Dự thảo bảng giá đất áp dụng từ ngày 01/01/2026 đang tạo ra áp lực lớn lên chi phí phát triển dự án.

Theo đó, khu vực nội thành TP. Hồ Chí Minh dự kiến tăng 30-40%, nhưng đáng chú ý hơn là tại các trục đường thuộc Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu (cũ), giá đất được đề xuất tăng gấp 2 đến 3 lần so với hiện hành.

Trong bối cảnh chi phí tiền đất hiện chiếm từ 40-50%, thậm chí lên tới 60% tổng chi phí phát triển nếu doanh nghiệp phải mua lại quỹ đất từ thị trường thứ cấp, việc bảng giá đất điều chỉnh tăng chắc chắn sẽ được các chủ đầu tư tính toán vào giá bán thành phẩm.

Điều này đồng nghĩa với việc thiết lập một mặt bằng giá mới cao hơn cho toàn bộ khu vực TP. Hồ Chí Minh mở rộng trong năm tới. Dù nguồn cung năm 2026 dự kiến đạt 50.000 sản phẩm nhờ hạ tầng hoàn thiện, nhưng với áp lực chi phí đầu vào ngày càng lớn, kịch bản giảm giá nhà tại "siêu đô thị" này là điều rất khó xảy ra.