Luật Đất đai sửa đổi có hiệu lực – Tác động đa chiều thị trường bất động sản

Thực trạng sau sửa đổi Luật Đất đai

Luật Đất đai 2024 chính thức có hiệu lực, đánh dấu một bước ngoặt quan trọng đối với thị trường bất động sản sau hơn một thập kỷ thực thi Luật cũ. Với 16 chương và 260 điều, luật sửa đổi này đưa ra hàng loạt thay đổi căn cơ như bỏ khung giá đất, thay vào đó là bảng giá đất hằng năm do UBND cấp tỉnh ban hành; cho phép xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường, có sự tham gia của tổ chức thẩm định giá độc lập; mở rộng quyền tiếp cận đất đai của người Việt Nam ở nước ngoài và doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài; rút ngắn thủ tục hành chính; siết chặt quy định về thu hồi đất và quản lý hiệu quả sử dụng đất.

Những thay đổi này không chỉ làm thay đổi cơ chế định giá đất và cách thức đền bù, mà còn tác động sâu rộng đến chiến lược đầu tư, quản trị dự án và tâm lý thị trường. Nhà đầu tư, doanh nghiệp và người dân đều buộc phải điều chỉnh tư duy tiếp cận đất đai và chiến lược phát triển trong bối cảnh mới, minh bạch hơn nhưng cũng nhiều yêu cầu khắt khe hơn.

Luật Đất đai sửa đổi có hiệu lực – Tác động đa chiều thị trường bất động sản

Việc xác định giá đất theo cơ chế thị trường thay vì khung giá hành chính đã khiến chi phí đầu tư vào bất động sản tăng đáng kể, đặc biệt trong các khu vực đô thị có giá trị cao. Trước đây, khung giá đất thường thấp hơn nhiều so với giá thị trường thực tế, dẫn đến tình trạng bồi thường không thỏa đáng, khiếu kiện kéo dài và làm chậm tiến độ giải phóng mặt bằng.

Nay, với cơ chế định giá mới, giá đất được xác lập dựa trên thẩm định độc lập, sát với giá giao dịch thực tế, đảm bảo công bằng hơn cho người bị thu hồi đất. Tuy nhiên, hệ quả là tổng chi phí đầu vào của các dự án bất động sản đội lên, khiến giá bán trên thị trường sơ cấp cũng có xu hướng tăng. Tại nhiều khu vực, giá căn hộ và đất nền đã ghi nhận mức tăng 15–20% trong vài tháng qua.

Dù vậy, nhiều chuyên gia cho rằng đây là bước đi cần thiết để thiết lập lại trật tự thị trường, loại bỏ tình trạng đầu cơ, tích trữ đất chờ giá tăng. Do đó, thị trường sẽ mất một khoảng thời gian để thích nghi, nhưng về dài hạn sẽ vận hành minh bạch, hiệu quả và bền vững hơn.

Giá trị đầu tư FDI, nguồn cung và niềm tin

Một điểm đáng chú ý trong Luật Đất đai sửa đổi là việc mở rộng quyền tiếp cận đất đai đối với người Việt Nam ở nước ngoài và doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài. Điều này đã tạo lực hút mạnh với dòng vốn FDI trong lĩnh vực bất động sản.

Tính đến cuối năm 2024, vốn FDI vào lĩnh vực này đã vượt mốc 5,6 tỷ USD, đưa bất động sản trở thành lĩnh vực thu hút đầu tư lớn thứ hai, chỉ sau chế biến chế tạo. Các nhà đầu tư nước ngoài đặc biệt quan tâm đến phân khúc khu công nghiệp, nhà ở cao cấp, nghỉ dưỡng và trung tâm thương mại.

Bên cạnh đó, việc Luật Đất đai đồng bộ với Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản – cùng có hiệu lực – cũng giúp thị trường khởi sắc nhờ hành lang pháp lý rõ ràng, giảm thiểu rủi ro cho cả nhà đầu tư lẫn người mua. Các địa phương cũng bắt đầu đẩy mạnh rà soát quy hoạch, phê duyệt dự án, tạo điều kiện để dòng sản phẩm mới được tung ra thị trường nhiều hơn trong nửa cuối năm 2025.

Tâm lý nhà đầu tư cũng dần chuyển biến tích cực hơn. Nếu như trước đây, sự mơ hồ về pháp lý khiến nhiều giao dịch đình trệ thì nay, với khung pháp lý minh bạch và tiến trình cải cách hành chính rõ rệt, niềm tin thị trường đang dần được khôi phục.

TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội môi giới Bất động sản Việt Nam

TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội môi giới Bất động sản Việt Nam nhận định, việc bỏ khung giá đất là một quyết định táo bạo nhưng cần thiết. Việc định giá đất theo nguyên tắc thị trường giúp phản ánh đúng giá trị sử dụng, từ đó thúc đẩy nguồn lực đất đai được sử dụng hiệu quả hơn. Tuy nhiên, họ cũng cảnh báo rằng quá trình chuyển đổi sẽ tạo áp lực không nhỏ lên các chủ đầu tư và có thể khiến thị trường tăng trưởng chậm lại trong ngắn hạn.

Trong khi đó, TS. Trần Xuân Lượng - Phó viện trưởng Viện Nghiên cứu Đánh giá thị trường Bất động sản Việt Nam, cho rằng Luật mới còn đặt ra yêu cầu cao hơn với hoạt động môi giới bất động sản, yêu cầu cá nhân hành nghề phải thuộc doanh nghiệp được cấp phép. Điều này nhằm chấn chỉnh hoạt động môi giới tự phát, góp phần chuyên nghiệp hóa thị trường và bảo vệ người tiêu dùng.

Từ góc nhìn tổng thể, Luật Đất đai 2024 được kỳ vọng sẽ là đòn bẩy để thị trường bất động sản bước vào một chu kỳ tăng trưởng mới, minh bạch, bền vững và hiệu quả hơn. Tuy nhiên, sự chuyển động này sẽ không diễn ra ngay lập tức mà cần thời gian để các bên liên quan – từ cơ quan quản lý đến doanh nghiệp và người dân – cùng thích nghi.

Để tận dụng cơ hội từ luật mới, các chủ đầu tư cần chủ động rà soát quỹ đất, cập nhật bảng giá đất hàng năm và chuẩn hóa hồ sơ pháp lý ngay từ khâu đầu tiên. Đồng thời, việc hợp tác với các đơn vị thẩm định giá uy tín, chuyên nghiệp sẽ giúp xác định chiến lược đầu tư hiệu quả hơn.

Ngoài ra, người dân và nhà đầu tư nhỏ lẻ cũng cần nâng cao hiểu biết pháp luật, nắm rõ các quy định mới về quyền sử dụng, chuyển nhượng, thế chấp và thu hồi đất để tránh rủi ro.

Luật mới sẽ không loại bỏ hoàn toàn các vấn đề còn tồn đọng, nhưng chắc chắn sẽ tạo ra hành lang pháp lý rõ ràng hơn, thúc đẩy thị trường vận hành theo hướng công khai, minh bạch, đảm bảo quyền lợi cho cả Nhà nước, nhà đầu tư và người dân. Đây là tiền đề quan trọng để bất động sản trở lại vai trò đầu tàu trong tăng trưởng kinh tế những năm tới