Nhà ở xã hội TP.Hồ Chí Minh: Xa tầm với, gần nguy cơ bất ổn đô thị

Nghịch lý dư thừa cao cấp, thiếu vắng giá rẻ

Trong bối cảnh đô thị hóa nhanh chóng và dân số không ngừng gia tăng, TP.HCM đang đối mặt với một bài toán đau đầu: dư thừa căn hộ cao cấp nhưng lại thiếu trầm trọng nhà ở xã hội (NƠXH) dành cho người thu nhập thấp. Theo thống kê từ Bộ Xây dựng, Việt Nam cần ít nhất một triệu căn NƠXH từ nay đến năm 2030, trong đó TP.HCM là điểm nóng do dân số vượt 9,5 triệu người cùng lượng lao động nhập cư khổng lồ. Tuy nhiên, dù các chính sách thúc đẩy đã được đưa ra, nguồn cung vẫn èo uột, không theo kịp đà tăng dân số và nhu cầu thực tế.

TP.HCM đang đối mặt với một bài toán dư thừa căn hộ cao cấp nhưng lại thiếu trầm trọng nhà ở xã hội .

Đáng chú ý, trong khi thị trường căn hộ cao cấp ở TP. Hồ Chí Minh đang có dấu hiệu bão hòa, nhiều dự án NƠXH lại rơi vào tình trạng bị “bỏ quên” vì không tìm được lối ra về quy hoạch và cơ chế vận hành. Nhiều khu nhà ở giá rẻ đã được xây dựng nhưng không có cư dân chuyển đến sinh sống do thiếu hạ tầng đồng bộ và kết nối giao thông yếu. TS. Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam, chỉ rõ rằng bài toán nhà ở xã hội không thể giải quyết đơn lẻ bằng việc cấp đất hay xây nhà mà cần một tiếp cận tổng thể từ quy hoạch, kinh tế đô thị đến chính sách xã hội dài hạn.

Ba yếu tố hạ tầng cản bước phát triển

Đi sâu vào nguyên nhân, TS. Sử Ngọc Khương phân tích, vấn đề nằm ở ba nhóm hạ tầng: kỹ thuật, xã hội và kinh tế. Những dự án NƠXH dù đã hoàn thiện nhưng lại thiếu bệnh viện, trường học, chợ dân sinh, không có hệ thống giao thông công cộng hiệu quả khiến cư dân gặp khó khăn trong sinh hoạt thường ngày. Đó là chưa kể giá thành vật liệu xây dựng tăng liên tục trong những năm gần đây đã kéo giá thành căn hộ NƠXH lên cao trên thị trường thứ cấp. Thực tế, không ít căn được rao bán lại với mức giá gấp đôi, gấp ba chỉ sau vài năm, vượt xa khả năng chi trả của người lao động bình dân – đối tượng vốn là nhóm mục tiêu của loại hình nhà ở này.

Tình trạng chênh lệch cung – cầu không chỉ khiến người dân khó tiếp cận mà còn tạo điều kiện cho đầu cơ, mua đi bán lại trục lợi, khiến NƠXH dần bị biến tướng khỏi mục tiêu ban đầu. Tại nhiều quốc gia phát triển, Chính phủ thường có những chính sách nghiêm ngặt để ngăn tình trạng này và đảm bảo mục tiêu an sinh. Ở Việt Nam, dù Đề án NƠXH quốc gia đã được triển khai và Thủ tướng Chính phủ nhiều lần nhấn mạnh vai trò sống còn của lĩnh vực này, nhưng vướng mắc về quỹ đất, thủ tục pháp lý và khả năng sinh lời thấp vẫn là rào cản lớn đối với doanh nghiệp.

TS. Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam.

Cần cơ chế linh hoạt và thực chất hơn

Để tháo gỡ, TS. Sử Ngọc Khương cho rằng cần xác định rõ quỹ đất dành riêng cho NƠXH ngay từ bước quy hoạch đô thị, đồng thời giao cho doanh nghiệp triển khai theo cơ chế KPI cụ thể, minh bạch. Điều này không chỉ giúp doanh nghiệp yên tâm đầu tư mà còn đảm bảo được tiến độ và chất lượng dự án. Bên cạnh đó, việc hỗ trợ lãi suất, tín dụng ưu đãi cũng là yếu tố then chốt để người dân có thể tiếp cận nhà ở mà không bị áp lực tài chính đè nặng.

Tuy nhiên, điều quan trọng hơn cả là cần một cái nhìn mới về vai trò của NƠXH – không chỉ là công trình xây dựng mà là nền tảng cho sự phát triển bền vững của đô thị hiện đại. Khi người dân không có nơi an cư ổn định, những hệ lụy xã hội như di cư tự phát, lấn chiếm đất đai, hoặc thậm chí là tệ nạn, mất trật tự đô thị sẽ càng gia tăng. Bởi lẽ, như ông Khương cảnh báo, nếu không có sự can thiệp kịp thời và toàn diện, NƠXH sẽ mãi là giấc mơ xa vời đối với hàng triệu người lao động đang ngày đêm bám trụ ở các đô thị lớn.

Vấn đề nhà ở xã hội vì vậy không thể bị trì hoãn hay chỉ xử lý ở cấp độ dự án. Nó cần được đặt trong chiến lược phát triển tổng thể của thành phố – nơi nhà ở phải đi kèm với chất lượng sống, học tập và làm việc. Từ góc nhìn xã hội học, đây là bài toán có tính lan tỏa sâu rộng, ảnh hưởng không chỉ đến một nhóm đối tượng mà tới toàn bộ cấu trúc phát triển bền vững của đô thị hiện đại.