Biến động trái chiều giá căn hộ ở Hà Nội trong quý 1/2025

Trong bức tranh đầy biến động của thị trường bất động sản Hà Nội quý 1/2025, một điểm nhấn đáng chú ý chính là sự đối lập giữa giá bán căn hộ sơ cấp và thứ cấp. Trong khi giá sơ cấp tiếp tục tăng, bám trụ ở mức cao thì thị trường thứ cấp lại ghi nhận xu hướng điều chỉnh giảm, tạo nên khoảng cách giá rõ rệt giữa hai phân khúc và đặt ra nhiều dấu hỏi cho các nhà đầu tư cũng như người mua ở thực.

Theo Báo cáo Thị trường Bất động sản Quý 1/2025 của Savills Việt Nam, giá bán sơ cấp trung bình căn hộ tại Hà Nội tiếp tục xu hướng leo thang, ghi nhận mức tăng trung bình 22%/năm trong 5 năm gần nhất. Riêng trong quý 1/2025, giá sơ cấp đạt mức 79 triệu VNĐ/m², tăng mạnh so với các năm trước.

Đáng chú ý, một số khu vực ghi nhận mức tăng đột biến. Đông Anh đứng đầu danh sách với mức tăng 42%/năm, tiếp theo là Tây Hồ với mức tăng 40%/năm, đồng thời đang dẫn đầu thị trường về giá sơ cấp trung bình, đạt 185 triệu VNĐ/m².

Biến động trái chiều giá căn hộ ở Hà Nội trong quý 1/2025 (Ảnh: Phan Chính)

Một trong những động lực chính khiến giá sơ cấp liên tục tăng là nguồn cung mới tập trung chủ yếu tại các đại đô thị quy mô lớn như Vinhomes Ocean Park, Vinhomes Smart City và Vinhomes Global Gate. Những dự án này chiếm tới 89% nguồn cung mới và 90% lượng giao dịch thành công trong quý 1, cho thấy sự áp đảo về sức hút. Với thiết kế hiện đại, tiện ích phong phú, tuy nằm xa trung tâm nhưng các đại đô thị này đang định hình mặt bằng giá mới cho thị trường sơ cấp.

Trái ngược với thị trường sơ cấp, giá căn hộ thứ cấp trong quý 1/2025 đã giảm nhẹ, trung bình khoảng 1% so với quý trước. Theo khảo sát của Savills tại hơn 400 dự án chung cư tại Hà Nội, có tới 47% dự án ghi nhận mức giảm giá thứ cấp. Giá trung bình căn hộ thứ cấp hiện chỉ khoảng 60 triệu VNĐ/m², thấp hơn nhiều so với giá sơ cấp.

Khoảng cách giữa hai phân khúc ngày càng nới rộng, đặc biệt trong các dự án hạng A, mức chênh lệch có thể lên đến 52%. Ở phân khúc hạng B, mức chênh lệch cũng lên tới 21%. Điều này cho thấy áp lực điều chỉnh rõ nét hơn đang diễn ra tại những dự án có giá trị cao.

Giá sơ cấp neo cao chủ yếu do nguồn cung mới đến từ các đại dự án với chất lượng xây dựng tốt, tiện ích đồng bộ, đồng thời đi kèm uy tín của chủ đầu tư. Tuy nhiên, việc giá sơ cấp tăng mạnh khiến người mua chuyển hướng tìm kiếm cơ hội tại thị trường thứ cấp, nơi họ có thể tìm được căn hộ với giá mềm hơn và vẫn đảm bảo chất lượng sống.

Thêm vào đó, nhiều nhà đầu tư trước đây đã đạt được lợi nhuận kỳ vọng từ thị trường căn hộ nay đang chấp nhận điều chỉnh giá bán để đẩy nhanh thanh khoản, nhằm rút vốn chuyển sang các kênh đầu tư khác. Chính động thái này đã tạo ra một làn sóng giảm giá âm thầm nhưng lan rộng trên thị trường thứ cấp.

Bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc Cấp cao Bộ phận Tư vấn và Nghiên cứu Savills Hà Nội . (Ảnh: Phan Chính)

Nhận định về triển vọng thị trường, bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc Cấp cao Bộ phận Tư vấn và Nghiên cứu Savills Hà Nội cho biết: “Mức giảm hiện tại ở thị trường thứ cấp chưa đủ lớn để kích thích làn sóng mua vào mạnh, tuy nhiên áp lực giảm giá vẫn còn, đặc biệt khi người mua ngày càng có nhiều lựa chọn hơn”.

Trong khi đó, về phía thị trường sơ cấp, khả năng điều chỉnh trong Quý 2/2025 là không cao. Dự báo sẽ có khoảng 7.400 căn hộ mới mở bán, chủ yếu vẫn đến từ các dự án lớn, sở hữu vị trí đẹp, được phát triển bởi các chủ đầu tư uy tín. Mức giá bán dự kiến có thể tiếp cận ngưỡng 100 triệu VNĐ/m², trong khi mặt bằng hiện tại đang ở mức trung bình 79 triệu VNĐ/m².

Một điểm sáng trong tương lai có thể đến từ năm 2026, khi Savills dự báo rằng các chủ đầu tư sẽ quay trở lại phát triển căn hộ hạng C – phân khúc gần như vắng bóng trên thị trường hiện nay. Các sản phẩm dưới 2 tỷ đồng được kỳ vọng sẽ phù hợp hơn với nhu cầu ở thực và góp phần giúp thị trường bất động sản cân bằng trở lại.

Diễn biến trái chiều giữa giá sơ cấp và thứ cấp trong quý 1/2025 cho thấy một thị trường đang tìm kiếm sự cân bằng mới. Người mua hiện đang ở vị thế có lợi hơn, đặc biệt ở phân khúc thứ cấp, nhưng vẫn cần thận trọng trước khi xuống tiền. Trong khi đó, các chủ đầu tư đang cần điều chỉnh chiến lược để đáp ứng tốt hơn nhu cầu thị trường, hướng tới tính bền vững và thực chất trong dài hạn.