Tiếp cận đất đai: Từ pháp luật đến thực tiễn… doanh nghiệp bị “bó”

Hội thảo tiếp cận đất đai

Kể từ khi Luật Đất đai năm 2013 (sửa đổi, bổ sung) được ban hành, trong quá trình thực thi đã đạt được một số kết quả tích cực, như: công tác quản lý đất đai được tăng cường, nâng cao hiệu quả sử dụng đất nhằm phục vụ phát triển kinh tế, bảo đảm an ninh quốc phòng… Tuy nhiên, thực tiễn cho thấy, sau một thời gian thi hành, Luật Đất đai đã bộc lộ nhiều khiếm khuyết, chồng chéo giữa các luật. Và câu chuyện về đất đai đến nay luôn là một vấn đề nóng bỏng.

Qua kết quả rà soát pháp luật về đất đai của một số bộ, ngành và địa phương, đến nay, Bộ Tư pháp đã nhận được ý kiến bằng văn bản của 12 bộ và cơ quan ngang bộ; 55 tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương; 4 tập đoàn; 3 hiệp hội, 3 ban quản lý khu công nghiệp, khu kinh tế, khu công nghệ cao về những bất cập, chồng chéo, rào cản về thủ tục giữa các quy định của pháp luật liên quan đến việc tiếp cận đất đai của người dân và doanh nghiệp để thực hiện các dự án đầu tư, sản xuất kinh doanh trong thực tiễn thi hành.

Những bất cập, chồng chéo nói trên thể hiện ở sự không thống nhất giữa Luật Đất đai và một loạt luật khác như Luật Đấu thầu, Luật DN, Bộ luật Dân sự, Luật Đầu tư… đồng thời cho thấy không bảo đảm tính đồng bộ với Hiến pháp năm 2013 và các luật khác, tạo ra nhiều “khoảng trống”, “lỗ hổng” lớn.

Sự bất cập, chồng chéo của Luật Đất đai 2013 còn thể hiện có sự phân biệt về cơ chế tiếp cận đất giữa các nhóm đối tượng khác nhau và sự đối xử không bình đẳng, dẫn tới quyền tự do kinh doanh của người dân và DN không được bảo đảm.

Hơn thế, có nhiều biểu hiện không công khai, minh bạch. Đó là hiện tượng đất giao cho các dự án không qua đấu giá, mà thông qua cơ chế xin - cho giữa nhà đầu tư và một số người có chức, quyền liên quan, dẫn đến hệ quả chỉ nhà đầu tư được hưởng lợi cực lớn.

Cơ chế này đã tạo điều kiện cho tham nhũng mà hàng loạt vụ án đang và sẽ đưa ra xét xử, liên quan đến đất đai, dính đến nhiều cán bộ có chức, có quyền. Điều này gây thất thoát lãng phí đất đai chưa sở hữu toàn dân.

Bên cạnh đó, các quy trình từ phân loại đất, sử dụng đất đô thị, định giá đất cho đến thanh tra, xử lý sai phạm và nhiều vấn đề liên quan khác cũng nảy sinh rất nhiều vấn đề bất cập.

Những “khoảng trống”, “lỗ hổng” cùng những vướng mắc, bất cập đã “bó buộc” các quyền của doanh nghiệp, giảm năng lực cạnh tranh của doanh nghiệp. Đồng thời gây ra tình trạng lãng phí, lợi ích nhóm trong việc thu hồi đất, cấp, giao và cho thuê đất… gây bức xúc cho người dân và doanh nghiệp nói riêng, tạo ra những cơn bão táp dư luận trong xã hội nói chung, làm giảm sút niềm tin của nhân dân đối với các chính sách của Đảng và Nhà nước.

Tất cả những điều đó đòi hỏi Luật Đất đai 2013 cần được nghiên cứu, xem xét, sửa đổi, bổ sung, bao gồm cả trình tự, thủ tục thực hiện về thu hồi đất, giao đất nhằm chống cửa quyền, lợi ích nhóm, tham nhũng nhằm phát huy được thế mạnh của đất đai, đem lại quyền lợi chính đáng cho người có đất, đem lại niềm tin của người dân, DN đối với nhà nước, đối với chính quyền địa phương về vấn đề đất đai.

Ông Nguyễn Hồng Hải - Phó Vụ trưởng Vụ Pháp luật Dân sự - Kinh tế (Bộ Tư pháp):

Luật Đấu thầu 2013 quy định về đấu thầu dự án, trong khi Luật Đất đai 2013 quy định về đấu giá quyền sử dụng đất (SDĐ), cả 2 luật này lại chưa quy định thống nhất các trường hợp đã đấu thầu dự án có phải đấu giá quyền SDĐ không và ngược lại. Luật Đất đai 2013 quy định việc giao đất, cho thuê đất để thực hiện các dự án phát trển kinh tế thông qua hình thức đấu giá quyền SDĐ mà không có hình thức đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư để làm căn cứ giao đất, cho thuê đất. Tuy nhiên, theo Luật Đầu tư, kết quả lựa chọn chủ đầu tư dự án có SDĐ là căn cứ để lập hồ sơ giao đất, cho thuê đất, v.v..

GS, TSKH Đặng Hùng Võ - chuyên gia cao cấp về đất đai: Luật Đất đai có những quy định vi hiến.

“Nghị quyết 19 của Ban chấp hành Trung ương Đảng về vấn đề đất đai đã nêu hướng xử lý với dự án treo là đánh thuế hoặc phạt nặng. Đất đai có thể thu hồi nhưng tài sản đã đầu tư trên đất thì không thể tịch thu. Tuy nhiên Luật Đất đai 2013 lại quy định thu hồi cả đất lẫn tài sản trên đất. Đây là quy định vi hiến. Bởi vì Hiến pháp quy định Nhà nước không quốc hữu hóa bất kỳ tài sản nào hình thành hợp pháp”.

Một trong những khoảng trống lớn nhất của Luật Đất 2013 là câu chuyện biến vốn đất thành vốn tài chính, gọi là vốn hóa đất đai. Đây là khâu yếu nhất của Luật Đất đai 2013, chưa đáp ứng được thực tế. Cái cần nhất về BT là định giá chứ không phải thẩm quyền giao đất. Luật không quy định ai là người có trách nhiệm kiểm toán giá trị đất đai, công trình nhà đầu tư đã làm. Điều này dẫn đến lỗ hổng trong quản lý dự án BT”. “Nhiều trường hợp cơ sở đất quốc phòng được bán cho nhà đầu tư bất động sản để xây dựng khu đô thị, nhưng cách thức bán đã diễn ra thế nào (bán trực tiếp hay vòng qua ngân sách thì chưa rõ) và không có một quy định nào cả. Dẫn đến thất thoát rất nhiều”.

“Theo Nghị định về cổ phần hóa, đất thuê không tính vào giá trị DN, nhưng đất thuê trả tiền một lần khác với việc đất thuê trả tiền hàng năm. Luật Đất đai năm 2003 quy định đất thuê trả tiền một lần gọi là giao đất, nhưng Luật Đất đai năm 2013 đã gộp chung vào gọi là đất thuê. Như vậy, giá trị rất lớn nhưng lại không được tính vào giá trị DN ? Hoặc việc đất thuê trả tiền hàng năm giá trị cũng rất lớn - đó là giá trị được thuê (không phải ai cũng được thuê), là tài sản vô hình, tại sao lại không được tính vào giá trị tài sản DN ?”.

GS, TSKH Đặng Hùng Võ

Ông Trần Ngọc Hùng - Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam:

“Điều 54, khoản 3, Hiến pháp năm 2013 quy định: “Nhà nước thu hồi đất do tổ chức cá nhân đang sử dụng trong trường hợp thật cần thiết do luật định vì mục đích quốc phòng an ninh; phát triển kinh tế - xã hội; vì lợi ích quốc gia, công cộng”. Tuy nhiên, khi cụ thể hóa điều này trong Luật Đất đai, cụm từ “trong trường hợp thật cần thiết” và “vì lợi ích quốc gia, công cộng” đã không còn bảo đảm cả hình thức và nội dung, cụ thể tại Điều 62, Luật Đất đai năm 2013…

Giá đất đối với các dự án BT “đổi đất lấy hạ tầng” của doanh nghiệp đang sử dụng khi cổ phần hóa còn nhiều vấn đề bất cập. Giá đất khi giao đất cho chủ đầu tư thực hiện dự án hiện đang theo giá do UBND cấp tỉnh ban hành, thấp hơn nhiều so với giá thị trường. Đặc biệt, các mảnh đất là nhà ở, nhà máy, biển báo, kho tàng… khi bị di dời, giá các loại này rất thấp. Ví dụ, trường hợp các dự án BT, giá công trình là giá giao cho chủ đầu tư lập nên rồi “thẩm định” “xét duyệt” mà không đấu thầu. Việc giao giá chủ yếu dựa trên khung giá do UBND tỉnh ban hành, lại còn giảm hệ số cơ chế xin - cho, dẫn đến nhà nước thiệt cả 2 đầu, nhà đầu tư lợi cả 2 đầu”.

Ông Trần Ngọc Hùng - Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam:

Luật sư Trương Thanh Đức - Chủ tịch Công ty Luật BASICO:

“Lâu nay, chúng ta chỉ bàn về bề mặt của đất đai, trong khi gốc của vấn đề là sở hữu và phải sửa từ Hiến pháp. Đất đai từ xưa đến giờ được khẳng định là vật, Bộ Luật hình sự đã, đang và sẽ tiếp tục khẳng định và vật. Nhưng cho đến giờ phút này nó vẫn mù mờ và chúng ta vẫn không biết là gì. Vì chúng ta chỉ bàn luận trên bề mặt của nó. Cái mà chúng ta vẫn mua bán, trao đổi, sang nhượng thì chỉ là quyền tài sản. Luật đang là rào cản ở chỗ người sở hữu đất không có quyền bán đất, thế chấp đất. Vì vậy, cần phải sửa đổi quyền sở hữu trong Hiến pháp”.

Giá đất nhà nước định ra là giá giao dịch mà ai cũng biết, nhưng lại không đúng theo thị trường, bỏ chế định thuê đất theo hợp đồng và đều bị áp đặt. Nếu còn duy trì quy định nhà nước quản lý và đánh thuế là rất vô lý, sẽ tạo ra tình trạng không minh bạch và cơ hội cho rất nhiều kẻ xấu lợi dụng”.

Luật sư Trương Thanh Đức

Ông La Văn Thịnh - Phó Cục trưởng Cục Công sản (Bộ Tài chính):

“Khâu yếu hiện nay là quản lý quy hoạch sử dụng đất, từ việc lập đến công bố. Vì thiếu tính định hướng thị trường, phát sinh quan hệ nhầm lẫn, quyết sách không đúng, sinh ra tổn thương, dẫn đến bức xúc và có khi đây cũng là một trong những nội dung mà chúng ta nhìn nhận hiện tượng xã hội hiện nay”.

Ông Nguyễn Tuấn Khanh - Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu Khoa học (Thanh tra Chính phủ):

“Doanh nghiệp tiếp cận đất đai có 3 nội dung: là chủ DN, là người có nhu cầu sử dụng đất và là để bảo đảm môi trường kinh doanh cạnh tranh bình đẳng. Điều quan trọng nhất là phải đảm bảo công khai minh bạch, cả trong thu hồi, đấu giá, đấu thầu, chuyển mục đích sử dụng đất và thực hiện dự án.

Tuy nhiên, việc quản lý đất đai như hiện nay rất có thể dẫn đến tình trạng kê khống giá đất lên rất nhiều, đấy cũng là một hình thức đảm bảo cho việc rửa tiền, tham nhũng. Vì vậy, cần phải tăng cường kiểm soát giao dịch về bất động sản và đặc biệt là quyền sử dụng đất”.

Luật sư Trương Thanh Đức - Trọng tài viên VIAC, Chủ tịch Công ty BASICO:

“Giá đất nhà nước định ra là giá giao dịch mà ai cũng biết, nhưng lại không đúng theo thị trường, bỏ chế định thuê đất theo hợp đồng và đều bị áp đặt. Nếu còn duy trì quy định nhà nước quản lý và đánh thuế là rất vô lý, sẽ tạo ra tình trạng không minh bạch và cơ hội cho rất nhiều kẻ xấu lợi dụng”.

Ông Trần Quốc Việt - Phó Trưởng Ban Kế hoạch đầu tư, Tập đoàn Bưu chính Viễn thông Việt Nam (VNPT):

“Về sự chồng chéo: tại khoản 1, Điều 64 của Luật Đất đai năm 2013 về cơ chế giải quyết “dự án treo” dựa trên nguyên tắc nhà nước sẽ thu hồi cả đất đai và tài sản gắn liền đã đầu tư sau khi gia hạn 24 tháng thực hiện đối với các dự án rơi vào tình trạng bị “treo”. Quy định này hoàn toàn trái với Hiến pháp năm 2013 và Luật Đầu tư năm 2014 về quy định nhà nước cam kết bảo hộ tài sản của nhà đầu tư trong quá trình thực hiện đầu tư.

Văn bản quy phạm pháp luật phải đảm bảo sự phù hợp và thống nhất từ trên xuống dưới; Cần chỉnh sửa cho phù hợp, thống nhất giữa Hiến pháp và các Luật khác có liên quan; Nghị định phải phù hợp với Luật;

Luật cần bổ sung các loại hình khác như bán đấu giá, đấu thầu quyền sử dụng đất trong các trường hợp được giao, cho thuê đất; Tạo điều kiện cho người dân và doanh nghiệp thực hiện;

Cần quy định rõ việc cưỡng chế thu hồi đất, đặc biệt đối với các tổ chức/cá nhân cố tình đòi tiền hỗ trợ không đúng quy định của pháp luật;

Chính phủ có hướng cụ thể hơn với trường hợp các công trình hạ tầng viễn thông trước khi Luật Quản lý tài sản công có hiệu lực”.

Đại diện Tập đoàn công nghiệp Viễn thông quân đội Viettel:

“Chính phủ, Bộ Tài nguyên & Môi trường cần rà soát và kịp thời ban hành các văn bản quy phạm pháp luật hướng dẫn cụ thể và thống nhất quy định của pháp luật về đối tượng, trường hợp không thu hồi đất (không thu hồi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) đã cấp trái pháp luật;

Chính phủ thường xuyên rà soát, hệ thống hóa các quy định của pháp luật về giao/thuê/chuyển đổi mục đích sử dụng đất nhằm kịp thời phát hiện sai sót, bất cập và chồng chéo giữa các quy định theo Luật Đất đai năm 2013 với các văn bản luật chuyên ngành khác như Luật Đầu tư, Luật Xây dựng…;

Đề xuất Chính phủ có hướng dẫn cụ thể hơn đối với trường hợp các công trình hạ tầng viễn thông trước khi Luật QLTSC có hiệu lực đã được đặt trên vị trí đất thuộc quyền quản lý của các cơ quan nhà nước, HCSN, quốc phòng nay theo quy định mới của Luật việc kí tiếp, thực hiện tiếp hợp đồng đã kí, gặp khó khăn do thay đổi trong quy định về quản lý tài sản công.

Hệ thống mạng lưới của Viettel là hệ thống mạng dự phòng, sẵn sàng vu hồi cho mục đích quân sự khi xảy ra chiến tranh, nên được đặt ở các vị trí đất quốc phòng, quân sự nhiều và đã từ rất lâu năm theo quy hoạch hạ tầng viễn thông”.

Đại diện Tập đoàn Điện lực Việt Nam (EVN):

Trên thực tế, khi chuyển nhượng Quyền SDĐ, các chủ thể thường ghi giá chuyển nhượng trong hợp đồng thấp hơn so với thực tế (tương đương với đơn giá do UBND tỉnh ban hành hàng năm) nhằm tối thiểu hóa chi phi tính thuế. Do đó, việc xác định giá đất bằng phương pháp “so sánh trực tiếp” thông qua các hợp đồng giao dịch là không chính xác.

Đề nghị bổ sung việc ghi nhận bằng văn bản kèm theo hình ảnh hiện trạng khu đất nằm trong chỉ giới giải phóng mặt bằng (GPMB) khi thông báo thu hồi đất;

Đề nghị bổ sung, sửa đổi cho phép thực hiện cưỡng chế đối với các trường hợp không chấp hành phương án GPMB khi thực hiện bồi thường GPMB hạng mục hành lang an toàn điện lưới;

Đề nghị bổ sung, điều chỉnh các quy định hiện hành, tạo điều kiện cho địa phương chủ động, linh hoạt bố trí tái định cư do thu hồi đất xây dựng các dự án điện trong các khu đất giãn dân hoặc kết hợp cùng các dự án khác;

Đề nghị có quy định về việc không thực hiện cho thuê đất đối với đất lòng hồ thủy điện; Đề nghị quy định bổ sung: Trường hợp thay đổi hoặc điều chỉnh quy hoạch đường bộ dẫn đến phải di dời công trình thiết yếu thì chủ đầu tư được hỗ trợ, bồi thường chi phí thực hiện di chuyển”…

Bà Nguyễn Thị Kim Liên - Giám đốc Công ty TPS HOLDINGS:

Bất cập nổi cộm: về quy trình thu hồi Giấy chứng nhận (GCN) đã cấp không đúng quy định của pháp luật: Tại khoản 3 Điều 106 Luật Đất đai quy định: Việc thu hồi GCN đã cấp đối với trường hợp quy định tại điểm d khoản 2 Điều này do cơ quan có thẩm quyền cấp GCN theo quy định tại Điều 105 của Luật này quyết định ssau khi đã có kết luận của cơ quan thanh tra cùng cấp, căn bản có hiệu lực của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai. Tuy nhiên, tại Khoản 56 Điều 2 Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai quy định: Trường hợp cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp GCN phát hiện GCN đã cấp không đúng quy định của pháp luật về đất đai thì kiểm tra lại, thông báo cho người sử dụng đất biết rõ lý do và quyết định thu hồi GCN đã cấp không đúng quy định.

Luật Đất đai năm 2003 có loại đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp nhưng đến Luật Đất đai năm 2013 không còn loại đất này mà được tách ra làm 2 loại là: đất thương mại dịch vụ và đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.

Đề nghị sửa đổi, quy định điều kiện chuyển tiếp khi chuyển mục đích sử dụng từ đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp cấp theo Luật Đất đai năm 2003 sang đất thương mại dịch vụ cấp theo Luật Đất đai năm 2013.

Thời gian thực hiện kế hoạch sử dụng đất là hàng năm, tuy nhiên, theo quy định Khoản 3 Điều 49 Luật Đất đai năm 2013 thì các dự án thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất lại hầu như đều là 03 năm.

Đề nghị quy định và đẩy nhanh tiến độ thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất đồng bộ hằng năm theo kế hoạch SDĐ.

Ông Đinh Công Lợi - Tập đoàn Phúc Hà:

Điều 52 chưa đủ chi tiết; Điều 58 quy định về điều kiện giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư. Điều này đã tạo kẽ hở cho lợi ích nhóm. Sự cạnh tranh giữa các DN không thực chất bằng năng lực, bằng trí tuệ sáng tạo, mà bằng những “tiêu chí” “có năng lực tài chính”.

Điểm c Khoản 4 Điều 114 Luật Đất đai 2013 không quy định giá đất cụ thể để tính giá khởi điểm trong trường hợp đấu giá Quyền SDĐ, nhưng tại Khoản 2 Điều 15 Nghị định 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về giá đất lại quy định giá đất cụ thể làm căn cứ để xác định giá khởi điểm để đấu giá quyền SDĐ.

Khoản 2 Điều 42 quy định Mức ký quỹ để bảo đảm thực hiện dự án từ 1% đến 3% vốn đầu tư của dự án. Điều này chưa phù hợp với những trường hợp nhà đầu tư đã tự bỏ chi phí GPMB rồi mới được nhà nước giao, cho thuê đất, cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng để đầu tư kinh doanh nhưng vẫn phải ký quỹ như quy định trên.

Đỗ Thảo