Thứ năm 10/07/2025 00:22
Hotline: 024.355.63.010
Bất động sản

Vốn cho doanh nghiệp bất động sản – từ thông lệ quốc tế tới thực tiễn Việt Nam

22/04/2022 15:37
Những vụ việc lùm xùm vừa qua liên quan đến trái phiếu bất động sản đã ảnh hưởng tiêu cực không nhỏ đến hoạt động bình thường của các doanh nghiệp bất động sản tại Việt Nam. Để phân tích và tìm ra hướng đi khả dĩ cho doanh nghiệp bất động sản Việt Na

Ảnh minh họa

Ngân hàng là nguồn chính cung cấp vốn cho doanh nghiệp bất động sản. Ảnh: H.P

Doanh nghiệp bất động sản thế giới trông vào vốn vay và vốn chủ sở hữu

Hầu như trong mọi dự án bất động sản, vay nợ và vốn chủ sở hữu đóng vai trò chính yếu. Phần lớn các chủ dự án đều phải vay ngân hàng một mức độ nào đó, thường là từ 60-80% tổng số vốn cần thiết.

Phần vốn cần thiết còn lại, tương đương 20-40% tổng vốn cần có đến từ vốn chủ sở hữu. Nhưng đa phần trong các trường hợp, chủ sở hữu không chỉ là chủ đầu tư và số vốn cần thiết còn lại này không phải toàn bộ từ tiền túi của chủ đầu tư. Chủ đầu tư lại tiếp tục huy động thậm chí đến 90% số vốn cần thiết còn lại này từ các nhà đầu tư, và chỉ bỏ ra 10% của con số này. Như vậy, hoàn toàn có thể rằng chủ đầu tư chỉ thực sự bỏ ra, chỉ cần có 3% tổng số vốn cần huy động để phát triển dự án.

Tuy nhiên, nhiều dự án bất động sản lớn và rất lớn, hàng ngàn, chục ngàn tỉ đồng, và chủ đầu tư có thể cùng lúc triển khai vài dự án khác nhau, nên 3% này cũng đã là một số lớn.

Các nhà đầu tư nêu ở đoạn trên là ai? Ở nước ngoài thì đó là các cá nhân có thu nhập cao, các quỹ đầu tư lớn… Trên thực tế, những nhà đầu tư từ bên ngoài cấp vốn cho dự án mới chính là chủ nhân chính của dự án.

Vì vốn vay ngân hàng và phát hành trái phiếu vẫn là các kênh chính cấp vốn cho việc phát triển dự án bất động sản nên các nguồn vốn này sẽ chỉ ngừng đọng khi thị trường bất động sản trở nên không còn hấp dẫn nữa. Điều này khó xảy ra với Việt Nam ít nhất trong nhiều năm nữa…

Do huy động vốn từ các nhà đầu tư cá nhân là cách huy động không hiệu quả, tốn thời gian, nên không ít chủ đầu tư chọn cách huy động vốn từ các quỹ đầu tư tư nhân. Khi một quỹ đầu tư tư nhân đầu tư vào một dự án, quỹ này thường nắm đại đa số cổ phần của dự án và do đó thường có quyền quản trị đối với các quyết định quan trọng và là người có tiếng nói quyết định cuối cùng. Do đó, chủ đầu tư nếu không tuân thủ đúng kế hoạch kinh doanh thỏa thuận ban đầu thì thậm chí có thể bị hất cẳng ra khỏi dự án, và quỹ đầu tư tư nhân trở thành người dẫn dắt dự án bất động sản ban đầu. Tất nhiên đây là điều không mong muốn, bởi mục đích đầu tư của quỹ đầu tư là tối đa hóa lợi nhuận cho nhà đầu tư của nó chứ không phải là phát triển dự án bất động sản.

Ngoài các kênh trên, chủ đầu tư còn có thêm kênh huy động vốn từ phát hành trái phiếu doanh nghiệp, thậm chí kênh này nhiều lúc còn lấy bớt thị phần của kênh truyền thống là vay ngân hàng. Chẳng hạn, ở Cộng đồng chung châu Âu (EU), trái phiếu bất động sản đã tăng trưởng rất nhanh, hơn 10 lần trong 10 năm qua, bỏ xa mức tăng 2 lần của toàn thị trường trái phiếu doanh nghiệp của EU trong cùng kỳ.

Sự phát triển mạnh mẽ của trái phiếu bất động sản ở EU là do những yếu tố như lợi suất trái phiếu chính phủ thấp, khuyến khích nhà đầu tư đầu tư vào những lĩnh vực có lợi suất cao hơn; doanh nghiệp bất động sản cần vốn để tiến hành mua lại và sáp nhập; và doanh nghiệp bất động sản huy động vốn từ trái phiếu để trả bớt nợ vay ngân hàng do chỉ phải chịu ít khế ước ràng buộc hơn.

Doanh nghiệp bất động sản Việt Nam trông vào đâu?

Ở Việt Nam có nhiều sự việc thường xảy ra nối tiếp nhau ở cả hai thái cực. Suốt cả thời gian dài nhiều năm, ngân hàng là nguồn chính cung cấp vốn cho doanh nghiệp bất động sản. Gần đây hơn thì trái phiếu phát hành bởi các doanh nghiệp bất động sản cũng trở nên thịnh hành và tăng trưởng nhanh. Thỉnh thoảng các cơ quan chức năng như Bộ Tài chính và Ngân hàng Nhà nước (NHNN) cũng lên tiếng quan ngại với nhắc nhở, nhưng mọi việc đâu vẫn vào đó, ở khía cạnh là chưa thấy có ngân hàng nào, doanh nghiệp nào bị xử lý, chế tài.

Thế rồi một số vụ việc lùm xùm xảy ra gần đây đã làm cho nhà chức trách gần như thay đổi hẳn thái độ khoan dung với vốn ngân hàng và trái phiếu doanh nghiệp đổ vào bất động sản. Nhiều điều kiện, rào cản đã được đề xuất/đặt ra làm cho cánh cửa huy động vốn từ ngân hàng và nhất là phát hành trái phiếu sẽ khép chặt lại.

Điều đáng nói là, như người viết đã từng phân tích trước đây, nhiều điều kiện, rào cản đặt ra liên quan đến phát hành trái phiếu doanh nghiệp là vô lý, không thỏa đáng, chẳng hạn quy định doanh nghiệp phải sử dụng vốn từ phát hành đúng mục đích phát hành. Hoặc nếu quy định doanh nghiệp quy mô nhỏ, vốn chủ sở hữu hạn chế, kinh doanh thua lỗ không được phát hành trái phiếu thì có lẽ sẽ chẳng bao giờ có startup nào thành công ở Việt Nam.

Nhưng vẫn còn may cho các doanh nghiệp bất động sản là tuy NHNN yêu cầu các ngân hàng kiểm soát chặt việc tài trợ cho lĩnh vực như bất động sản và trái phiếu doanh nghiệp, nhưng đây chỉ là yêu cầu một cách rất định tính, chứ không cấm đoán, ngăn cản bằng việc dựng nên các chỉ tiêu định lượng cụ thể mang tính thắt chặt hơn. Lưu ý, đây không phải là lần đầu tiên NHNN ra yêu cầu như vậy, nên có thể hiểu mục đích và hiệu quả của lần này chắc cũng không khác các lần trước.

Điều đáng nói là tuy bị yêu cầu kiểm soát chặt chẽ qua tốc độ tăng trưởng tín dụng nói chung và trong ngành bất động sản nói riêng thì vẫn còn không ít ngân hàng vẫn còn nhiều dư địa để cho vay bất động sản. Do đó, cánh cửa huy động vốn ngân hàng sẽ không hoàn toàn đóng sập lại với các doanh nghiệp bất động sản.

Ngoài hai kênh huy động vốn chủ đạo của doanh nghiệp bất động sản, vay ngân hàng và phát hành trái phiếu, mà ít nhiều sẽ bị hạn chế thì doanh nghiệp chỉ còn cách huy động từ cá nhân và quỹ đầu tư tư nhân. Như trên đã nêu, huy động vốn từ nhà đầu tư tư nhân là không hiệu quả, tốn thời gian. Cách này cũng không hấp dẫn nhà đầu tư, nhất là người mua bất động sản hình thành trong tương lai, vì bị cản trở bởi quy định về hợp đồng góp vốn mua bất động sản hình thành trong tương lai.

Còn huy động vốn từ các quỹ đầu tư, không thể phủ nhận rằng đã và đang có nhiều quỹ trong và ngoài nước đang và sẽ tích cực rót vốn cho các doanh nghiệp bất động sản trong nước. Tuy nhiên, do các quỹ này chỉ đầu tư một phần nhỏ không đủ để có quyền kiểm soát nên họ chỉ đầu tư một cách có chọn lọc vào một số doanh nghiệp bất động sản. Vì vậy, đây cũng không thể là “người cứu rỗi” cho các doanh nghiệp bất động sản nếu không vay ngân hàng và phát hành trái phiếu được.

Trong kịch bản xấu khi cho vay ngân hàng và phát hành trái phiếu bị siết chặt một cách có hiệu lực, sẽ nảy sinh ra các hình thức lách luật, đối phó với các cơ quan chức năng, bởi suy cho cùng có chế tài mạnh đến đâu mà năng lực kiểm tra, quản lý bất cập như hiện tại thì các quy định cũng chỉ là để cho có mà thôi.

Tóm lại, vì vốn vay ngân hàng và phát hành trái phiếu vẫn là các kênh chính cấp vốn cho việc phát triển dự án bất động sản nên các nguồn vốn này sẽ chỉ ngừng đọng khi thị trường bất động sản trở nên không còn hấp dẫn nữa. Vì điều này khó xảy ra với Việt Nam ít nhất trong nhiều năm nữa nên có lẽ nhà chức trách cũng vẫn sẽ phải quản lý theo kiểu “mắt nhắm, mắt mở”, để thị trường điều tiết các luồng vốn.

Châu Phan/thesaigontimes.vn

Tin bài khác
Tăng 30%/năm, giá căn hộ tại TP. Hồ Chí Minh đạt 82 triệu đồng/m2

Tăng 30%/năm, giá căn hộ tại TP. Hồ Chí Minh đạt 82 triệu đồng/m2

Thị trường căn hộ bán tại TP. Hồ Chí Minh đạt mức giá bình quân 82 triệu đồng/m2 thông thủy, tăng gần 30% trong vòng một năm qua; trong khi giá nhà đất ở mức 300 triệu đồng/m2.
Trung tâm thương mại TP. Hồ Chí Minh: Tăng tỷ lệ trống, dù ồ ạt các nhãn hàng Trung Quốc “đổ bộ”

Trung tâm thương mại TP. Hồ Chí Minh: Tăng tỷ lệ trống, dù ồ ạt các nhãn hàng Trung Quốc “đổ bộ”

Các chủ đầu tư trung tâm thương mại ở TP. Hồ Chí Minh hiện đang tái cơ cấu khách thuê, tập trung vào các thương hiệu lớn theo mô hình lifestyle, "one-stop shop".
Mở rộng cao tốc TP. Hồ Chí Minh - Long Thành theo diện khẩn cấp

Mở rộng cao tốc TP. Hồ Chí Minh - Long Thành theo diện khẩn cấp

Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà chỉ đạo đẩy nhanh dự án mở rộng cao tốc TP. Hồ Chí Minh - Long Thành theo diện khẩn cấp, tổng mức đầu tư hơn 15.337 tỉ đồng, dự kiến khởi công vào 19/8/2025.
Khánh Hòa: Kêu gọi đầu tư khai thác du lịch sinh thái, nghỉ dưỡng tại 2 khu rừng phòng hộ

Khánh Hòa: Kêu gọi đầu tư khai thác du lịch sinh thái, nghỉ dưỡng tại 2 khu rừng phòng hộ

Ban Quản lý rừng phòng hộ Bắc và Nam Khánh Hòa vừa công bố kế hoạch cho thuê môi trường rừng để khai thác du lịch sinh thái, nghỉ dưỡng và giải trí tại hai khu vực này.
Hé mở quần thể Sun Elite City do Sun Group kiến tạo tại Hạ Long

Hé mở quần thể Sun Elite City do Sun Group kiến tạo tại Hạ Long

Kick-off Sun Elite City & Sun Centro Town tại Bãi Cháy thu hút 1.200 chuyên viên, khẳng định sức hút khu đô thị nghỉ dưỡng đẳng cấp nhất Hạ Long.
Đề xuất điều chỉnh bảng giá đất nông nghiệp TP. Hồ Chí Minh bằng 65–70% giá đất ở

Đề xuất điều chỉnh bảng giá đất nông nghiệp TP. Hồ Chí Minh bằng 65–70% giá đất ở

Viện Kinh tế Tài nguyên và Môi trường TP. Hồ Chí Minh vừa có văn bản gửi Chủ tịch UBND Thành phố kiến nghị điều chỉnh giá đất nông nghiệp trong Quyết định 79/2024 theo hướng tăng lên mức bằng 65–70% giá đất ở trong bảng giá đất.
Nhà ở là “hạ tầng mềm” định hình tương lai quốc gia?

Nhà ở là “hạ tầng mềm” định hình tương lai quốc gia?

Hơn 1,6 tỷ người thiếu nhà ở đạt chuẩn toàn cầu là cảnh báo đã đến lúc tái định vị nhà ở như hạ tầng quốc gia, ngang hàng giao thông, năng lượng, để phát triển đô thị bền vững.
Chính quyền hai cấp vận hành: Thị trường bất động sản phía Bắc bật đà tăng tốc

Chính quyền hai cấp vận hành: Thị trường bất động sản phía Bắc bật đà tăng tốc

Từ 1/7/2025, mô hình chính quyền hai cấp chính thức vận hành trên toàn quốc. Trong đó, việc hợp nhất Bắc Giang – Bắc Ninh không chỉ đánh dấu bước chuyển lớn về tổ chức bộ máy mà còn mở ra cơ hội phát triển thị trường bất động sản trong tương lai.
Đẩy nhanh mặt bằng dự án giao thông sau sáp nhập địa giới hành chính

Đẩy nhanh mặt bằng dự án giao thông sau sáp nhập địa giới hành chính

Việc sáp nhập đơn vị hành chính đang đặt ra nhiều vấn đề trong công tác giải phóng mặt bằng, đòi hỏi những giải pháp quyết liệt cho các dự án giao thông trọng điểm.
Đồng Nai hoàn thiện chính sách, khơi thông vốn thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội

Đồng Nai hoàn thiện chính sách, khơi thông vốn thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội

Trước nhu cầu ngày càng lớn của người dân, tỉnh Đồng Nai đang triển khai đồng bộ các giải pháp về chính sách và tín dụng nhằm thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội.
Đề xuất bổ sung sân bay Măng Đen, Vân Phong vào quy hoạch hàng không quốc gia

Đề xuất bổ sung sân bay Măng Đen, Vân Phong vào quy hoạch hàng không quốc gia

Bộ Xây dựng vừa trình Thủ tướng phê duyệt điều chỉnh quy hoạch, bổ sung hai sân bay Măng Đen và Vân Phong, mở ra cơ hội đột phá kinh tế - xã hội cho các địa phương.
Chi phí xây dựng leo thang bất động sản bị tác động thế nào?

Chi phí xây dựng leo thang bất động sản bị tác động thế nào?

Báo cáo Savills Impacts chỉ rõ chi phí, tài chính và nhân lực đang ghìm ngành xây dựng. Chịu áp lực nhưng mở ra hướng đi bền vững cho thị trường bất động sản.
Sáp nhập địa giới là cơ hội cho doanh nghiệp bất động sản “bứt phá”

Sáp nhập địa giới là cơ hội cho doanh nghiệp bất động sản “bứt phá”

Việc sáp nhập địa giới hành chính mở ra kỷ nguyên mới cho bất động sản. Doanh nghiệp có cơ hội vàng tái cấu trúc, mở rộng quy mô dự án, kiến tạo đô thị đồng bộ.
Cơ hội vàng để quy hoạch thông minh sau sáp nhập địa giới hành chính

Cơ hội vàng để quy hoạch thông minh sau sáp nhập địa giới hành chính

Việc sáp nhập đơn vị hành chính và chuyển sang mô hình chính quyền hai cấp mở ra cơ hội vàng cho quy hoạch thông minh.
Hướng dẫn xác định giá bán, thuê mua nhà ở xã hội

Hướng dẫn xác định giá bán, thuê mua nhà ở xã hội

Quy định mới về nhà ở xã hội vừa ban hành hướng dẫn chi tiết xác định giá bán, thuê mua. Mục tiêu đảm bảo minh bạch, công bằng và quyền lợi người thu nhập thấp.