Toàn cảnh dự án 968 tỷ của Sông Hồng Thủ Đô tại Khu nhà ở đô thị Tiên Cát
Tại Phú Thọ, Dự án Khu nhà ở đô thị Tiên Cát do Sông Hồng Thủ Đô đầu tư được gia hạn đến năm 2027 do vướng giải phóng mặt bằng, dù nhiều hạng mục đã cơ bản hoàn thiện.
Trước hết, Luật Đất đai sửa đổi cần tiến hành song song với Luật Đấu thầu, Luật Đất đai, Luật Đầu tư, Luật Nhà ở… Đồng thời, chúng ta phải sửa đổi những Luật cũ như Nghị Định 47, Nghị định 42… Nhằm tháo gỡ các chồng chéo làm kéo dài, ách tắc thủ tục đầu tư dự án đến nay.
Thứ hai, về vấn đề cho người nước ngoài sở hữu và giao dịch bất động sản. Hiện nay Luật Kinh doanh bất động sản đã cho phép điều này, trong khi Luật Nhà ở thì không.
Ông Lực cho biết, thực tiễn thời gian qua đã cho thấy tình trạng người nước ngoài lách luật sở hữu đất, không rõ mục đich, tiềm ẩn nhiều nguy cơ đã được cảnh báo. Song bên cạnh đó vẫn còn những nhu cầu ở thực với các chuyên gia, người nước ngoài định cư tại Việt Nam.
Việc sửa đổi nhằm thống nhất quy định, đồng thời đảm bảo an ninh quốc gia trong sở hữu đất đai, nhưng vẫn đảm bảo tính thị trường.
Thứ ba, là vấn đề cho phép tổ chức tín dụng trong nước và nước ngoài thế chấp quyền sử dụng đất.
Thứ tư, về quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất: Cần bổ sung khái niệm về chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Trong đó, chuyển đổi này phải phù hợp với quy hoạch nếu không sẽ bị “phá vỡ”.
Thứ năm, về cơ chế chuyển dịch đất đai, hiện nay vẫn thiếu và chưa có khuyến khích chuyển dịch đất đai tự nguyện, đa số vẫn còn thiên hướng về cưỡng ép, chưa tự nguyện. Ví dụ như Nghị định 42 còn bó hẹp về tính tự nguyện.
Thứ sáu, bồi thường và hỗ trợ khi thu hồi đất. Về bồi thường và hỗ trợ tái định cư: Hiện nay việc này khó thực hiện là do phương án tính giá đất, mức giá 5 năm mới thay đổi 1 lần trong khi thực tế nền kinh tế xã hội thay đổi rất nhanh trong 5 năm. Do đó cần đẩy nhanh chu kỳ thay đổi giá đất, bên cạnh đó là do hệ số thấp, tôi cho rằng giá đền bù cần thay đổi.
Vấn đề thu hồi đất do quy định, thực tế là cơ chế thu hồi chưa thỏa đáng do đó cơ chế cần thoả đáng hơn.
Thứ bảy, liên quan đến hệ thống tài chính đất đai, cần xem lại thẩm quyền ban hành khung giá đất, bảng giá đất. Hiện nay chính quyền địa phương đang thực hiện thủ tục này. Tôi đề xuất nên thuê cơ quan định giá đất độc lập.
Về phương pháp định giá đất: Mỗi địa phương đang áp dụng một phương pháp. Tôi đề xuất chỉ nên có 2 phương pháp: So sánh trực tiếp hoặc hệ số điều chỉnh phù hợp, tần suất nhanh hơn.
Về đấu giá quyền sử dụng đất: Cần có chương trình hội thảo riêng với 5 vấn đề cần thay đổi: Yêu cầu về năng lực tài chính của doanh nghiệp; tiền đặt cọc 20% còn thấp cần thay là 20% giá trúng thầu; nếu bỏ cọc cần chế tài quyết liệt hơn; phương pháp định giá đất; quy trình đấu giá ra sao bởi quy trình có rồi nhưng mỗi địa phương lại áp dụng một quy trình với thời gian khác nhau.
Thứ tám, về chế độ sử dụng đất, hiện chưa có quy định về chế độ sử dụng đất công và đất công cộng, hay các quy định rõ ràng về đất ngoại giao, đất tôn giáo tín ngưỡng. Đối với đất nông nghiệp, cũng cần xem lại quy định hạn mức và quyền sử dụng đất nông nghiệp còn phù hợp hay không.
Thứ chín, một số vấn đề liên quan đến giấy chứng nhận và quyền sử dụng đất.
Thứ mười, liên quan đến quyền chuyển nhượng sử dụng đất gắn với tài sản đất. Để có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có khi mất thời gian 1 năm, 2 năm hay 3 năm, doanh nghiệp cũng mất nhiều thời gian để có thể vào sổ địa chính...
"Cuối cùng, tôi cho rằng, các bộ luật cần phải nêu rõ trách nhiệm xây dựng cơ sở đất đai, số hoá số liệu đất đai cần đề cao hơn nữa" - TS Cấn Văn Lực nói.
PV
