Ông Takayama Yusushi:Trụ cột Nhật Bản mở lộ trình bền vững nhà ở, Việt Nam có thể vận dụng

Trong bối cảnh nhiều quốc gia châu Á đang đối diện áp lực đô thị hóa nhanh, giá nhà tăng cao và mất cân đối cung – cầu, câu chuyện phát triển nhà ở không chỉ còn là bài toán kinh tế, mà trở thành thước đo năng lực quản trị xã hội và chất lượng tăng trưởng dài hạn. Ông Takayama Yusushi, Giám đốc phụ trách quan hệ quốc tế của Cơ quan Tài chính Nhà ở Nhật Bản (JHF), mang đến góc nhìn thực tiễn về cách Nhật Bản từng vượt qua cuộc khủng hoảng thiếu hụt tới 4,2 triệu căn nhà sau Thế chiến, từ đó hình thành một hệ thống chính sách bền vững kéo dài nhiều thập kỷ.

Theo ông Takayama, điều quan trọng nhất không nằm ở tốc độ xây dựng, mà ở việc thiết kế được một cấu trúc chính sách đủ ổn định để thị trường tự vận hành theo quỹ đạo lành mạnh. Nhật Bản đã mất gần 25 năm kiên trì triển khai các giải pháp đồng bộ, kết hợp chặt chẽ giữa nguồn lực công, cơ chế thị trường và năng lực quản trị địa phương. Đây là kinh nghiệm có giá trị tham khảo lớn đối với Việt Nam – nơi nhu cầu nhà ở xã hội đang gia tăng nhanh cùng quá trình công nghiệp hóa và dịch chuyển lao động.

Ông Takayama Yusushi, Giám đốc phụ trách quan hệ quốc tế của Cơ quan Tài chính Nhà ở Nhật Bản (JHF) (Ảnh: Phan Chính)

Trụ cột đầu tiên được ông nhấn mạnh là tài chính nhà ở dài hạn với lãi suất thấp và ổn định. Nhật Bản đã thành lập các tổ chức tài chính chuyên trách, cung cấp khoản vay dài hạn, lãi suất cố định cho người dân, đặc biệt là nhóm thu nhập trung bình và thấp. Cơ chế này giúp người mua nhà chủ động lập kế hoạch tài chính, giảm rủi ro biến động lãi suất và hạn chế tâm lý đầu cơ. Nguồn vốn được huy động từ các kênh tiết kiệm xã hội như quỹ hưu trí, tiết kiệm bưu điện, tạo vòng tuần hoàn vốn phục vụ trực tiếp cho mục tiêu an sinh. Theo ông Takayama, nếu thiếu một nền tảng tài chính đủ rẻ và đủ dài hạn, mọi chính sách nhà ở đều khó đi vào thực chất.

Trụ cột thứ hai là quy hoạch đô thị vệ tinh gắn với hạ tầng đồng bộ. Thay vì dồn áp lực dân cư vào lõi đô thị, Nhật Bản phát triển các khu đô thị phức hợp tại vùng ven, nơi nhà ở được kết nối với giao thông, trường học, y tế, dịch vụ công cộng và không gian xanh. Cách tiếp cận này không chỉ giải bài toán chỗ ở, mà còn hình thành cộng đồng sống ổn định, giảm chi phí xã hội và nâng cao chất lượng sống. Đối với các đô thị lớn đang quá tải, quy hoạch đồng bộ giúp phân bổ lại mật độ dân cư, giảm áp lực hạ tầng và tạo dư địa phát triển dài hạn.

Trụ cột thứ ba là hệ thống nhà ở cho thuê giá rẻ do chính quyền địa phương quản lý. Với nhóm thu nhập thấp nhất, dù có hỗ trợ tín dụng vẫn khó tiếp cận nhà ở thương mại, Nhà nước trực tiếp đầu tư, vận hành và trợ giá. Việc kiểm soát chất lượng công trình, đối tượng thụ hưởng và chi phí vận hành giúp chính sách này duy trì được tính công bằng và hiệu quả lâu dài. Theo ông Takayama, đây là lớp “lưới an sinh” quan trọng, bảo đảm không ai bị bỏ lại phía sau trong tiến trình đô thị hóa.

Điểm đáng chú ý trong chia sẻ của ông là yếu tố thời gian và tính kiên định. Nhật Bản không tìm kiếm giải pháp ngắn hạn, mà chấp nhận đầu tư dài hơi, điều chỉnh chính sách linh hoạt theo từng giai đoạn phát triển. Điều này đặt ra thông điệp rõ ràng: phát triển nhà ở xã hội đòi hỏi tầm nhìn chiến lược, sự phối hợp liên ngành và kỷ luật thực thi bền bỉ.

Đối chiếu với thực tiễn Việt Nam, áp lực về nhà ở cho người thu nhập thấp đang ngày càng lớn khi dòng di cư vào đô thị và khu công nghiệp gia tăng. Nếu thiếu nguồn vốn dài hạn ổn định, thiếu quy hoạch gắn hạ tầng và thiếu cơ chế quản lý vận hành minh bạch, các dự án rất dễ rơi vào tình trạng manh mún, kém hiệu quả hoặc lệch mục tiêu an sinh. Kinh nghiệm Nhật Bản cho thấy, Nhà nước cần đóng vai trò kiến tạo khuôn khổ, còn thị trường vận hành theo chuẩn mực rõ ràng, có kiểm soát rủi ro.

Không chỉ mang ý nghĩa kỹ thuật, câu chuyện nhà ở còn liên quan trực tiếp tới niềm tin xã hội, ổn định lao động và năng suất dài hạn của nền kinh tế. Khi người dân có chỗ ở ổn định, chi phí sinh hoạt được kiểm soát, khả năng tích lũy và đầu tư cho giáo dục, y tế, tiêu dùng cũng được cải thiện. Đây là nền tảng quan trọng để duy trì tăng trưởng bền vững, thay vì phụ thuộc vào mở rộng tín dụng hay đầu tư ngắn hạn.

Từ góc nhìn chính sách, bài học lớn nhất mà ông Takayama gửi gắm là sự kết hợp hài hòa giữa “bàn tay Nhà nước” trong định hướng và hỗ trợ, với “bàn tay thị trường” trong tổ chức thực thi chuyên nghiệp. Khi các trụ cột tài chính, quy hoạch và an sinh được thiết kế đồng bộ, nhà ở xã hội không còn là gánh nặng ngân sách, mà trở thành động lực ổn định xã hội và phát triển dài hạn.