Thị trường bất động sản (BĐS) Việt Nam hiện đang đối mặt với một vấn đề nghiêm trọng: sự mất cân đối cung - cầu. Trong khi nhu cầu về nhà ở giá rẻ và phù hợp với thu nhập của đa số người dân không ngừng tăng lên, thì nguồn cung lại thiếu hụt, đặc biệt tại các đô thị lớn như Hà Nội và TP.HCM.
Theo nghiên cứu từ Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), phân khúc căn hộ chung cư bình dân (giá dưới 25 triệu đồng/m2) gần như đã "tuyệt chủng" trong những năm gần đây. Số liệu thống kê từ VARS chỉ ra rằng, từ năm 2018 đến 2023, tỷ lệ căn hộ giá bình dân trong tổng nguồn cung tại Hà Nội và TP.HCM giảm mạnh. Tại Hà Nội, tỷ lệ này đã giảm từ 35% năm 2018 xuống chỉ còn 4% vào năm 2022. Tại TP.HCM, phân khúc này đã hoàn toàn biến mất từ năm 2021.
 |
| Thị trường bất động sản đang mất cân đối cung - cầu. Trong khi nhu cầu về nhà ở giá rẻ và phù hợp với thu nhập của đa số người dân không ngừng tăng thì nguồn cung lại thiếu hụt. (Ảnh: Minh họa). |
Điều này khiến thị trường nhà ở càng trở nên phức tạp. Các căn hộ cao cấp, dù có giá bán rất cao, vẫn được giao dịch với tỷ lệ hấp thụ rất tốt, bởi nhu cầu đầu tư và nhu cầu nhà ở của nhóm thu nhập cao rất lớn. Tuy nhiên, với giá bán trung bình lên tới 60 triệu đồng/m2 tại Hà Nội, 64 triệu đồng/m2 tại TP.HCM, và 80 triệu đồng/m2 tại Đà Nẵng, mức giá này đã vượt qua khả năng chi trả của đại đa số người dân.
Những số liệu trên cho thấy, mặc dù nhu cầu về nhà ở vừa túi tiền rất lớn, nhưng tình trạng thiếu hụt nguồn cung nhà ở bình dân vẫn không có dấu hiệu cải thiện. Thực tế, nguồn cung nhà ở giá rẻ không chỉ thiếu mà còn đang có xu hướng tiếp tục giảm.
Để giải quyết vấn đề này, các chuyên gia cho rằng, cần có sự can thiệp mạnh mẽ từ Chính phủ. Một trong những nguyên nhân khiến nhà ở vừa túi tiền trở nên khan hiếm là biên lợi nhuận thấp từ phân khúc này. Các chủ đầu tư thường ưu tiên các dự án cao cấp, vì chúng mang lại biên lợi nhuận cao hơn, đồng thời dễ dàng bán được. Trong khi đó, các dự án nhà ở vừa túi tiền phải tối ưu chi phí xây dựng, đất đai, vận hành, nhưng vẫn gặp khó khăn về lợi nhuận và khả năng thu hồi vốn.
Ngoài ra, một nguyên nhân lớn nữa là các thủ tục pháp lý liên quan đến đất đai và quy hoạch đang là rào cản lớn đối với việc phát triển nhà ở giá rẻ. Quy trình cấp phép phức tạp và kéo dài khiến các nhà phát triển phải cân nhắc kỹ lưỡng trước khi triển khai các dự án nhà ở xã hội hoặc nhà ở giá rẻ. Hơn nữa, quỹ đất tại các khu vực trung tâm đang ngày càng khan hiếm, chi phí đất đai và các yếu tố đầu vào khác cũng không ngừng tăng cao, khiến giá thành sản phẩm khó có thể vừa túi tiền của người dân.
 |
| Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam đề xuất một số giải pháp giải quyết vấn đề nhà ở vừa túi tiền (Ảnh: Minh họa). |
Bên cạnh đó, các chính sách hỗ trợ tín dụng cho người mua nhà ở phân khúc này vẫn còn gặp nhiều khó khăn trong việc tiếp cận. Mặc dù Chính phủ đã có một số chính sách ưu đãi, nhưng việc triển khai chưa đồng bộ và thủ tục phức tạp khiến người dân khó tiếp cận.
Để khắc phục tình trạng này, VARS đề xuất một số giải pháp cần thực hiện. Thứ nhất, Chính phủ cần nghiên cứu và triển khai các chính sách khuyến khích phát triển nhà ở thương mại vừa túi tiền, như miễn giảm thuế đất, thuế doanh nghiệp, hoặc tăng mật độ xây dựng cho các dự án có mức giá phải chăng. Đồng thời, cần ưu tiên phê duyệt quy hoạch và cấp phép xây dựng nhanh chóng, giúp giảm chi phí đầu tư.
Thứ hai, Chính phủ nên thúc đẩy các dự án hợp tác công tư (PPP), trong đó khu vực tư nhân sẽ đảm nhận phần lớn công tác xây dựng và phát triển, còn Nhà nước cung cấp các ưu đãi về đất đai và hỗ trợ pháp lý.
Thứ ba, cần thành lập một quỹ hỗ trợ phát triển nhà ở giá rẻ. Quỹ này sẽ cung cấp thông tin công khai về giá bán và giá thuê nhà, giúp người dân dễ dàng lựa chọn sản phẩm phù hợp. Đồng thời, cần có các biện pháp giám sát chặt chẽ, để tránh tình trạng đầu cơ và thao túng giá.
Cuối cùng, Nhà nước cần tạo ra một hệ thống thông tin và quản lý nhà ở minh bạch, giúp xác định rõ nhu cầu thực tế của người dân, phân biệt được người mua nhà để ở và người đầu cơ. Việc hoàn thiện hệ thống dữ liệu sẽ giúp điều chỉnh giá BĐS, đảm bảo căn hộ vừa túi tiền không chỉ có sẵn mà còn phù hợp với khả năng chi trả của người dân.
