Nhà liền thổ TP. Hồ chí Minh bước vào chu kỳ thanh khoản mới

Theo báo cáo thị trường nhà ở TP. Hồ Chí Minh quý IV/2025 của Cushman & Wakefield, trong quý cuối năm, phân khúc nhà liền thổ ghi nhận khoảng 1.535 căn mở bán mới, cao gấp hơn 50 lần so với quý trước và cùng kỳ năm ngoái. Đây được xem là mức tăng hiếm thấy trong nhiều năm trở lại đây.

Nguồn cung mới chủ yếu tập trung tại khu vực vùng ven, chiếm khoảng 92%, với tâm điểm là sự xuất hiện của một siêu dự án tại Cần Giờ, cách trung tâm TP. Hồ Chí Minh khoảng 60 km. Phần còn lại, tương đương 8%, phân bổ rải rác tại khu Đông và khu vực quận Bình Tân cũ.

Nhà liền thổ TP. Hồ chí Minh bước vào chu kỳ thanh khoản mới

Cùng với sự gia tăng nguồn cung, lực cầu nhà liền thổ cũng phục hồi mạnh mẽ. Trong quý IV/2025, lượng hấp thụ mới đạt khoảng 1.167 căn, tăng hơn 20 lần so với quý III/2025 và cùng kỳ năm trước. Tỷ lệ hấp thụ đạt xấp xỉ 70%, cho thấy sức hút lớn của phân khúc này khi thị trường xuất hiện các dự án có quy mô và quy hoạch bài bản.

Theo Cushman & Wakefield, thanh khoản tăng cao phản ánh trạng thái “khát” nguồn hàng nhà liền thổ, đặc biệt tại các dự án được đầu tư đồng bộ về hạ tầng, có chiến lược kết nối dài hạn với các tuyến vành đai, cao tốc và định hướng phát triển đô thị theo mô hình TOD. Bên cạnh đó, các chủ đầu tư đã chủ động áp dụng chính sách bán hàng linh hoạt, hỗ trợ lãi suất và giãn tiến độ thanh toán nhằm kích cầu trong giai đoạn cuối năm.

Số liệu từ JLL Việt Nam cũng cho thấy bức tranh tương tự khi phân khúc nhà liền thổ ghi nhận hơn 2.000 căn được hấp thụ trong quý IV/2025 – mức cao nhất kể từ năm 2022 đến nay. Động lực chính đến từ lượng giao dịch sơ cấp lớn tại dự án ở Cần Giờ, cùng với các đợt mở bán của một số dự án tại khu vực quận Bình Tân cũ.

Nhiều chủ đầu tư đã thúc đẩy sức mua bằng các chương trình chiết khấu cao và chính sách thanh toán đa dạng. Riêng tại dự án ở Cần Giờ, chính sách thanh toán giãn theo tiến độ xây dựng được đánh giá là yếu tố quan trọng giúp giảm áp lực dòng tiền, qua đó thu hút nhóm nhà đầu tư có quy mô vốn nhỏ, kỳ vọng hưởng lợi từ sự phát triển hạ tầng trong tương lai.

Nhận định về diễn biến thị trường, bà Lê Hoàng Lan Như Ngọc, Giám đốc cấp cao Cushman & Wakefield Việt Nam, cho rằng quý IV/2025 đánh dấu bước ngoặt của thị trường nhà liền thổ TP. Hồ Chí Minh khi cả nguồn cung và giao dịch đồng loạt quay trở lại sau thời gian dài bị “nén” bởi các vướng mắc pháp lý.

Về mặt giá bán, Cushman & Wakefield cho biết giá nhà liền thổ sơ cấp trung bình trong quý cuối năm 2025 giảm hơn 50%, từ khoảng 13.014 USD/m² xuống còn 6.330 USD/m². Tuy nhiên, mức giảm này chủ yếu đến từ hiệu ứng “pha loãng” khi nguồn cung giá thấp tại Cần Giờ chiếm tỷ trọng lớn trong cơ cấu thị trường. Trên thực tế, tại các khu vực trọng điểm khác của TP. Hồ Chí Minh, giá nhà liền thổ vẫn duy trì ở mức cao, trong đó TP. Thủ Đức cũ tiếp tục dẫn đầu, theo sau là Bình Tân và Bình Chánh cũ.

Dù mặt bằng giá sơ cấp trung bình giảm, thị trường vẫn ghi nhận sức hút lớn nhờ nhu cầu tích sản tại các khu đô thị được quy hoạch bài bản, pháp lý rõ ràng và tiềm năng tăng trưởng dài hạn.

Theo bà Phan Thị Ánh Đào, Trưởng phòng cấp cao bộ phận tư vấn và nghiên cứu JLL Việt Nam, những diễn biến trong quý cuối năm 2025 cho thấy thị trường nhà ở TP. Hồ Chí Minh đang bước vào một chu kỳ mới với nhiều tín hiệu tích cực. Sức cầu không chỉ hồi phục mà còn tập trung rõ nét vào các dự án có pháp lý hoàn chỉnh, giá bán phù hợp và được phát triển bởi các chủ đầu tư uy tín.

Dự báo trong năm 2026, phân khúc nhà liền thổ tại TP. Hồ Chí Minh sẽ đón khoảng 4.500 căn nguồn cung mới. Diễn biến thị trường thời gian tới được cho là phụ thuộc vào tốc độ ra hàng có kiểm soát của các chủ đầu tư, khả năng tiếp cận tín dụng, tiến độ tháo gỡ pháp lý, cũng như tác động từ việc phát triển hạ tầng và mở rộng ranh giới hành chính TP. Hồ Chí Minh – những yếu tố được kỳ vọng sẽ định hình mặt bằng giá và nhu cầu trong chu kỳ tiếp theo.