Biến động chi phí vốn và bài toán thích nghi của người mua nhà

Theo bà Mai Thanh Thảo, Phó Giám đốc Bộ phận Ngân hàng và Dịch vụ Doanh nghiệp Savills Việt Nam, việc lãi suất tăng trong giai đoạn đầu năm phần lớn đến từ yếu tố chu kỳ trong hoạt động tín dụng của hệ thống ngân hàng.

Theo bà Thảo, giai đoạn cao điểm giải ngân cuối năm và nhu cầu vay tăng mạnh đầu năm, các ngân hàng thường rà soát lại cơ cấu tín dụng và điều chỉnh lãi suất nhằm cân đối chi phí vốn cũng như khẩu vị rủi ro.

Chuyên gia của Savills phân tích thêm, khi chạm ngưỡng hạn mức (room) tín dụng được phân bổ, các ngân hàng sẽ chọn lọc khoản vay khắt khe hơn, đặc biệt là với phân khúc bất động sản.

Động thái này được xem là nỗ lực cân bằng giữa mục tiêu tăng trưởng và kiểm soát rủi ro, thay vì là một cú "phanh gấp" đối với thị trường.

Bà Mai Thanh Thảo, Phó Giám đốc Bộ phận Ngân hàng và Dịch vụ Doanh nghiệp Savills Việt Nam

Hành vi thị trường thay đổi khi chi phí vốn tăng

Ở góc độ thị trường, khi chi phí vốn tăng, phản ứng đầu tiên thường là sự thận trọng trong các quyết định tài chính lớn. Tuy nhiên, điều này không đồng nghĩa với việc nhu cầu bất động sản biến mất. Dưới góc nhìn của bà Thảo, nhu cầu nhà ở thực tế vẫn duy trì, đặc biệt tại các đô thị lớn nơi quá trình đô thị hóa vẫn tiếp diễn. Điều thay đổi chủ yếu nằm ở tiêu chí lựa chọn của người mua và nhà đầu tư.

Người mua để ở có xu hướng tính toán kỹ hơn về khả năng tài chính, ưu tiên các sản phẩm phù hợp với thu nhập thay vì chạy theo các yếu tố mang tính kỳ vọng như vị trí “nóng” hay tiện ích cao cấp. Đối với nhà đầu tư, đặc biệt là nhóm sử dụng đòn bẩy tài chính cao, chi phí vốn tăng khiến chiến lược “ôm tài sản chờ tăng giá” trở nên rủi ro hơn khi chi phí vốn tiến gần hoặc vượt mức lợi nhuận kỳ vọng.

Trong bối cảnh đó, các quyết định đầu tư bắt đầu chuyển dịch sang hướng chú trọng hiệu quả khai thác và khả năng tạo dòng tiền của tài sản, thay vì chỉ dựa vào kỳ vọng tăng giá trong ngắn hạn.

Thanh khoản thị trường sẽ phân hóa rõ rệt

Một trong những tác động rõ nét của môi trường lãi suất cao là sự phân hóa mạnh về thanh khoản giữa các phân khúc. Những sản phẩm phụ thuộc nhiều vào kỳ vọng tăng giá như đất nền xa trung tâm, dự án chưa hoàn thiện pháp lý hoặc các sản phẩm cao cấp vượt xa nhu cầu thực có thể chịu áp lực lớn hơn.

Ngược lại, các loại tài sản gắn với nhu cầu sử dụng thực tế hoặc có khả năng tạo dòng tiền ổn định thường duy trì sức hấp thụ tốt hơn như căn hộ tầm trung, nhà ở đã hoàn thiện trong khu dân cư hiện hữu có thể khai thác ngay, văn phòng quy mô vừa, nhà trọ, căn hộ dịch vụ tại khu vực có nhu cầu thuê thực, shophouse trung tâm có khách thuê ổn định. Theo chuyên gia, khi chi phí vốn tăng, thị trường sẽ dần chuyển từ mô hình đầu cơ dựa trên kỳ vọng tăng giá sang mô hình đầu tư dựa trên giá trị sử dụng thực tế và dòng tiền.

Bên cạnh yếu tố lãi suất, cấu trúc cung - cầu của thị trường nhà ở tại TP.HCM cũng đang đóng vai trò quan trọng trong việc định hình diễn biến thị trường. Trong những năm gần đây, nguồn cung mới vẫn tăng chậm và phần lớn đến từ các giai đoạn tiếp theo của các dự án đã triển khai trước đó, cho thấy quá trình phát triển dự án vẫn cần thêm thời gian để thực sự cải thiện.

Theo dữ liệu từ Q4/2025 của Savills, mặt bằng giá căn hộ sơ cấp tại TP.HCM hiện đạt trung bình khoảng 102 triệu đồng/m², tiếp tục xu hướng tăng khi nguồn cung mới tập trung chủ yếu ở phân khúc trung và cao cấp. Các sản phẩm có giá trên 110 triệu đồng/m² chiếm khoảng 56% nguồn cung mới, trong khi phân khúc dưới 50 triệu đồng/m² chỉ chiếm khoảng 12%, phản ánh sự thiếu hụt đáng kể của nguồn cung nhà ở vừa túi tiền trên thị trường.

Người mua trước bài toán lãi suất cao.

Chiến lược cho người mua và nhà đầu tư

Trong bối cảnh giá nhà duy trì ở mức cao và nguồn cung nhà ở vừa túi tiền ngày càng khan hiếm, xu hướng dịch chuyển của người mua ra các khu vực vùng ven và các tỉnh lân cận được dự báo sẽ rõ nét hơn trong thời gian tới. Những địa phương như Bình Dương (cũ) hoặc các khu vực phía Đông TP.HCM đang thu hút sự quan tâm nhờ mức giá dễ tiếp cận hơn, cùng với sự phát triển của các dự án đại đô thị quy mô lớn và hệ thống hạ tầng kết nối liên vùng.

Trong giai đoạn 2026-2028, thị trường căn hộ TP.HCM dự kiến sẽ bổ sung khoảng 58.000 căn từ 80 dự án, trong đó khu Đông chiếm khoảng 50% nguồn cung và tiếp tục đóng vai trò dẫn dắt thị trường. Tuy nhiên trong ngắn hạn, nguồn cung mới vẫn chủ yếu đến từ các giai đoạn tiếp theo của dự án hiện hữu hoặc các dự án được tái khởi động.

Đối với người mua nhà sử dụng vốn vay, chuyên gia Savills khuyến nghị cần đặc biệt chú trọng đến khả năng quản trị rủi ro tài chính.

Trước hết, người mua cần kiểm soát tỷ lệ vay hợp lý và không nên chỉ dựa vào lãi suất ưu đãi trong giai đoạn đầu, mà phải tính toán khả năng trả nợ theo mức lãi suất thả nổi sau thời gian ưu đãi.

Thứ hai, nên ưu tiên các tài sản có giá trị sử dụng thực tế, pháp lý rõ ràng và có thể khai thác ngay. Những yếu tố này không chỉ giúp giảm rủi ro mà còn cải thiện khả năng thanh khoản của tài sản trong dài hạn.

Ngoài ra, việc duy trì quỹ dự phòng tài chính tương đương ít nhất 6-12 tháng trả nợ cũng được xem là yếu tố quan trọng để đảm bảo an toàn tài chính trong trường hợp lãi suất hoặc thu nhập có biến động.

“Trong bối cảnh thị trường ngày càng yêu cầu kỷ luật tài chính cao hơn, những nhà đầu tư có tầm nhìn dài hạn và tập trung vào giá trị sử dụng thực tế của tài sản sẽ có nhiều cơ hội hơn trong chu kỳ phát triển tiếp theo của thị trường bất động sản.”- đại diện Savills nhấn mạnh.