Nhà cho thuê: HoREA đề xuất mở rộng nguồn cung từ tư nhân

Nhà cho thuê và thuê nhà đang trở thành lựa chọn lâu dài của một bộ phận người lao động, người trẻ, sinh viên và các hộ gia đình chưa đủ khả năng mua nhà. Nhưng nếu chính sách chỉ tập trung xác định ai được thuê mà không tạo thêm nguồn cung nhà cho thuê, khả năng tiếp cận nhà ở vẫn khó cải thiện. HoREA vì vậy đề xuất mở rộng cả đối tượng thuê lẫn loại hình nhà cho thuê, trong đó có sự tham gia lớn hơn của khu vực tư nhân.

Từ “khó khăn về nhà ở” sang “có nhu cầu thuê nhà”

Một thay đổi đáng chú ý được HoREA đề xuất trong Công văn số 132/2026/CV-HoREA là sửa điều kiện đối với người thuê nhà ở không do Nhà nước đầu tư.

Nhà cho thuê trong các tòa nhà nhiều tầng, nhiều căn hộ. Ảnh minh họa.

Thay vì yêu cầu người thuê phải thuộc nhóm “có khó khăn về nhà ở”, HoREA đề xuất xác định người Việt Nam “có nhu cầu thuê nhà ở” là đối tượng được thuê. Nếu số người đăng ký vượt quá nguồn cung, tiêu chí khó khăn về nhà ở sẽ được chuyển thành một trong những căn cứ để xác định thứ tự ưu tiên.

Theo phương án này, nhóm ưu tiên gồm người có công, thân nhân liệt sĩ; người khuyết tật; người cao tuổi; học sinh, sinh viên; hộ gia đình bị thu hồi, phá dỡ nhà ở mà chưa được bố trí tái định cư; chuyên gia, nhà khoa học; người có từ hai con đẻ trở lên và những người có khó khăn về nhà ở. Địa phương cũng được xác định thêm nhóm ưu tiên nhưng không được thấp hơn các nhóm ưu tiên cơ bản nêu trên.

Cách tiếp cận này chuyển trọng tâm từ việc chứng minh một người “đang gặp khó khăn” sang xác định nhu cầu thuê nhà thực tế.

HoREA cho rằng việc này có thể giảm thủ tục hành chính, đồng thời mở rộng thị trường nhà cho thuê. Những trường hợp có hoàn cảnh khó khăn sẽ không bị bỏ qua mà được đưa lên thứ tự ưu tiên khi nhu cầu vượt quá nguồn cung.

Đây cũng phù hợp với định hướng của dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), trong đó Nhà nước đặt mục tiêu ưu tiên phát triển nhà cho thuê và từng bước hình thành thị trường nhà cho thuê ổn định, lâu dài. Dự thảo dành riêng một chương cho loại hình này, bao gồm các nội dung về nguồn vốn, quỹ đất, ưu đãi, giá thuê và quản lý.

Không chỉ căn hộ: nhà trọ, căn hộ nhỏ cũng được tính vào nguồn cung

Nếu thay đổi điều kiện thuê là một phía của chính sách, thì mở rộng nguồn cung là phía còn lại.

HoREA đề xuất quy định nhà cho thuê không chỉ gồm căn hộ trong các dự án mà còn có nhà ở riêng lẻ có nhiều phòng cho thuê, căn hộ cho thuê dùng chung, căn hộ nhỏ cho một người và các loại hình phù hợp với từng nhóm dân cư, khu vực đô thị, nông thôn, khu công nghiệp.

Tại các phường thuộc đô thị đặc biệt và các đô thị loại I, II, III, Hiệp hội đề xuất nhà cho thuê chủ yếu là nhà chung cư. Ở các khu vực khác, địa phương được quyết định loại hình phù hợp. Chính phủ sẽ quy định cụ thể về loại nhà, diện tích, thiết kế và tiêu chuẩn tối thiểu đối với nhà ở cho thuê được đầu tư bằng các nguồn vốn khác nhau.

Đề xuất này đáng chú ý vì nó nhìn vào thực tế thị trường thay vì chỉ đặt nguồn cung nhà cho thuê vào các dự án quy mô lớn.

Một phòng trọ do hộ gia đình xây dựng, một căn hộ nhỏ cho người độc thân hay một căn nhà nhiều phòng gần khu công nghiệp đều đang thực hiện chức năng cung cấp chỗ ở. Nếu được đưa vào một khuôn khổ pháp lý rõ ràng, những nguồn cung phân tán này có thể trở thành một bộ phận chính thức của thị trường nhà cho thuê.

HoREA cũng đề xuất bổ sung cơ chế cho cá nhân xây dựng nhà ở xã hội để cho thuê. Đây không phải ý tưởng hoàn toàn mới. Quy định về cá nhân đầu tư xây dựng nhà ở xã hội để cho thuê đã được pháp luật nhà ở trước đây ghi nhận và hệ thống quy định hiện hành vẫn có thủ tục riêng đối với nhà ở xã hội do cá nhân đầu tư xây dựng.

Điểm HoREA muốn nhấn mạnh là cần tiếp tục duy trì và phát huy nguồn lực này thay vì chỉ trông chờ vào các dự án do doanh nghiệp đầu tư.

Huy động nguồn lực từ những khu nhà trọ đang có

Thực tế tại các đô thị và địa bàn tập trung khu công nghiệp cho thấy nhà trọ của hộ gia đình, cá nhân từ lâu đã là một phần quan trọng của thị trường nhà cho thuê.

Nhà cho thuê dành cho công nhân, người lao động. Khu nhà trọ an toàn cho công nhân của gia đình ông Dương Ngô Hùng (Yên Dũng, tỉnh Bắc Ninh) - Ảnh: https://baobacninhtv.vn

HoREA đề xuất tách riêng quy định về nhà ở riêng lẻ của cá nhân khỏi chương phát triển nhà ở thương mại, đồng thời bổ sung cơ chế đối với nhà ở nhiều tầng, nhiều căn hộ và nhà ở một tầng có nhiều phòng cho thuê.

Với nhà một tầng nhiều phòng cho thuê, chủ sở hữu đất ở hợp pháp có thể xây dựng nhà để cho thuê nhưng phải đáp ứng yêu cầu về xây dựng, phòng cháy, chữa cháy và bảo đảm đường tiếp cận cho phương tiện chữa cháy.

Cách thiết kế này có ý nghĩa đặc biệt tại những nơi tập trung đông công nhân, người lao động nhập cư hoặc có nhu cầu lưu trú lớn. Thay vì coi nhà trọ tư nhân chỉ là giải pháp tạm thời, chính sách có thể tạo một khung tiêu chuẩn để nguồn cung này vừa được kiểm soát về an toàn, vừa được khuyến khích phát triển.

Ở chiều ngược lại, người thuê cũng có thêm lựa chọn phù hợp với khả năng tài chính và nhu cầu thực tế. Người độc thân không nhất thiết phải thuê một căn hộ diện tích lớn; gia đình nhỏ có thể lựa chọn căn hộ nhỏ hoặc nhà có nhiều phòng với diện tích và tiện ích phù hợp.

Đây là lý do việc đưa căn hộ nhỏ cho một người vào nhóm nhà ở cho thuê được HoREA đề xuất cũng đáng chú ý. Cấu trúc hộ gia đình thay đổi, trong khi khả năng chi trả của người thuê không đồng đều. Một thị trường cho thuê phát triển không nhất thiết phải cung cấp một mẫu nhà giống nhau cho tất cả mọi người.

Giá thuê phải vừa sức nhưng vẫn đủ hấp dẫn người cho thuê

Mở rộng nguồn cung cuối cùng vẫn quay về bài toán giá. HoREA đề xuất giá thuê đối với nhà ở cho thuê không do Nhà nước đầu tư được xác định trên cơ sở thỏa thuận giữa bên cho thuê và bên thuê nhưng không vượt mức giá tối đa do UBND cấp tỉnh quy định. Giá cần tính đến chi phí đầu tư xây dựng, bảo trì, vận hành, thuế, phí, các chi phí hợp lý và lợi nhuận theo phương án kinh doanh, sau khi loại trừ phần hỗ trợ của Nhà nước nếu có.

Cơ chế này nhằm tránh hai thái cực: giá thuê quá cao khiến người cần thuê không tiếp cận được, hoặc giá bị khống chế quá thấp khiến cá nhân, doanh nghiệp không còn động lực đầu tư.

TP.HCM đã có một ví dụ về việc xây dựng khung giá thuê đối với nhà ở do cá nhân đầu tư hoặc cải tạo để cho các đối tượng hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội thuê. Theo Quyết định 80/2024/QĐ-UBND, mức giá trong khung này dao động từ 64.000 đến 118.000 đồng/m²/tháng, tùy loại công trình và quy mô.

Nếu tính theo mức cao nhất 118.000 đồng/m²/tháng, một căn hộ 70 m² sẽ tương đương khoảng 8,26 triệu đồng/tháng. Con số này cho thấy khung giá có thể trở thành một công cụ tham chiếu, nhưng khả năng thuê được nhà còn phụ thuộc vào vị trí, diện tích, thu nhập và các khoản chi phí sinh hoạt khác của người thuê.

Quan trọng hơn, HoREA muốn chính sách tạo ra nguồn cung thật. Khi doanh nghiệp, hộ gia đình và cá nhân đều có thể tham gia đầu tư nhà cho thuê trong một khuôn khổ rõ ràng, thị trường sẽ có thêm nhiều lựa chọn thay vì chỉ phụ thuộc vào số lượng dự án nhà ở xã hội cho thuê.

Đề xuất này cũng đặt lại vai trò của nhà trọ tư nhân. Nếu đáp ứng được tiêu chuẩn xây dựng, phòng cháy, chữa cháy và các yêu cầu quản lý, những căn nhà nhiều phòng, căn hộ nhỏ hay mô hình cho thuê quy mô hộ gia đình có thể trở thành một phần của hệ thống nhà ở cho thuê chính thức.

Khi đó, bài toán nhà ở không chỉ được giải bằng việc xây thêm những dự án lớn. Một phần lời giải có thể nằm ngay trong hàng nghìn khu nhà cho thuê quy mô nhỏ đang phục vụ người lao động mỗi ngày.

Để chính sách này đi vào cuộc sống, vấn đề quyết định sẽ là cách địa phương xác định nhu cầu, xây dựng tiêu chuẩn, kiểm soát giá thuê và thiết kế ưu đãi đủ hấp dẫn để người dân, doanh nghiệp bỏ vốn.

Bởi với người chưa đủ khả năng mua nhà, thuê nhà không còn đơn thuần là giải pháp tạm thời. Đó có thể là một nhu cầu nhà ở lâu dài. Muốn đáp ứng nhu cầu đó, thị trường cần không chỉ nhiều người được thuê hơn, mà phải có nhiều căn nhà phù hợp hơn để họ thực sự thuê được.