Tìm cách gỡ vướng tách thửa đất "có đất ở và đất nông nghiệp"

>> Xem chi tiết góp ý của Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh

Quyết định 67/2026/QĐ-UBND ngày 28/8/2026 của UBND TP. Hồ Chí Minh về điều kiện tách thửa, hợp thửa và diện tích tối thiểu được tách thửa mới đi vào thực hiện chưa lâu nhưng qua rà soát thực tế cho thấy đã xuất hiện những tình huống cần được hướng dẫn rõ hơn. Thời điểm hiện tại, Quyết định này hiện vẫn đang có hiệu lực và thay thế các quy định trước đó về tách, hợp thửa trên địa bàn thành phố.

Ông Lê Hoàng Châu - Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh (HoREA).

Từ thực tế đó, Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh (HoREA) có văn bản số 123/2026/CV-HoREA ngày 28/9/2026, đề nghị tiếp tục hoàn thiện quy định đối với những thửa đất có đất ở và đất khác trong cùng một thửa, trong đó có đất vườn, ao, đất nông nghiệp.

Thửa đất có đất ở và đất khác đang là điểm cần gỡ

Theo HoREA, đất ở, đất nông nghiệp và thửa đất có đất ở cùng đất khác đều thuộc nhóm trường hợp cần được xem xét trong mối liên hệ với quy định của Điều 220 Luật Đất đai 2024, điểm c khoản 2 Điều 10 Nghị quyết 254/2025/QH15 và khoản 1 Điều 3 Quyết định 67/2026/QĐ-UBND.

Vướng mắc nằm ở những thửa đất mà trên giấy tờ có một phần là đất ở, phần còn lại là đất nông nghiệp hoặc loại đất khác nhưng thực tế đã nằm trong khu dân cư ổn định. Khi người dân có nhu cầu chia đất cho các thành viên trong gia đình, việc chỉ tách phần đất ở mà không xử lý phần đất còn lại có thể không giải quyết được nhu cầu sử dụng thực tế.

Vì vậy, HoREA đề nghị bổ sung một khoản mới vào Điều 4 Quyết định 67, cho phép UBND cấp xã căn cứ nhu cầu của người sử dụng đất, xem xét từng trường hợp để giải quyết chuyển mục đích sử dụng toàn bộ hoặc một phần thửa đất sang đất ở đồng thời với việc tách thửa.

Điều kiện quan trọng là thửa đất mới hình thành và thửa đất còn lại sau khi tách, sau khi loại trừ phần diện tích thuộc hành lang bảo vệ công trình công cộng, phải bảo đảm diện tích tối thiểu theo quy định.

Cách làm này, theo HoREA, sẽ giúp quy định về tách thửa bao quát được đúng nhóm đất mà Luật Đất đai đã đặt ra.

Người dân có thể chọn chuyển toàn bộ hoặc một phần đất

Điểm đáng chú ý trong đề xuất của HoREA là không bắt buộc người sử dụng đất phải chuyển toàn bộ diện tích đất khác sang đất ở.

Người dân có thể căn cứ nhu cầu và khả năng tài chính để lựa chọn chuyển mục đích toàn bộ hoặc một phần. Phần diện tích còn lại vẫn có thể giữ mục đích sử dụng đất nông nghiệp nếu phù hợp quy định.

Lý do rất thực tế: chuyển sang đất ở đồng nghĩa với phát sinh tiền sử dụng đất. Trong khi đó, không phải hộ gia đình nào cũng có khả năng tài chính để chuyển đổi toàn bộ diện tích cùng một lúc.

Cơ chế hiện hành cũng đã có chính sách riêng đối với một số trường hợp đất vườn, ao, đất nông nghiệp trong cùng thửa có đất ở. Theo Nghị quyết 254/2025/QH15 và Nghị định 50/2026/NĐ-CP, tiền sử dụng đất trong trường hợp thuộc diện áp dụng được tính theo các mức 30%, 50% và 100% phần chênh lệch giữa giá đất ở và giá đất nông nghiệp, tùy diện tích trong hoặc vượt hạn mức. Chính sách này chỉ được áp dụng một lần cho một hộ gia đình, cá nhân trên một thửa đất.

Một thửa 1.100 m², sáu người cùng có nhu cầu sử dụng

HoREA viện dẫn một trường hợp cụ thể để cho thấy những vướng mắc có thể phát sinh.

Một hộ gia đình có 1.100 m² đất tại phường Đông Hưng Thuận, trong đó 500 m² đất ở có nhà, còn 600 m² được ghi nhận là đất nông nghiệp trồng cây ngắn ngày. Trên thực tế, phần đất nông nghiệp này đã được sử dụng làm sân bê tông và nằm trong khu dân cư ổn định.

Gia đình có nhu cầu chia thành 6 thửa cho 6 người thừa kế, đồng thời bố trí lối đi chung.

Theo đề xuất của HoREA, trường hợp này có thể xem xét chuyển mục đích một phần hoặc toàn bộ diện tích còn lại sang đất ở cùng với quá trình tách thửa, trên cơ sở người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo các quy định của pháp luật hiện hành.

Đây là cách tiếp cận mà HoREA cho rằng có thể kế thừa từ Quyết định 33/2014/QĐ-UBND ngày 15/10/2014, từng cho phép cơ quan có thẩm quyền giải quyết việc chuyển mục đích toàn bộ hoặc một phần thửa đất sang đất ở đồng thời với tách thửa trong khu dân cư hiện hữu.

Không nên đóng khung một kích thước lối đi cho mọi trường hợp

Một vấn đề khác được địa phương đặt ra là có nên quy định cứng chiều rộng tối thiểu của lối đi chung khi tách thửa hay không.

Các văn bản của Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh (HoREA) đề nghị tiếp tục hoàn thiện “quy định về điều kiện tách thửa đất, điều kiện hợp thửa đất và diện tích tối thiểu được tách thửa trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh” đối với “thửa đất có đất ở và đất khác”, trong đó có đất ở, đất vườn, ao, đất nông nghiệp trong cùng thửa đất để phù hợp với tình hình thực tiễn trên địa bàn Thành phố”.

HoREA cho rằng chưa cần thiết phải đặt thêm một con số chung.

Lý do là khoản 2 Điều 3 Quyết định 67 đã giao UBND cấp xã xem xét điều kiện thực tế, khả năng kết nối hạ tầng, thoát hiểm và yêu cầu phòng cháy, chữa cháy. Có trường hợp lối đi cần đáp ứng xe ô tô, nhưng cũng có trường hợp chỉ phục vụ xe hai bánh.

Theo HoREA, đánh giá theo điều kiện thực tế sẽ phù hợp hơn việc áp một kích thước cứng cho tất cả khu vực.

Đất thương mại, dịch vụ không bị “bỏ quên”

HoREA cũng bác cách hiểu cho rằng Quyết định 67 bỏ trống quy định tách thửa đối với đất phi nông nghiệp sử dụng cho thương mại, dịch vụ hoặc sản xuất, kinh doanh.

Theo Hiệp hội, nhóm đất này có thể gắn với việc thực hiện dự án và chịu sự điều chỉnh của pháp luật về đầu tư, xây dựng, nhà ở và các quy định liên quan. Điểm c khoản 2 Điều 1 Quyết định 67 đã loại trừ trường hợp tách thửa, hợp thửa để thực hiện dự án thuộc phạm vi điều chỉnh của pháp luật về đầu tư, đầu tư công, nhà ở.

Nếu dự án đã có quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500, việc sử dụng đất và tổ chức mặt bằng phải thực hiện theo quy hoạch được duyệt, chứ không xử lý đơn thuần theo cơ chế tách thửa thông thường.

Như vậy, đề xuất của HoREA tại Văn bản 123 không chỉ nhằm tháo một thủ tục tách thửa. Phía sau đó là câu chuyện rộng hơn về cách người dân và doanh nghiệp khai thác quyền sử dụng đất trong khuôn khổ pháp luật, nhất là khi một thửa đất có nhiều loại mục đích sử dụng và nhu cầu chuyển đổi không giống nhau.

Nhưng khi quyền sử dụng đất được mở ra, câu hỏi tiếp theo lại nằm ở chi phí phải trả để thực hiện quyền đó. Tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, cách xác định giá đất và cách xử lý những dự án đang chuyển tiếp giữa các chính sách mới là phần HoREA đề cập trong một văn bản khác cũng gửi ngày 28/9.