Doanh nghiệp muốn gỡ vướng quyền thuê, giá đất và dự án BT

Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh (HoREA) gửi văn bản đến các cơ quan của Quốc hội và các Bộ liên quan để góp ý dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), với 12 nhóm kiến nghị.

Làm rõ ai là người sử dụng đất

Ngay từ Điều 6, HoREA đề nghị chỉnh lại khái niệm về người sử dụng đất. Hiệp hội đề xuất xác định rõ nhóm người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam, đồng thời bổ sung “hộ gia đình theo quy định của pháp luật về dân sự” vào nhóm người sử dụng đất.

Theo HoREA, việc này nhằm tránh khoảng trống khi pháp luật đất đai sử dụng khái niệm hộ gia đình nhưng không quy định rõ tư cách chủ thể. Hiệp hội cũng đề nghị bảo đảm sự thống nhất với Luật Quốc tịch Việt Nam 2025 và Bộ luật Dân sự 2015.

Đây là vấn đề tưởng như kỹ thuật, nhưng lại liên quan trực tiếp đến việc ai đứng tên, ai thực hiện quyền và ai chịu nghĩa vụ đối với đất.

Quyền thuê đất cần có thêm “đường” để thế chấp

Tại khoản 2 Điều 26, HoREA đề nghị cho phép người thuê đất trả tiền hằng năm được thế chấp không chỉ tài sản gắn liền với đất mà cả quyền thuê trong hợp đồng thuê đất.

Lý do được đưa ra khá rõ: dự thảo đã cho phép thực hiện một số giao dịch đối với tài sản gắn liền với đất và quyền thuê, nhưng lại chưa quy định tương ứng đối với thế chấp.

Với doanh nghiệp, quyền thuê đất có thể gắn trực tiếp với năng lực huy động vốn. Vì vậy, việc xác định rõ quyền này trong giao dịch bảo đảm có ý nghĩa thực tế đối với tín dụng.

Từ quy hoạch đến quỹ đất thanh toán BT

HoREA còn đề nghị thống nhất thuật ngữ tại Điều 33 và Điều 34, thay “Quy hoạch thống nhất Thành phố” bằng “Quy hoạch tổng thể Thành phố”, nhằm đồng bộ với Luật Phát triển đô thị 2026.

Tại Điều 36, Hiệp hội đề nghị bổ sung trường hợp Nhà nước thu hồi đất để tạo quỹ đất thanh toán cho dự án BT (xây dựng - chuyển giao).

Một kiến nghị khác tại Điều 74 cũng liên quan đến BT, theo hướng xử lý trường hợp Nhà nước chậm giao đất hoặc cho thuê đất để thanh toán cho nhà đầu tư.

Những đề xuất này cho thấy HoREA đang quan tâm không chỉ đến thủ tục đất đai mà cả dòng tiền và tài sản dùng để thanh toán trong các dự án hạ tầng.

Đổi một phần đất liền kề để có chỗ tái định cư

Tại Điều 43, HoREA đề xuất một cơ chế khá cụ thể: nếu người có đất bị Nhà nước thu hồi còn một thửa đất khác liền kề, có thể cho phép đổi một diện tích tương đương và chuyển sang cùng mục đích sử dụng với phần đất bị thu hồi mà không phải thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với diện tích được đổi.

Hiệp hội đề nghị sửa đổi điểm đ khoản 4 Điều 36 “dự thảo Luật Đất đai” bổ sung quy định “Nhà nước thu hồi đất” để “thực hiện dự án phát triển kinh tế, dự án xây dựng, chỉnh trang đô thị, nông thôn” đối với trường hợp “tạo quỹ đất để thanh toán dự án theo Hợp đồng xây dựng - chuyển giao (BT) - Ảnh minh họa.

Ví dụ được HoREA đưa ra là trường hợp có 200 m² đất ở bị thu hồi, nhưng người sử dụng đất còn 2.000 m² đất nông nghiệp liền kề. Nếu được áp dụng, có thể chuyển 200 m² đất nông nghiệp sang đất ở để phục vụ nhu cầu tại chỗ, phần 1.800 m² còn lại vẫn giữ mục đích nông nghiệp.

Đề xuất này được HoREA liên hệ với cơ chế hỗ trợ tại Nghị quyết 254/2025/QH15.

Linh hoạt hơn với đất lúa

Tại khoản 2 Điều 56, HoREA đề nghị cho phép chuyển đất trồng lúa sang cây hằng năm khác, cây lâu năm hoặc nuôi trồng thủy sản mà không phải xin phép cơ quan có thẩm quyền, vì đây vẫn là nhóm đất nông nghiệp.

Lý do Hiệp hội đưa ra là biến đổi khí hậu, xâm nhập mặn và điều kiện sản xuất thay đổi đang buộc người dân phải chuyển đổi cơ cấu cây trồng, vật nuôi. Việc chuyển đổi trong nội bộ nhóm đất nông nghiệp, theo đề xuất này, cần được tạo điều kiện linh hoạt hơn.

Phần doanh nghiệp đặc biệt quan tâm: giá đất và tiền đất

Một trong những nhóm kiến nghị đáng chú ý nhất nằm ở Điều 78 về hệ số điều chỉnh giá đất.

HoREA đề nghị bổ sung vào hệ số này mức biến động của thị trường, yếu tố quy hoạch và các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất, đồng thời giao Chính phủ quy định chi tiết.

Đây là vấn đề có liên quan trực tiếp đến nghĩa vụ tài chính của doanh nghiệp. Pháp luật hiện hành cũng đã quy định cơ chế hệ số điều chỉnh giá đất; Nghị định 49/2026/NĐ-CP quy định trình tự xây dựng, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất. (Xây Dựng Chính Sách)

HoREA cho rằng nếu áp dụng cơ chế theo cách mà Hiệp hội đánh giá là chưa phù hợp, tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất trả một lần trong một số trường hợp có thể tăng 2–2,6 lần so với phương pháp thặng dư; tiền thuê đất hằng năm có thể tăng 2–3 lần so với năm 2020.

Đây là tính toán và cảnh báo của HoREA, không phải mức tăng được áp dụng chung cho mọi dự án. Nhưng chính yếu tố này khiến đề xuất về hệ số giá đất trở thành một trong những nội dung có thể được doanh nghiệp quan tâm nhất khi góp ý dự thảo luật.

Nhà ở cho thuê cũng được đề nghị có ưu đãi đất

Tại Điều 76, HoREA đề nghị cho phép miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với nhà ở cho thuê được xây dựng không sử dụng vốn nhà nước theo pháp luật về nhà ở.

Theo Hiệp hội, nhà ở cho thuê dài hạn phục vụ người có thu nhập trung bình, thu nhập thấp cần có cơ chế đất đai phù hợp để giảm chi phí đầu vào.

Nếu được tiếp thu, chính sách này sẽ liên quan trực tiếp đến phương án tài chính của doanh nghiệp tham gia phân khúc nhà ở cho thuê.

Không để chuyển tiếp biến thành khoản tiền phát sinh bất ngờ

Cuối cùng là Điều 112 về quy định chuyển tiếp.

HoREA đề nghị trường hợp người sử dụng đất không vi phạm pháp luật về đất đai thì không áp dụng khoản tiền bổ sung đối với thời gian chưa được tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo quy định chuyển tiếp của Luật Đất đai 2024.

Hiệp hội cũng đề nghị bổ sung quy định về thời điểm xác định giá đất thanh toán đối với dự án BT. Các mốc được đề xuất gồm thời điểm Nhà nước giao đất, cho thuê đất; thời điểm ký hợp đồng BT, kể cả hợp đồng BT được ký lần đầu; hoặc thời điểm bàn giao công trình BT cho cơ quan có thẩm quyền.

Đây là vấn đề đáng chú ý với những dự án kéo dài qua nhiều giai đoạn chính sách, bởi thời điểm xác định giá đất có thể ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị thanh toán và nghĩa vụ tài chính.

Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) được HoREA góp ý dự kiến có hiệu lực từ ngày 1/3/2027 nếu được thông qua. Khoảng thời gian từ nay đến thời điểm đó không dài để hoàn thiện luật và các văn bản hướng dẫn.

Nhìn từ hai văn bản ngày 28/9, có thể thấy HoREA đang đặt vấn đề ở hai tầng khác nhau: Văn bản 123 tập trung vào việc thực hiện quyền sử dụng đất trong những tình huống cụ thể tại TP. Hồ Chí Minh; Văn bản 124 đi sâu vào khung pháp lý rộng hơn của Luật Đất đai, trong đó có quyền, giá đất, nghĩa vụ tài chính và cơ chế chuyển tiếp.

Với doanh nghiệp, phần đáng chú ý nhất vẫn nằm ở những quy định có thể làm thay đổi chi phí đất, khả năng huy động vốn và phương án tài chính của dự án.