Ngày 16/9/2024, Chính phủ đã ban hành Nghị định 115/2024/NĐ-CP, quy định chi tiết một số điều của Luật Đấu thầu về lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất (Nghị định 115). Tạp chí Doanh nghiệp và Hội nhập đã có buổi phỏng vấn Luật sư, Ths. Phạm Thanh Tuấn - Đoàn Luật sư Thành phố Hà Nội để làm rõ tác động của Nghị định này và những điều mà nhà đầu tư cần lưu ý trong quá trình đấu thầu và thực hiện dự án có sử dụng đất.
 |
| Luật sư, Ths. Phạm Thanh Tuấn - Đoàn Luật sư Thành phố Hà Nội, chuyên gia pháp lý bất động sản. |
PV: Thưa luật sư, Nghị định 115 quy định những dự án nào phải thông qua đấu thầu để lựa chọn nhà đầu tư?
Luật sư, Ths. Phạm Thanh Tuấn: Điều 4 Nghị định 115 quy định các dự án đầu tư có sử dụng đất thuộc trường hợp phải tổ chức đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư gồm: (i) dự án đầu tư xây dựng khu đô thị; dự án khu dân cư nông thôn và (ii) các dự án theo pháp luật quản lý ngành, lĩnh vực. Trong đó, một điểm rất quan trọng là Khoản 2 Điều 4 Nghị định 115 đã làm rõ phạm vi 10 loại dự án thuộc trường hợp phải tổ chức đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư theo quy định của pháp luật quản lý ngành, lĩnh vực.
Ngoài ra, Nghị định 115 cũng quy định hai điều kiện tiên quyết khi tổ chức đấu thầu là các quỹ đất phải thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất theo quy định tại Điều 79 Luật Đất đai 2024 và thuộc danh mục các khu đất thực hiện đấu thầu được Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định.
Như vậy, về tổng thể, tôi cho rằng Nghị định 115/2024/NĐ-CP đã hoàn thiện cơ chế pháp lý lựa chọn NĐT trong tất cả các dự án đầu tư có sử dụng đất theo tinh thần của Luật Đất đai 2024. Điều này tạo kỳ vọng sẽ góp phần không những đẩy mạnh hoạt động lựa chọn nhà đầu tư theo hướng công bằng, minh bạch, bình đằng mà còn có ý nghĩa lớn đến việc thu hút đầu tư của địa phương.
PV: Vậy trình tự lựa chọn nhà đầu tư có gì khác so với quy định trước đây, thưa luật sư?
Luật sư, Ths. Phạm Thanh Tuấn: Có thể nói rằng trình tự, thủ tục lựa chọn nhà đầu tư quy định tại Nghị định 115 đã được đơn giản hóa thủ tục và phân cấp phân quyền triệt để cho địa phương. Một số thủ tục đã được lồng ghép hoặc cắt giảm, đặc biệt, đối với các dự án thuộc thẩm quyền của Thủ tướng Chính phủ, UBND cấp tỉnh không cần phải lấy ý kiến của Bộ Kế hoạch và Đầu tư khi thực hiện thủ tục chấp thuận nhà đầu tư.
Ngoài ra, Nghị định 115 chỉ quy định thời gian tối thiểu để nhà đầu tư chuẩn bị hồ sơ dự thầu, còn thời gian lập, thẩm định, trình phê duyệt các nội dung trong đấu thầu do người có thẩm quyền quyết định và chịu trách nhiệm về tiến độ, chất lượng. Theo chúng tôi, đây là điểm rất mới, tiến bộ giúp các địa phương có thể chủ động, linh hoạt trong việc tổ chức lựa chọn nhà đầu tư, không bị ảnh hưởng bởi các thủ tục hành chính phức tạp.
Bên cạnh đấy, theo tinh thần của Nghị định 115, việc lựa chọn nhà đầu tư qua mạng cũng được đẩy mạnh, giúp giảm chi phí liên quan cho nhà đầu tư.
PV: Thưa luật sư, được biết Nghị định 115 không cho phép áp dụng thủ tục chấp thuận nhà đầu tư đối với dự án khu đô thị và khu dân cư nông thôn. Vậy trong trường hợp chỉ có 1 nhà đầu tư tham gia thì sao?
Luật sư, Ths. Phạm Thanh Tuấn: Trường hợp này, cơ quan có thẩm quyền tiến hành tổ chức đấu thầu sau khi đã công bố dự án mà không phải thực hiện thủ tục xác định số lượng nhà đầu tư quan tâm như quy trình trước đây quy định tại Nghị định 25/2020/NĐ-CP. Quy trình thực hiện gồm các bước: Công bố dự án; chuẩn bị đấu thầu; tổ chức đấu thầu; đánh giá hồ sơ dự thầu; trình, thẩm định, phê duyệt kết quả lựa chọn nhà đầu tư; đàm phán, hoàn thiện và ký kết hợp đồng.
Tại thời điểm đóng thầu nếu có ít hơn 03 nhà đầu tư nộp hồ sơ đăng ký thực hiên dự án thì cơ quan có thẩm quyền có thể lựa chọn phương án: (i) Cho phép gia hạn thời điểm đóng, có thể chỉnh hồ sơ mời quan tâm hoặc hồ sơ mời thầu nhằm tăng thêm số lượng NĐT thực hiện dự án, tham dự thầu hoặc (ii) cho phép mở thầu ngay để tiến hành đánh giá.
Chúng tôi cho rằng, quy định mới này sẽ hạn chế tình trạng doanh nghiệp có thể thỏa thuận "ngầm" hay "dàn xếp" khi tham gia lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án, buộc các dự án sử dụng đất đều phải tiến hành đấu thầu một cách công khai, minh bạch ngay khi chỉ có duy nhất một nhà đầu tư đăng ký thực hiện dự án.
PV: Theo luật sư, nhà đầu tư cần đặc biệt lưu ý đối với quy định nào tại Nghị định 115?
Luật sư, Ths. Phạm Thanh Tuấn: Tôi muốn nhấn mạnh 2 vấn đề sau:
Thứ nhất, việc xác định tỷ lệ tối thiểu nộp ngân sách nhà nước khi đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án khu đô thị; khu dân cư nông thôn tính theo tỷ lệ % thay vì số tiền cụ thể như trước đây. Giá trị nộp ngân sách nhà nước thực tế (giá trị M) sẽ bằng tỷ lệ nộp ngân sách do nhà đầu tư đề xuất nhân với tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thực tế của dự án. Ví dụ giá trị M do nhà đầu tư trúng thầu đề xuất =30% thì giá trị nộp ngân sách nhà nước trong trường hợp này sẽ = 0,3 x tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thực tế của dự án sau này được cơ quan có thẩm quyền xác định. Giá trị M này là độc lập với tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.
Thứ hai, Nghị định 115 quy định nhà đầu tư trúng thầu có quyền thành lập tổ chức kinh tế để thực hiện dự án có sử dụng đất. Khoản 4 Điều 52 Nghị định 115 yêu cầu nhà đầu tư trúng thầu được chuyển nhượng cổ phần, phần vốn góp trong tổ chức kinh tế trước khi dự án khai thác, vận hành phải đáp ứng một số điều kiện, như: phải được sự chấp thuận của người có thẩm quyền; nhà đầu tư nhận chuyển nhượng phải đáp ứng năng lực, kinh nghiệm tương đương hoặc cao hơn so với nhà đầu tư chuyển nhượng; phải kế thừa toàn bộ quyền và nghĩa vụ thực hiện dự án đầu tư mà nhà đầu tư chuyển nhượng đã cam kết tại hồ sơ dự thầu và hợp đồng dự án.
Kể từ khi dự án đi vào khai thác, vận hành, việc chuyển nhượng cổ phần, phần vốn góp được thực hiện theo quy định pháp luật về doanh nghiệp mà không bị áp dụng hạn chế chuyển nhượng nữa.
Theo chúng tôi, quy định trên là hợp lý bởi góp phần hạn chế tình trạng nhà đầu tư trúng thầu lợi dụng việc chuyển nhượng cổ phần, phần vốn góp trong tổ chức kinh tế được nhà đầu tư thành lập nhằm mục đích chuyển nhượng dự án ngay sau khi trúng thầu, theo kiểu “bán thầu”.
PV: Xin cảm ơn luật sư!
